مسیر اقتصاد/ سال گذشته پس از آغاز جهش‌های قیمت مسکن در شهر تهران و ثبت رشد قیمت در حدود ۴ الی ۵ درصد در دو ماه متوالی آبان و آذر، انتشار گزارش‌های مرتبط با قیمت مسکن توسط بانک مرکزی و مرکز آمار متوقف شد. تا پیش از این تاریخ، گزارش‌هایی با عنوان «گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» توسط بانک مرکزی و گزارش‌های «شاخص و متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی مناطق ۲۲ گانه شهر تهران» توسط مرکز آمار نیز منتشر می‌شد.
بنابر دیدگاه برخی از متولیان سیاستگذاری مسکن و بخشی از کارشناسان این حوزه، تاثیر نامطلوب احتمالی این گزارش‌ها بر بازار مسکن و وجود خطا در نحوه محاسبه قیمت اعلام شده، علت عدم انتشار آمار بوده است. حال پس از هشت ماه عدم انتشار اطلاعات، مرکز آمار گزارشی را تحت عنوان «شاخص و متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران» منتشر و ضمن انتشار رسمی تحولات هشت ماه پیشین بازار مسکن شهر تهران، از شاخص جدیدی برای محاسبه متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی استفاده کرده است.
کاهش قیمت مسکن پس از افزایش قابل توجه چند ماهه
همانگونه که در نمودار زیر قابل مشاهده است، بر اساس اطلاعات منتشر شده، تحولات هشت ماه گذشته بازار مسکن را میتوان به دو بازه زمانی آذر ۱۴۰۱ تا اردیبهشت ۱۴۰۲ و پس از آن تقسیم کرد. در بازه زمانی اول بازار مسکن شهر تهران شاهد رکوردهای افزایش قیمت پی در پی بوده به گونه‌ای که تورم ماهانه پس از ثبت ارقام ۹.۸ و ۱۱.۶ درصد برای ماه‌های دی و بهمن، در اسفند ماه سال گذشته به میزان ۱۳.۸ درصد رسیده است. اگرچه پس از اسفند رشد تورم ماهانه شاهد افت کمی بوده است، اما با این وجود به ترتیب در ماه‌های فروردین و اردیبهشت با ثبت ارقام ۱۰.۱ و ۸.۷ درصد برای تورم ماهانه، تورم نقطه به نقطه در اردیبهشت ۱۴۰۲ به ۱۲۱.۸ درصد رسیده که رقم بسیار قابل توجهی است.
پس از این بازه زمانی که به نوعی میتوان آن را کم سابقه دانست، رشد تورم ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران یک روند نزولی را در پیش گرفته است که میتوان آن را به دو عامل تحولات فصلی بازار مسکن و همچنین رکود حاکم بر این بازار ناشی از رشد قابل توجه قیمت‌ها در بازه قبل، نسبت داد. با توجه به عدم انجام اقدام اثرگذار و قابل توجه از سوی سیاستگذار بخش مسکن طی چند ماهه، به نظر نمی‌رسد کاهش قیمت جزئی در بازار پایدار باشد و در صورت تحریک بازار از سوی عوامل خارجی در طی ماه‌های آتی که به طور سنتی ماه‌های بازگشت خریداران به بازار مسکن دانسته می‌شود، افزایش مجدد قیمت‌ها و آغاز روند صعودی جدیدی محتمل است.
ناکارآمدی سیاست عدم انتشار آمار قیمت مسکن
علاوه بر تحولات رخ داده در بازار مسکن، بررسی اثر سیاست عدم انتشار اطلاعات و گزارش‌های بازار مسکن در طی هشت ماه گذشته حائز اهمیت است. همانگونه که ذکر شد عموما دو دلیل تحریک بازار به واسطه اعلام افزایش قیمت‌ها و وجود خطا در نحوه محاسبه قیمت مسکن به صورت میانگین حسابی، برای عدم انتشار این قبیل اطلاعات مطرح می‌شود.
با نگاه به نمودارهای فوق به وضوح ثبت رکوردهای جدیدی در افزایش قیمت مسکن، پس از عدم انتشار اطلاعات و گزارش‌های بازار مسکن قابل مشاهده است. در عمل با عدم انتشار اطلاعات، صرفا دسترسی به واقعیت‌های بازار مسدود و راه برای استفاده از رانت دسترسی به اطلاعات توسط بازیگران مخرب محلی و قیمت سازی در بازار هموار می‌شود.
استفاده از شاخص جدید برای اعلام قیمت توسط مرکز آمار
در گزارش جدید مرکز آمار، علاوه بر محاسبه شاخص قیمت به روش میانگین حسابی قیمت‌ها برای آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران که در گذشته به صورت مرسوم اعلام می‌شد، شاخص میانگین وزنی قیمت آپارتمان‌های مسکونی نیز با استفاده از روش هدانیک محاسبه و اعلام شده است. شاخص در شهریور ۱۴۰۲ بر اساس میانگین حسابی ۷۷۴۸۰۴ هزار ریال و شاخص بر اساس میانگین وزنی ۸۰۸۳۸۷ هزار ریال بوده است. انتشار میانگین وزنی را میتوان پاسخی به منتقدانی دانست که میانگین حسابی قیمت را شاخصی غیر دقیق و آسیب‌پذیر در برابر معاملات با تعداد کم اما با قیمت‌های بالا تلقی می‌کردند. در حالیکه شاخص با لحاظ وزن معاملات سبب افزایش قیمت نیز شده است.
لازم است ذکر شود، انتشار مجدد گزارش‌های بازار مسکن شهر تهران اقدامی مثبت و سازنده برای تنظیم بازار مسکن از طریق ارتقای شفافیت بازار و دسترسی کارشناسان به آخرین تحولات بازار است و در صورت تداوم و گسترش دامنه انتشار این قبیل اطلاعات، با افزایش سلامت بازار مسکن، انجام اقدامات سوداگرانه توسط بازیگران مخرب بازار دشوارتر خواهد شد.
انتهای پیام/ مسکن
