مسیر اقتصاد/ تقاضای سفته بازانه، تقاضای واقعی و مصرفی تلقی نمی شود و به عنوان یک تقاضای کاذب در بازار عمل می کند که نوعا توان بالقوه بیشتری نسبت به حجم تقاضای واقعی و مصرفی در هدایت بازار دارد.
در واقع نوسانات و التهابات قیمتی بازار توسط تقاضای سوداگرانه اتفاق می افتد. سوداگری با افزایش تب بازار مانند ویروسی در قیمت ها نفوذ کرده و درصدد کسب منفعت شخصی عده ای خاص، به کل بازار ضربه می زند.
پیامدهای سوداگری در بازار مسکن بر اقتصاد و رفاه عمومی
یکی از کالاهایی که به خاطر شرایط خاص ذاتی اش اعم از غیرمنقول بودن و محدودیت عرضه، بیشتر مورد توجه سوداگران قرار می گیرد، مسکن است. انگیزه معاملاتی و سوداگرانه از تقاضای مسکن یک آفت اقتصادی است زیرا اینگونه سرمایه گذاری ها در مقابل سرمایه گذاری های دیگر که چرخه اقتصادی را به حرکت در می آورند، غیرمولد به شمار می آیند.
اصولا تجمع سرمایه در فعالیت های واسطه ای آثار مخربی بر اقتصاد دارد؛ از آن جمله می توان به افول بازدهی نسبی سرمایه در بخش های مولد و کاهش انگیزه های ابتکار و نوآوری اشاره کرد که به کلی حاصل از انحراف سرمایه ها به بخش های غیرمولد و در نتیجه عدم دسترسی آسان به سرمایه در بخش های مولد است.
این مسئله باعث می شود قیمت سرمایه بالا رفته و انگیزه های تولید به دلیل افزایش ریسک سودآوری کاهش یابد.[۱] این رویداد از نظر اقتصادی نامطلوب به شمار می آید و می تواند در تشدید و گسترش فعالیت های واسطه گری، کاهش سرمایه گذاری های مولد و رونق بازار کار که به افول رشد اقتصادی منتهی می شوند، نقش به سزایی داشته باشد.[۲]
علاوه بر آن سوداگری موجب بروز مشکلات درون بخشی در بازار مسکن نیز می شود. پیامدهایی مانند ایجاد پدیده خانه های خالی، افزایش سهم هزینه ای مسکن در سبد خانوار، کاهش مسکن ملکی خانوارها، افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن و اجاره بها و افزایش زمان انتظار برای خانه دار شدن مردم ناشی از فعالیت های سوداگرانه در بازار مسکن است.
زمینه های ایجاد بستر مناسب سوداگری در بازار مسکن
مسکن کالایی اساسی است که شرایط و ویژگی های خاصی نسبت به سایر کالاها دارد. غیر منقول بودن و محدودیت عرضه و واردات مسکن، عدم وجود قوانین بازدارنده سوداگری برای کنترل مسکن، شرایط نامناسب محیط کسب و کار، عدم اطمینان اقتصادی، استهلاک پایین و سهم عمده زمین از قیمت ملک و دیگر موارد، مسکن را تبدیل به کالایی کرده است که می تواند حاشیه ای امن و با ریسک پایین برای حفظ سرمایه و کسب سود ارائه دهد.
بیماری هلندی عامل جذابیت بازار مسکن
یک عامل ریشه ای وجود دارد که بازار مسکن را برای سوداگران جذاب می کند. بیماری هلندی، پدیده ای است که در کشورهای دارای منابع طبیعی فراوان از جمله ایران، طی ساز و کاری با افزایش بازدهی بخش های غیرقابل تجارت از جمله زمین و مسکن نسبت به بازدهی بخش های قابل تجارت مانند صنعت و کشاورزی، موجب جذابیت بیش تر فعالیت های غیرمولد و هجوم سرمایه ها به آن می شوند.
کشور ایران به دلیل آن که سهم عمده ای از درآمدهای خود را از طریق فروش نفت تامین می کند، در زمان رونق و افزایش درآمدهای نفتی بیش از گذشته دچار پیامدهای بیماری هلندی می شود. ساز و کاری که طی آن قیمت کالاهای غیرقابل تجارت به یک باره افزایش می یابد بدین صورت است که در اثر تزریق درآمد بسیار زیاد ناشی از افزایش درآمدهای نفتی در جامعه، تقاضا هم افزایش پیدا می‌کند. اگر این افزایش تقاضا به صورت ناگهانی انجام شود، عرضه جوابگوی تقاضا نخواهد بود و تعادل عرضه و تقاضا بر هم می‌خورد، در نتیجه قیمت‌ها افزایش می‌یابد.
در یک روند طبیعی قیمت‌ها تا سقفی بالا می‌روند و با یک تأخیر زمانی، تولید افزایش پیدا می‌کند و در نهایت پس از مدتی عرضه و تقاضا به تعادل قبل بر می‌گردند. اما بیماری هلندی از زمانی رخ می‌دهد که دولت به عنوان متولی اقتصاد کلان وارد کارزار می‌شود و سعی می‌کند به‌طور مصنوعی و از طریقی غیر از افزایش تولید، قیمت‌ها را پایین نگه دارد. دولت متوسل به واردات کالاهای مصرفی ارزان می‌شود تا قیمت‌ها را مهار کند در حالی که صنایع داخلی مجبورند با عوامل تولید گران، کالای گران را تولید و به قیمت ارزان بفروشند. [۳]
نکته اینجاست که این سیاست نمی‌تواند جلوی تورم را بگیرد. بلکه آن را به بخش‌های دیگر اقتصادی منتقل می‌کند. از طرفی سرمایه‌گذاری جدید در آن بخش‌های صنعتی که با واردات قیمت‌شان مهار شده انجام نمی‌شود و سرمایه‌ها به سمت کالاهایی مثل زمین و مسکن هدایت می‌شود.
در این حالت وقتی اقتصاد یک رونق را در صادرات منابع طبیعی خود به علت بهبود رابطه مبادله تجاری یا کشف منابع جدید تجربه کند، بخش قابل تجارت صنعت به علت تقویت نرخ ارز حقیقی، تضعیف می‌شود و بخش کالاهای غیرقابل تجارت داخلی (همانند زمین و مسکن) توسعه می‌یابد.
درمان بیماری هلندی با اعمال مالیات بر عایدی سرمایه
راهکارهای متفاوتی برای درمان بیماری هلندی وجود دارد. اما راهکار اصلی به منظور مقابله با آثار این معض، کاهش بازدهی بخش زمین و مسکن از طریق برقراری مالیات بر بازدهی این بخش هاست.[۴]
مهم ترین نوع مالیات که می تواند بازدهی در بخش زمین و مسکن را نسبت به تولید کاهش بدهد و مانع از سوداگری در بازار مسکن شود، مالیات بر عایدی سرمایه است.
بر اساس یافته های یک پژوهش، مالیات بهینه سرمایه مسکن با یک مدل رشد نئوکلاسیک محاسبه شده است. بر اساس نتایج این پژوهش وجود بیماری هلندی بر اهمیت مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای در ترجیحات خانوار می افزاید و از این رو، سبب می شود که با افزایش بیماری هلندی، نرخ مالیات بهینه سرمایه مسکن افزایش یابد.[۵]
اتخاذ سیاست های مالیاتی هزینه نگهداری را بالا می برد تا مالک به فروش یا اجاره آن دست بزند و از این طریق عرضه به بازار شکل بگیرد که این موضوع موجب کاهش قیمت و آثار نامطلوب بیماری هلندی خواهد شد.
پینوشت:
[۱] کاربرد مالیات بر عایدات سرمایه در اصلاح ساختار تقاضا و تعدیل نوسان های قیمتی مسکن، محمدرضا عبدی و حمید عسکری آزاد
[۲] Egert Balazs and Mihaljek Dubravko (2005)
[۳]حسینی، محمدصادق. بیماری هلندی در اقتصاد ایران
[۴] تعیین مالیات بهینه بر سرمایه مسکن در مقایسه با سرمایه غیر مسکن، روح ا.. شهنازی و شهره نصیرآبادی
[۵] همان
