به گزارش مسیر اقتصاد بر اساس جدول ارائهشده در گزارش سازمان ملل، موجودی مسکن ایران از ۲۲.۴ میلیون واحد در سال ۲۰۱۰ به ۲۳.۵ میلیون واحد در سال ۲۰۱۵، ۲۴.۷ میلیون واحد در سال ۲۰۲۰ و ۲۵.۵ میلیون واحد در سال ۲۰۲۳ رسیده است. بنابراین طی ۱۳ سال، حدود ۳.۱ میلیون واحد به موجودی مسکن کشور افزوده شده که معادل رشد تقریبی ۱۳.۸ درصدی است.
بااینحال، کمبود مسکن در همین دوره از ۵۰۰ هزار واحد به ۲.۶ میلیون واحد افزایش یافته است. به بیان دیگر، شکاف میان موجودی مسکن و نیاز خانوارها بیش از پنج برابر شده است. کمبود مسکن در سال ۲۰۱۵ حدود یک میلیون واحد و در سال ۲۰۲۰ حدود ۱.۵ میلیون واحد برآورد شده بود؛ اما در فاصله سهساله ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۳، ۱.۱ میلیون واحد دیگر به این کمبود افزوده شده است.
در سال ۲۰۲۳ نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوادهها به ۲۵ رسید
بر اساس این گزارش مهمترین نشانه بحران دسترسی به مسکن در ایران، افزایش شدید نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار است. این نسبت که در سال ۲۰۱۰ معادل ۱۴.۶ بود، در سال ۲۰۲۳ به ۲۵.۱ رسید. این شاخص بهطور ساده نشان میدهد قیمت یک واحد مسکونی متعارف چند برابر درآمد سالانه خانوار است. البته این نسبت را نمیتوان به طور مستقیم معادل «مدت انتظار برای خانهدارشدن» دانست؛ زیرا خانوار بخشی از درآمد خود را صرف خوراک، حملونقل، آموزش، درمان و سایر نیازها میکند. در نتیجه، وقتی قیمت مسکن معادل ۲۵ برابر کل درآمد سالانه خانوار باشد، دوره واقعی پسانداز برای خرید خانه میتواند چند دهه طول بکشد.
افزایش این شاخص از ۱۴.۶ به ۲۵.۱ به معنای رشد حدود ۷۲ درصدی فاصله قیمت مسکن با درآمد خانوار است. این وضعیت نشان میدهد قیمت دارایی مسکن بسیار سریعتر از توان اقتصادی خانوارها حرکت کرده است.
فشار هزینه مسکن بر بودجه خانوارها بیشتر شد
شاخص «بار اضافی هزینه مسکن» [۱] در ایران نیز از ۱۵.۶ درصد در سال ۲۰۱۰ به ۲۰.۳ درصد در سال ۲۰۲۳ رسیده است. بهاینترتیب، سهم جمعیتی که هزینه مسکن فشار نامتعارفی بر بودجه آنها وارد میکند، طی دوره مورد بررسی حدود ۴.۷ واحد درصد افزایش یافته است.
افزایش این شاخص نشان میدهد بحران مسکن تنها به دشواری خرید خانه محدود نیست. خانوارهایی که از خرید مسکن ناتوان شدهاند، وارد بازار اجاره میشوند و افزایش تقاضای اجاره، فشار بر اجارهبها را بیشتر میکند. در نتیجه، بخشی از خانوارها ناچار میشوند سهم بیشتری از درآمد خود را به مسکن اختصاص دهند، به واحدهای کوچکتر یا کمکیفیتتر نقل مکان کنند یا به مناطق دورتر از محل اشتغال و خدمات شهری بروند.
رشد تسهیلات مسکن در برابر کاهش قدرت خرید خانوارها کافی نبود
طبق دادههای گزارش، شاخص دسترسی به وام مسکن در ایران از ۲۰ درصد در سال ۲۰۱۰ به ۳۵ درصد در سال ۲۰۲۳ افزایش یافته است. بنابراین دسترسی اسمی به تأمین مالی مسکن طی این دوره ۱۵ واحد درصد بهبود یافته است.
باوجوداین، همزمان نسبت قیمت مسکن به درآمد از ۱۴.۶ به ۲۵.۱ رسیده است. این دو روند نشان میدهد گسترش دسترسی به تسهیلات، نتوانسته افزایش فاصله میان قیمت مسکن و درآمد خانوار را جبران کند. بنابراین مسئله اصلی قدرت واقعی تسهیلات در پوشش قیمت مسکن، توان بازپرداخت خانوار و نسبت اقساط به درآمد است.
کاهش مالکیت و گسترش اجارهنشینی
بر اساس اطلاعات جدول ۱ صفحه ۲۴۹ این گزارش، نرخ مالکیت مسکن در ایران از ۶۷.۹ درصد در سال ۲۰۱۰ به ۶۰.۵ درصد در سال ۲۰۱۵ کاهش یافته است. در مقابل، نرخ سکونت استیجاری از ۲۲.۹ درصد به ۳۰.۷ درصد افزایش پیدا کرده است. برای سالهای ۲۰۲۰ و ۲۰۲۳، رقمی برای این دو شاخص در جدول درج نشده است. باوجود محدودبودن دوره آماری، تغییرات سالهای ۲۰۱۰ تا ۲۰۱۵ از یک جابهجایی مهم در الگوی تصرف مسکن حکایت دارد؛ سهم خانوارهای مالک کاهش یافته و سهم خانوارهای مستأجر افزایش پیدا کرده است.
مسئله مسکن ایران فقط کمبود تولید نیست
دادههای گزارش سازمان ملل نشان میدهد بحران مسکن ایران دستکم چهار بعد بههمپیوسته کمبود فیزیکی واحد، فاصله شدید قیمت با درآمد، فشار هزینه مسکن بر خانوار و فرسودگی موجودی ساختمانها دارد.
بنابراین افزایش ساختوساز، هرچند ضروری بوده اما بهتنهایی برای حل مسئله کفایت نمیکند. واحدهای جدید باید در مکان مناسب، متناسب با الگوی تقاضا و در دامنه قیمتی قابلپرداخت برای خانوارها تولید شوند. همزمان، دولت باید برای افزایش قدرت خرید خانوارها از طریق تقویت درآمد واقعی، افزایش قدرت پوشش تسهیلات، طولانیتر کردن دوره بازپرداخت، کاهش هزینه تأمین مالی و طراحی حمایتهای هدفمند برای گروههای کمدرآمد و خانهاولی برنامهریزی کند. در غیر این صورت، ممکن است موجودی مسکن افزایش یابد، اما کمبود مسکن قابلدسترس همچنان ادامه خواهد یافت.
بر این اساس در فاصله سالهای ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۳، موجودی مسکن ایران حدود ۱۴ درصد افزایش یافته است؛ درحالیکه کمبود مسکن ۴۲۰ درصد بیشتر شده و نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار نیز ۷۲ درصد افزایش یافته است. این واگرایی نشان میدهد سیاست مسکن باید از تمرکز صرف بر تولید فیزیکی، به سمت تأمین «مسکن متناسب با نیاز» برای خانوار حرکت کند.
منبع:
پانویس:
انتهای پیام/ مسکن
