مسیر اقتصاد/ سوداگری در هر بازاری تبعات زیان باری بر جای می گذارد. در بازار مسکن آثار سوداگری بسیار مهم تر و مخرب تر است. مسکن علاوه بر اینکه یک کالای اساسی و غیر منقول است، به عنوان یک صنعت پیشران و موثر در اقتصاد مطرح است.
لذا رونق و سلامت بازار مسکن علاوه بر آثار اجتماعی، نقش تعیین کننده ای در پیشبرد اقتصاد دارد. به منظور حذف و یا کاهش سوداگری در بازار مسکن، راه های متنوعی پیشنهاد شده است. به نظر می رسد راهکارها بیش از آن که سلبی باشند، بایستی زمینه سوداگری را از بین ببرند تا فعالیت های سوداگرانه در مقابل فعالیت های مولد صرفه اقتصادی نداشته باشد.
ایجاد شفافیت در بازار مسکن
شفافیت در امور اقتصادی از جمله مهم ترین پیش نیازها برای اتخاذ و یا اعمال هر گونه تصمیم اقتصادی است. در صورت وجود شفافیت و اطلاع از روند موجود در بازار مسکن می توان تصمیمات صحیح، موثر و عادلانه گرفت. علاوه بر آن، شفافیت نقش پیشگیرانه از سوداگری هم می تواند داشته باشد.
ایجاد بورس مسکن و یا ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور نمونه هایی از بسترهای افزایش شفافیت در بازار مسکن است. به گفته محمدرضا پورابراهیمی رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی، ایجاد بورس مسکن می تواند هم شفافیت قیمت را در پی داشته باشد و هم تعادل عرضه و تقاضای مسکن را مدیریت کند و به نوعی بازار غیررسمی را حذف کند.[۱]
همچنین سامانه ملی املاک و اسکان کشور به شکل بانک اطلاعاتی از کلیه املاک موجود در کشور است؛ به این معنا که آخرین اطلاعات مربوط به تمام واحدهای مسکونی، تجاری و … موجود در کشور شامل مشخصات هویتی مالکان، آدرس و موقعیت آن‌ها، اطلاعات دقیق از خریدوفروش و اجاره ملک باید در این سامانه ثبت شود.
علاوه بر این با استفاده از این سامانه می‌توان وضعیت سکونتی این املاک شامل ملکی یا استیجاری بودن و همچنین خالی از سکنه یا خانه دوم بودن را برای تمام املاک مسکونی و غیرمسکونی قابل رصد و رهگیری قرار داد.[۲]
تمرکز زدایی و کاهش تراکم بالای جمعیت برای رفع انگیزه سوداگری
از جمله عوامل و بسترهای ایجاد انگیزه سوداگری، به خصوص در بخش مسکن که محدودیت عرضه وجود دارد، تقاضای بالای مسکن در مقابل عرضه پایین آن است.
در شهرهایی مثل تهران و اصفهان که تراکم جمعیت بالاست، تهیه مسکن نسبت به سایر شهرها دشوارتر است. تمرکز زدایی و رشد صنعتی و توسعه زیرساخت های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی در شهرهای کم جمعیت می تواند در کاهش قیمت مسکن و به تبع آن کاهش انگیزه های سوداگرانه کمک کند.
به گفته غلامرضا سلامی مشاور وزیر راه و شهرسازی، سوداگری در مسکن از بحث آمایش سرزمین شروع می‌شود. ما اصلا هیچ تفکری پشت توزیع تراکم در کشور پهناور ایران نداشته‌ایم. وقتی جمعیت کلانشهرها به این شکل بالا رود، روی تبدیل شدن مسکن به ابزار سوداگری اثر می‌گذارد.[۳]
وضع مالیات
بهترین و سریع ترین راه برای حذف انگیزه ها و تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن، وضع مالیات است. مالیات فقط برای کسب درآمد دولت وضع نمی شود، بلکه انگیزه وضع مالیات می تواند تخصیص و هدایت بهینه منابع وکاهش نابرابری ها نیز باشد.
وضع هوشمندانه و دقیق مالیات می تواند تقاضای کاذب و سوداگرانه موجود در بازار مسکن را حذف کند و منابع نقدینگی موجود در این بازار را به سمت فعالیت های مولد سوق دهد.
از طرفی با حذف انگیزه های سوداگرانه، مسکن تبدیل به کالای مصرفی شده و تهیه مسکن آسان تر می گردد.
روش ها و نظام های گوناگونی برای سیستم مالیاتی مسکن اعم از مالیات نقل و انتقال، وضع مالیات بر خانه های بزرگ متراژ برای تامین واحدهای مسکونی متناسب با نیاز جامعه و مالیات بر خانه های خالی وجود دارد. اما راه حل بهینه و جامع که بتواند سوداگری در بازار مسکن را کنترل و حذف کند، وضع مالیات بر عایدی سرمایه[۴] است.
مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از تملک املاک و مسکن، یکی از اجزاء مالیات بر عایدی سرمایه است که اغلب کشورهای پیشرفته نظیر کشورهای OECD آن را به عنوان یکی از اجزاء مالیات بر درآمد پذیرفته و اجراء می کنند و نزدیک به یک قرن از قدمت آن می‌گذرد.[۵]
این مالیات بر رشد قیمت مسکن یعنی تفاضل قیمت خرید و فروش آن وضع می شود و بدین ترتیب بخشی از عایدی سرمایه ناشی از تملک آنرا از صاحب آن سلب می‌کند.
این پایه مالیاتی ضمن ایجاد منابع جدید درآمدی برای دولت‌های مرکزی و محلی (شهرداری‌ها)، می‌تواند با کنترل نوسانات قیمت مسکن، نقش مهمی را در جلوگیری از انحراف و هجوم سرمایه ها به این بخش برای فعالیت های سودجویانه ایفا می‌کند.
پینوشت:
[۱] ایرنا، کد خبر: ۴۷۶۱۱۰۲
[۲] مسیر اقتصاد، کد خبر: ۳۶۸۱۴
[۳] خبرآنلاین، کد خبر: ۳۵۲۲۵
[۴] Capital Gain Tax
[۵] تسنیم، ۳۱/۳/۱۳۹۵
