به گزارش مسیر اقتصاد ژاپن پس از جنگ جهانی دوم با یکی از شدیدترین بحرانهای مسکن در میان اقتصادهای صنعتی مواجه بود. تخریب گسترده شهرها، مهاجرت داخلی، رشد جمعیت شهری و ضعف بازار وام مسکن، دولت را ناگزیر کرد که در مقیاسی ملی وارد سیاستگذاری، تأمین مالی و ساخت مسکن شود. این تجربه برای کشورهایی که با بحران بازسازی مواجهاند، حاوی درسهای مهمی است.
وقتی مسکن به مسئله ملی ژاپن تبدیل شد
در سال ۱۹۴۵، ژاپن با کمبود حدود ۴.۲ میلیون واحد مسکونی روبهرو بود. این عدد علاوه بر شکاف آماری، نشانه بحرانی اجتماعی، اقتصادی و شهری به شمار میرفت. بخش مهمی از واحدهای مسکونی در جنگ تخریب شده بود و بسیاری از خانوادهها در سکونتگاههای موقت و واحدهای فاقد کیفیت زندگی میکردند. در چنین شرایطی، بازار خصوصی نه ظرفیت مالی کافی برای پاسخ سریع داشت و نه ابزارهای اعتباری لازم برای گسترش مالکیت مسکن فراهم بود.
سیاستگذار در این مرحله، مسئله مسکن را بهعنوان یک موضوع ملی تعریف کرد. بنابراین، بهجای اتکای صرف به سازِکار بازار، سه ابزار اصلی تأمین مالی دولتی برای ساخت و خرید مسکن، ساخت مسکن اجارهای عمومی برای اقشار کمدرآمد و توسعه سازمانیافته زمین و محلههای جدید برای طبقات متوسط شهری را بهکار گرفت. این سیاستها باعث شد دولت بتواند همزمان به سه گروه خانوارهای فاقد توان خرید، طبقات متوسط متقاضی مالکیت و جمعیت مهاجر به شهرهای بزرگ پاسخ دهد.
نتیجه این مداخله سریع، قابل توجه بود. مطابق آمار، موجودی واحدهای مسکونی ژاپن در سال ۱۹۶۸ از تعداد خانوارها پیشی گرفت. این یعنی ژاپن در کمتر از ۲۵ سال توانست از مرحله «کمبود مطلق مسکن» عبور کند و به مرحلهای برسد که مسئله اصلی دیگر فقط تعداد واحدها نبود، بلکه کیفیت، مکانیابی و پایداری بازار اهمیت پیدا کرد.
وام دولتی؛ موتور مالی بازسازی مسکن ژاپن
یکی از رهکارهای پیشنهادی برای حل بحران مسکن، تاسیس شرکت وام مسکن دولتی[۱] در سال ۱۹۵۰ بود. این نهاد با اعطای وامهای بلندمدت، کمبهره و با نرخ ثابت، عملاً بازار وام مسکن را در ژاپن پایهگذاری کرد. بانکهای خصوصی در سالهای پس از جنگ تمایل یا توان کافی برای تأمین مالی مسکن نداشتند؛ بنابراین نهاد دولتی وارد میدان شد تا نقدینگی لازم برای ساخت و خرید خانه فراهم شود. اهمیت این نهاد بسیار زیاد بود؛ زیرا از سال ۱۹۵۰ تا ۲۰۰۷ حدود ۱۹.۴ میلیون واحد مسکونی را تأمین مالی کرد که نزدیک به ۳۰ درصد کل ساختوساز مسکن پس از جنگ در ژاپن بود.
راهحل دولت برای خانوارهای کمدرآمد چه بود؟
راهکار دیگر تصویب قانون مسکن عمومی در سال ۱۹۵۱ بود. این قانون به دولتهای محلی اجازه داد با حمایت مالی دولت مرکزی، واحدهای اجارهای عمومی برای خانوارهای کمدرآمد احداث کنند. این سیاست از آن جهت اهمیت داشت که همه خانوارها حتی با وجود وام ارزان نیز امکان مالکیت نداشتند. بنابراین، اجاره عمومی بهعنوان پاسخی برای اقشار ضعیف طراحی شد. البته این سیاست در ادامه با چالشهایی مثل صف طولانی متقاضیان، دشواری خروج خانوارهایی که درآمدشان افزایش یافته بود و فرسودگی واحدهای قدیمی مواجه شد.
شهرهای جدید؛ پاسخ ژاپن به مهاجرت گسترده به کلانشهرها
راهکار دیگر تاسیس شرکت مسکن ژاپن[۲] در سال ۱۹۵۵ بود که بعدها به آژانس نوسازی شهری[۳] تبدیل شد. این نهاد مأموریت داشت در کلانشهرها، زمین مسکونی و مجموعههای بزرگ مسکونی تولید کند. پروژههایی مانند شهرهای جدید در اطراف توکیو و اوزاکا، الگوی جدیدی از زندگی آپارتمانی، توسعه حملونقلمحور و شکلگیری محلههای برنامهریزیشده را در ژاپن تثبیت کرد. این پاسخ بهویژه برای پاسخ به مهاجرت گسترده روستاییان به شهرها اهمیت داشت.
از خانهسازی دولتی تا تنظیمگری بازار مسکن
یکی از مهمترین درسهای ژاپن، تحول تدریجی نقش دولت است. در دوره بحران، دولت مستقیماً وارد تأمین مالی و ساخت شد؛ اما با توسعه بازار و افزایش توان بخش خصوصی، نقش دولت تغییر کرد. شرکت وام مسکن دولتی که در بازار اولیه وام فعالیت میکرد، در سال ۲۰۰۷ جای خود را به آژانس مالی مسکن ژاپن[۴] داد. این نهاد جدید بهجای رقابت مستقیم با بانکها، وامهای بلندمدت بانکها را خریداری و از طریق اوراق رهنی تأمین مالی میکرد. این تغییر باعث شد دولت از بازیگر مستقیم بازار به پشتیبان و تنظیمگر بازار مالی مسکن تبدیل شود.
این تجربه برای کشورهای درگیر بازسازی اهمیت زیادی دارد. در مرحله نخست، ممکن است دولت ناگزیر باشد منابع مالی، زمین، تسهیلات و ساخت اضطراری را مستقیماً مدیریت کند؛ اما اگر این نقش بیش از حد طولانی شود، میتواند به فشار مالی، رقابت ناسالم با بخش خصوصی و ناکارآمدی بودجهای منجر شود. بنابراین میبایست دولت پس از فاز بحران و مداخله مستقیم و هدفمند، در فاز تثبیت، بهتدریج به سمت تنظیمگری، تضمین، استانداردسازی، ایجاد بازار ثانویه مالی و حمایت از اقشار هدف حرکت کند.
منبع:
پانویس:
[۱] Government Housing Loan Corporation
[۲] Japan Housing Corporation
[۳] Urban Renaissance Agency
[۴] Japan Housing Finance Agency
انتهای پیام/ مسکن
