مسیر اقتصاد/ بخش مسکن یکی از مهمترین بخشهای اقتصاد هر کشور است که تغییر و تحول در آن میتواند تاثیرات جدی اقتصادی و اجتماعی را به دنبال داشته باشد. بخش مسکن علاوه بر اینکه سهم قابل توجهی از فعالیتهای اقتصادی دارد، به عنوان سرپناه انسانها محسوب میشود و هر گونه ضعف و آشفتگی در تامین مسکن میتواند آسیب قابل توجهی به زندگی انسانها بزند. بنابراین سیاستگذاری برای تامین مسکن مناسب و توسعه سکونتگاهها، توجه سیاستگذاران و کارشناسان در سطوح منطقهای، ملی و بینالمللی را به خود جلب کرده است. ایران نیز از این قاعده مستثنی نیست.
نهضت ملی مسکن که در سال ۱۴۰۰ با هدف فعالسازی ظرفیت اراضی دولتی، افزایش عرضه مسکن و تسهیل دسترسی خانوارها به سرپناه مناسب کلید خورد شامل دو الگوی انبوهسازی پیمانکارمحور و ساخت انفرادی-گروهی بوده است. این یادداشت قصد دارد به مقایسه ویژگیهای دو الگوی مذکور بپردازد.
انبوهسازی پیمانکارمحور؛ فعالسازی ظرفیت زمین با ساخت متراکم
در الگوی انبوهسازی پیمانکارمحور در نهضت ملی مسکن، زمینی که در تملک دولت است، در چارچوب حق بهرهبرداری بلندمدت به پیمانکاران بزرگ واگذار میشود. بنابراین متقاضی ساخت در این الگو، پیمانکار است که بایستی واحدهای مسکونی را بسازد و تحویل دولت دهد تا دولت بتواند آنها را به ثبتنامکنندگان واجد شرایط تخصیص دهد.
در این الگو، انتفاع پیمانکار عمدتا از محل سود پیمانکاری، پوشش هزینههای بالاسری و جبران افزایش هزینهها از طریق تعدیلهای قراردادی حاصل میشود. همچنین دولتها در این الگو درگیر فرایند اجرایی ساخت واحدها میشوند. الگوی انبوهسازی پیمانکارمحور الگوی غالب در پروژههای مسکن حمایتی در کشور است.
ساخت انفرادی-گروهی؛ فعالسازی زمین توسط ظرفیتهای مردمی
در الگوی ساخت انفرادی-گروهی، قطعات زمین به افراد و گروههای مردمی واگذار میشود و خود آنها مدیریت فرایند ساخت را بر عهده میگیرند. افراد و گروههایی که زمین را دریافت کردهاند، میتوانند خودشان ساخت را انجام دهند یا اینکه آن را به سازندگان کوچک و محلی بسپارند. ساخت در این الگو با تراکم کم یعنی یک طبقه یا دو طبقه صورت میگیرد.
شاخصهای مقایسه دو الگو
در انبوهسازی پیمانکارمحور، کارفرما خود دولت و دستگاههای متولی هستند و پیمانکار وظیفه ساخت را به عهده میگیرد؛ در حالی که در الگوی انفرادی-گروهی خود متقاضیان همزمان کارفرما نیز هستند. دولت در هر یک از دو الگو وظایف و نقشهایی دارد. سرعت اجرای پروژهها نیز عموما تابع شرایط مالی و قراردادی است.
ریسک توقف در پروژههای متراکم بیشتر است، زیرا متمرکز میشود. به طور مثال اگر یک متقاضی در ساختمانی ۱۰ طبقه به مشکل بخورد یا انصراف بدهد، دیگران را نیز با چالش مواجه میکند؛ در حالی که در الگوی انفرادی فرد سازنده اگر هم با مشکلی مواجه شود پروژه دیگران را متوقف نمیکند. البته در ساخت گروهی که دو یا چند نفر درگیر هستند، احتمال افزایش ریسک توقف وجود دارد، اما به هر حال کمتر از پروژههای انبوهی است که توسط پیمانکاران بزرگ هدایت میشوند.
وجود صرفههای ناشی از مقیاس عموما به عنوان مزیت الگوی انبوهسازی پیمانکارمحور در نظر گرفته میشود، در حالی که کنترل بیشتر بر کیفیت و انعطاف بالا در طراحی و اجرا به عنوان نقاط قوت ساخت انفرادی-گروهی ذکر شدهاند. مزیت دیگری که برای الگوی دوم برشمرده شده، کاهش احتمال سوداگری زمین است. وقتی سازنده واحد همزمان مالک آن نیز باشد، انگیزه بیشتری برای تسریع در ساخت دارد. اینگونه تقاضای مصرفی و سرمایهای مسکن به هم نزدیک میشوند و انگیزه سوداگری روی زمین کاهش مییابد. با این حال هزینه تمام شده مسکن در هر دو الگو تابع عوامل دیگری از جمله توسعه خدمات روبنایی نیز هست.
ساخت انفرادی-گروهی نسبت به انبوهسازی مزایای بیشتری دارد
در مجموع میتوان گفت در برخی از پروژههای نهضت ملی مسکن که با الگوی انفرادی-گروهی ساخته شدهاند، سهلالوصول بودن خود واحدها و سکونت سریعتر، به عنوان یکی از مزایای این الگو ذکر شده است. متقاضیای که ذیل این الگوی ساخت فعالیت میکند، با رسیدن واحدش به مرحله سفت کاری، میتواند در آن ساکن شود. این امر بعلاوه پراکنده بودن ریسک توقف پروژه، موجب میشود زمان ساخت کاهش پیدا کند و خانواری که در خانهاش ساکن شده، با دورههای تعدیل تورمی کمتری مواجه شود؛ در حالی که در پروژههای پیمانکاران بزرگ، مشکل واحد مسکونی زیرین میتواند پیشبرد یک پروژه عظیم را با چالش مواجه کند.
در نمونه استان قم، متقاضی با پرداخت حدود ۱ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان شامل آورده خود متقاضی و وامی که بابت نهضت ملی قابل اخذ است، میتواند یک واحد ۹۰ متری را به مرحله سفتکاری برساند و در آن ساکن شود و مراحل باقی مانده را به تدریج جلو ببرد. این مبلغ برای واحد ۹۰ متری آپارتمانی حدود ۱۰۰ میلیون تومان بیشتر است و اگر تکمیل پروژه طول بکشد، هزینههای تعدیل تورمی دورهای نیز اضافه خواهند شد[۱]. در استانهای قم، هرمزگان و گلستان شواهدی از توقف و طولانی شدن پروژههای پیمانکاری و بعضا خلع ید از پیمانکاران به چشم میخورد[۲].
میتوان اینگونه نتیجه گرفت که کاهش احتمال سوداگری زمین، ریسک کمتر توقف پروژه و سهلالوصولتر بودن واحدهای مسکونی، مزایای اصلی الگوی ساخت انفرادی-گروهی هستند؛ در حالی که بهرهمندی از صرفههای مقیاس میتواند نقطه قوت الگوی انبوهسازی پیمانکارمحور در نظر گرفته شود. با وجود این، مسائلی مانند هزینه توسعه خدمات روبنایی در دو الگو نیاز به بررسی بیشتر دارد.
پانویس:
[۱] . مقدادی، فعال حوزه زمین و مسکن استان قم، مصاحبه، تیر ۱۴۰۵
[۲] . صفر صادقیپور، استاندار وقت هرمزگان، مصاحبه با برنامه تلویزیونی ثریا، ۱۲ بهمن ۱۴۰۴/ علی اصغر طهماسبی، استاندار گلستان، گفتگو با برنامه ثریا، ۲۱ آذر ۱۴۰۴
انتهای پیام/ مسکن
