مسیر اقتصاد/ دارایی‌های بانک‌ها عمدتاً به دو بخش کلی تسهیلات و سرمایه‌گذاری‌ها تقسیم می‌شود. سرمایهگذاریهای بانک نیز عمدتا متشکل از خرید سهام شرکت‌ها و املاک و مستغلات است که حدود ۲۰ درصد از حجم دارایی‌های ترازنامه بانک‌های ایران را به خود اختصاص می‌دهد. سبد دارایی‌های ثابت مشهود به همراه وثایق تملیکی بانک‌ها عمدتا از املاک و مستغلاتی تشکیل شده که به صورت ارادی خریداری شده یا به طور قهری (وثایق تملیکی) تحت تملک آن‌ها درآمده است و در راستای جریان عملیات بانکداری مورد استفاده قرار نگرفته است؛ به جز املاکی که به عنوان شعبه بهره برداری شده و به طور غیرمستقیم در سهولت انجام عملیات متعارف بانکداری تاثیرگذار بوده است.
از سویی وجود این اموال در سبد دارایی‌ها، ریسک نقدینگی بالایی را به بانک‌ها تحمیل می‌کند و در هنگام بروز بحران مالی و به تبع آن خروج سپرده‌‌ها، این نهادهای مالی را با مشکلاتی مواجه می‌سازد، چرا که این املاک به راحتی و به سرعت قابل نقدشدن نیستند و فرایند فروش و واگذاری آن‌ها زمان‌بر است. بنابراین لازم است که مدیران بانک‌ها تدابیر هدفمندی را اتخاذ کرده و نسبت بهینه‌ای از اموال مذکور را نزد خود نگه دارند؛ همچنین اقدامات قانونی را در راستای فروش مازاد این دارایی‌ها انجام دهند.
فروش اموال مازاد، مزایایی را برای موسسه اعتباری به همراه دارد که یکی از آن‌ها افزایش ذخایر بانکی است. البته این تحلیل در سطح بانک صادق است و با افزایش فروش املاک و مستغلات توسط یک بانک، تنها سهم همان بانک از مجموع میزان ذخایر آزاد شبکه بانکی بیشتر می‌شود؛ اما فروش این املاک به صورت کلی ذخایر جدیدی به شبکه بانکی اضافه نمی‌کند.
نقش ذخایر آزاد در عملیات بانکداری
بانک‌ها به میزان جذب سپرده از مشتریان در سمت چپ ترازنامه، ذخایر و موجودی نقد در سمت راست ترازنامه کسب می‌کنند. در عملیات روزانه بانکی، وجوهی بین بانک‌های مختلف جابه‌جا می‌شود و بانک‌ها نسبت به یکدیگر در وضعیت طلبکار و بدهکار قرار می‌گیرند. لذا این نهادها باید مقدار مناسبی ذخایر داشته باشند تا بتوانند بدهی‌های خود را تسویه کنند. بانک‌ها به این ذخایر برای انجام عملیات‌های بانکداری خود همانند اعطای تسهیلات نیز نیاز دارند تا در هنگام خلق پول و تسهیلات‌دهی، بخشی از آن را به عنوان سپرده قانونی در نظر بگیرند.
در صورت کمبود این منابع و ذخایر ذکر شده، بانک مجبور به استقراض از سایر بانک‌ها در بازار بین بانکی می‌شود. اگر یک بانک نتواند ذخایر مورد نیاز خود را از این بازار تامین کند، به اضافه برداشت یا گرفتن خط اعتباری از بانک مرکزی روی می‌آورد. این روش‌های استقراض، هزینه‌ای معادل نرخ بهره در بازار بین بانکی یا نرخ بهره اضافه برداشت از بانک مرکزی را به موسسه اعتباری تحمیل می‌کند. با توجه به اهمیت ذخایر بانکی، بانک‌ها باید تلاش خود را در راستای تقویت این منابع انجام دهند.
تاثیر فروش وثایق تملیکی بر ذخایر بانکی
اعطای تسهیلات، یکی از مسائلی است که به کاهش و تبدیل ذخایر بانکی منجر می‌شود. اگر اقساط تسهیلات بیش از مدت دو ماه توسط دریافت‌کنندگان آن تسویه نشود، در طبقه تسهیلات غیرجاری قرار می‌گیرد. چنانچه هجده ماه از تاریخ سررسید یا قطع بازپرداخت اقساط این تسهیلات غیرجاری گذشته باشد، به عنوان مطالبات مشکوک الوصول شناسایی می‌شود. در این شرایط، بانک‌ها می‌توانند وثایقی که از مشتریان بابت ضمانت پرداخت این تسهیلات دریافت کرده‌اند را به ازای کل یا بخشی از آن تسهیلات تملک کنند. وثایق تملیکی انواع مختلفی دارد که یکی از مهم‌ترین آن‌ها املاک و مستغلات است.
این املاک با نظر کارشناسان رسمی دادگستری ارزش‌گذاری می‌شود. در صورت تملیک، این نوع از وثایق به عنوان اموال قهری برای بانک‌ها احتساب شده و در صورت‌های مالی جزء سرفصل «دارایی‌های غیرجاری برای فروش» قرار می‌گیرد. بر اساس دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری که توسط شورای پول و اعتبار در سال ۱۴۰۱ تصویب شده است، بانک‌ها موظفند هر یک از اموال مذکور را پس گذشت یک سال از تاریخ تملک، به صورت مزایده یا روش‌های قانونی دیگر به فروش برسانند.
بعد از طی شدن فرایند‌های قانونی، متقاضی ملک، حساب سپرده‌ای را نزد بانک فروشنده افتتاح می‌کند و مبلغ خرید را به آن واریز می‌کند. در این هنگام با توجه به شارژ حساب در سمت بدهی، به همان اندازه ذخایر در سمت راست ترازنامه بانک جذب می‌شود. سپس سپرده ایجاد شده و ملک فروش رفته هر دو از دو سمت ترازنامه موسسه اعتباری حذف می‌شوند. اگر ملک بالاتر از ارزش دفتری فروش رفته باشد، مبلغ مازاد در سمت دارایی‌ها به ذخایر آزاد و نقدی بانکی اضافه می‌شود و در سمت بدهی‌ها نیز درآمدهای غیرعملیاتی بانک به همان میزان افزایش می‌یابد و در حساب سرمایه درج می‌شود.
ممانعت بانک‌ها از فروش املاک تملیکی به امید افزایش قیمت در آینده
روند افزایشی قیمت مسکن طی پنج سال اخیر سبب شده است در حال حاضر برخی از بانک‌ها به امید آن که بتوانند در سال‌های آتی با فروش املاک و مستغلات تملیکی خود سود غیرعملیاتی کسب کنند، در کوتاه مدت انگیزه چندانی برای فروش اموال غیرمنقول نداشته باشند. این تصمیم بانک باعث می‌شود تا بخشی از دارایی‌های سمت راست ترازنامه بانک‌ها در قالب املاک منجمد و فاقد آورده نقدی انباشت شود.
در نهایت این فرآیند منجر به محروم شدن بخشی از فعالیت‌های اقتصادی کشور از تسهیلات و سرمایهگذاریهای مولد خواهد شد. لذا ضروری است سیاست گذار با تمهیداتی بانک‌های ناتراز را به سمت فروش و واگذاری این املاک سوق دهد. بانک‌های ناسالم با فروش نقدی این املاک می‌توانند ضمن جذب ذخایر آزاد از سایر بانک‌ها و بهبود ناترازی، فرصتی برای اعطای تسهیلات جدید نیز فراهم آورند.
انتهای پیام/ پول و بانک
