۰۸ اسفند ۱۴۰۲

رهبر معظّم انقلاب: علاج برون رفت از مشکلات کشور «اقتصاد مقاومتی» است.

شناسه: ۱۷۱۵۱۷ ۱۲ آذر ۱۴۰۲ - ۱۶:۰۰ دسته: مسکن کارشناس: جواد کمالی
۰

یکی از ابزارهای کنترل رشد شهرها، مرز رشد شهری است که با اصطلاحات مختلفی از جمله محدوده خدماتی شهر، محدوده قانونی شهر و یا ردپای شهر شناخته می‌شود. در عین حال برخی کارشناسان معتقدند شهرهایی هم هستند که مرز رشد و خط محدوده ندارند. هیوستون به عنوان یکی از این شهرها؛ بدون مرز نیست بلکه شهری است که طرح جامع شهری ندارد و فاقد قوانین پهنه‎‌بندی یا زونینگ است.

مسیر اقتصاد/ هیوستون تنها شهر بزرگ در ایالات متحده است که فاقد قوانین پهنه‌بندی یا زونینگ[۱] است. این در حالی است که اغلب هیوستون را شهری بدون مرز و فاقد خط محدوده شهری می‌شناسند که تصوری اشتباه است. رشد هیوستون مبتنی بر فلسفه بازار آزاد است که در آن پهنه‌بندی کاربری زمین به عنوان نقض مالکیت خصوصی و آزادی شخصی تلقی می‌شود. در چنین شهری، سیاست‌های برنامه‌ریزی شهری که توسط بخش عمومی/ دولتی انجام می‌شود در مقایسه با سایر شهرها محدود است. در عوض بسیاری از سیاست‌ها و برنامه‌های توسعه شهری توسط بخش خصوصی و انجمن‌ها پایه‌ریزی می‌شود. این گزارش بررسی می‌کند که آیا هیوستون شهری بدون مرز است؟ و اینکه چگونه فقدان طرح جامع و پهنه‌‌بندی بر کنترل کاربری زمین و توسعه شهری هیوستون تأثیر می‌گذارد؟

کنترل توسعه زمین از دیدگاه نظری

کنترل متعارف توسعه زمین مانند پهنه‌بندی (طرح جامع شهر) معمولاً توسط برنامه‌ریزان در نظریه‌های رفاه اجتماعی به عنوان یک رویکرد مهم برای کاهش شکست بازار و ارائه کالاهای عمومی توجیه می‌شود. این استدلال‌ها از کتاب پیگو[۱] به نام اقتصاد رفاه[۲] (۱۹۳۲) آورده شده است. در به چالش کشیدن شکست بازارِ پیگو و استدلال‌های مداخله دولت، کوز[۳] مفهوم هزینه‌های مبادله[۴](۱۹۶۰) را مطرح و استدلال می‌کند از آنجایی که بازار می‌تواند اثرات خارجی را تنها در صورتی مدیریت کند که هزینه‌های مبادله صفر باشد، رویکرد مداخله جویانه پیگو غیرضروری و نامطلوب است. از این رو در ادبیات برنامه‌ریزی، یک دوگانگی ظاهر می‌شود که در آن پارادایم پیگو برای پهنه‌بندی(طرح جامع) و پارادایم کوز در مقابل پهنه‌بندی کاربری زمین است.

نقش‌آفرینی دولت در کنترل کاربری زمین؛ هیوستون شهری دارای مرز رشد شهری

علی‌رغم لقب شهر آزاد برای هیوستون، مداخله دولت در رشد این شهر تأثیر قابل توجهی بر توسعه شهری داشته است. به عنوان مثال، طرح‌های جامع پارک و طرح‌های زیرساختی مختلف مانند معابر اصلی و آزادراه‌ها نمونه‌ای از مداخلات دولت در بحث کاربری زمین است. شهرداری هیوستون نیز برخی مقررات کاربری زمین را به روش‌های مختلفی اعمال می‌کند، از جمله: حداقل نصاب تفکیک زمین، حداقل الزامات پارکینگ و الزامات عقب‌نشینی، عرض خیابان و اندازه بلوک‌ها. به عنوان مثال توسعه‌ ساختمان‌های آپارتمانی باید ۱.۳۳۳ جای پارک برای هر آپارتمان ۱ خوابه فراهم کنند. همچنین تعیین محدوده و مرز شهر هیوستون و مناطقی که قرار است در آینده به شهر الحاق شوند نیز از وظایف کمیسیون برنامه‌ریزی شهر است. در حال حاضر هیوستون با مساحت ۱۶۰۰ کیلومتر مربع، دارای تراکم بسیار پایین یعنی ۱۳ نفر در هکتار است. در حالی که شهرهای مشابه هیوستون یعنی لس آنجلس ۳۰ نفر در هکتار و شیکاگو و نیویورک بیش از ۳۸ نفر در هکتار هستند.

نقش‌آفرینی بخش غیردولتی برای کنترل کاربری زمین

بخش غیردولتی در شهر هیوستون در قالب دو انجمن صاحبان خانه (Homeowners) و ابرمحله‌ها (Super Neighborhoods) بر توسعه شهر تأثیرگذار است:

انجمن صاحبان خانه؛ انجمن‌ صاحبان خانه‌ سازمان‌های خصوصی هستند که قوانین و مقرراتی را برای محافظت از ارزش‌ دارایی‌ها، امکانات رفاهی و کیفیت زندگی مالکان خانه در یک محله وضع می‌کنند. این انجمن‌ها معمولاً توسط یک توسعه‌دهنده حتی قبل از ساختن یک محله ایجاد می‌شوند و نقش مهمی در مهار اثرات فقدان پهنه‌بندی دارند. محدودیت‌های قانونی، چشم‌انداز و مقرراتی که توسط این انجمن‌ها وضع می‌شود، بار را از بخش عمومی به بخش خصوصی منتقل می‌کند. برای شهر هیوستون، انجمن صاحبان خانه هزینه‌ها را کاهش می‌دهد و برخی از مسئولیت‌های دولت محلی را بر عهده می‌گیرد. مقررات این انجمن می‌تواند فراتر از کنترل کاربری زمین باشد. آنها ممکن است به موضوعاتی مانند پارکینگ، نصب تابلوها، رنگ‌های بیرونی، محوطه‌سازی، استانداردهای معماری، تجهیزات بازی و دکوراسیون بپردازند.

ابر محله‌ها؛ یک ابرمحله یک منطقه جغرافیایی تعیین شده است که ساکنان، سازمان‌های مدنی، مؤسسات و مشاغل با هم کار می‌کنند که اولویت‌ها را شناسایی، برنامه‌ریزی و تعیین و نیازهای جامعه خود را برطرف کنند. همانطور که در نقشه زیر می‌بینید در حال حاضر ۸۸ ابر محله وجود دارد که کل شهر هیوستون را پوشش می‌دهد، برخی از آنها توسط شهر تشویق شده‌اند که شوراهای ابر محله را تشکیل دهند. این شوراها به عنوان یک انجمن عمل می‌کنند که در آن یک نماینده از ساکنان و ذینفعان می‌توانند در مورد موضوعاتی که بر جوامع خود تأثیر می‌گذارد بحث کنند، در مورد پروژه‌ها به اجماع برسند و یک برنامه اقدام برای بهبود محله ایجاد کنند. ابر محله‌ها با دغدغه‌های محله مانند امکانات رفاهی ـ محیطی، ویژگی‌های محله، امکانات آموزشی و تفریحی، مسکن شهروندان سالمند و مسکن مقرون به صرفه سروکار دارند.

وجود بی نظمی و فقر در هیوستون به دلیل نبود طرح جامع و سپردن تنظیم‌گری به دست بازار

تصور اینکه هیوستون شهری بدون مرز است و ساکنان شهر در هر جایی که بخواهند می‌توانند خانه‌های خود را بنا کنند، تصوری اشتباه است. هیوستون شهری بدون طرح جامع و فاقد پهنه‌بندی‌های مرسوم کاربری زمین است. علی‌رغم فقدان پهنه‌‌بندی شهر هیوستون، سیاست‌های تنظیمی کاربری زمین محلی که توسط بخش خصوصی انجام می‌شود تأثیر قابل‌توجهی بر توسعه شهری دارد و سازمان‌های مدنی و خصوصی مانند انجمن‌ مالکان خانه‌ و ابر محله‌ها، شکاف‌های به جا مانده از فقدان پهنه‌‌بندی کاربری زمین را پر می‌کنند. از طرفی باید در نظر داشت که چنین مدلی از توسعه شهر مبتنی بر عدم نقض مالکیت خصوصی و آزادی شخصی که بعضا برای سایر شهرها نیز تجویز می‌شود چالش‌ها و نقص‌هایی نیز دارد که قابل چشم‌پوشی نیست؛ مثلا در شهر هیوستون بعضا کاربری‌های تجاری و صنعتی سنگین در کنار اقامتگاه‌های تک خانواری وجود دارند. خانه‌های ییلاقی کوچک در مجاورت زمین‌های تجاری، صنعتی و خالی قرار دارند. در بسیاری از موارد کاربری‌های مسکونی به طور مستقیم در مجاورت صنایع سنگین، مکان‌های سمی و محل‌های دفن زباله واقع شده‌اند. چنین استراتژی‌ توسعه زمین ممکن است ایدئولوژی حامی رشد را در بر داشته باشد، اما در بهبود شرایط زندگی فقرا و انتقال هزینه‌های حاصل از رشد به بخش‌های فقیر جامعه شکست خورده است.

پینوشت:

[۱]  Pigou

[۲] The Economics of Welfare (1932)

[۳] Coase

[۴] transaction costs

[۱] zoning

منبع:

Qian, Z. (2010). Without zoning: Urban development and land use controls in Houston. Cities۲۷(۱), ۳۱-۴۱.

 

انتهای پیام/ مسکن



جهت احترام به مخاطبان فرهیخته، نظرات بدون بازبینی منتشر می شود. لطفا نظرات خود را جهت تعميق و گسترش بحث ارائه نمایید. نظرات حاوی توهين، افترا و تهمت به ديگران پاک می شود.