به گزارش مسیر اقتصاد دولت چین پس از چند سال بحران در بازار املاک، مجموعهای از اصلاحات را برای تغییر شیوه تأمین مالی خرید و ساخت مسکن آغاز کرده است. مقررات جدید که ۲۸ آگوست ابلاغ شد، از یک طرف امکان استفاده از بدهی بلندمدتتر را برای خریداران و شرکتهای ساختمانی فراهم میکند و از طرف دیگر قواعد پیشفروش را سختتر میکند؛ روشی که در سالهای رونق یکی از مهمترین منابع مالی سازندگان بود و در دوره بحران به انباشت پروژههای نیمهتمام انجامید.
وام مسکن با سررسید ۴۰ساله
بر اساس دستور جدید نهادهای مالی چین، بانکها میتوانند به خریداران دارای اعتبار مناسب، وام مسکن با دوره بازپرداخت تا ۴۰ سال ارائه کنند. طولانیتر شدن دوره بازپرداخت میتواند مبلغ قسط دورهای را کاهش دهد و فشار بازپرداخت بدهی را در طول زمان توزیع کند.
این اقدام بخشی از تلاش تازه چین برای عبور از رکودی است که از سال ۲۰۲۱ بازار املاک این کشور را درگیر کرده است. سیاست جدید در شرایطی اتخاذ شده که هنوز مشخص نیست بانکها تا چه اندازه از امکان ارائه وامهای بسیار بلندمدت استفاده خواهند کرد و تقاضای خریداران چگونه به آن واکنش نشان خواهد داد. بنابراین در این مرحله نمیتوان درباره اثر نهایی این سیاست بر فروش مسکن یا قیمتها نتیجهگیری کرد.
تأمین مالی بلندمدتتر برای سازندگان
بخش دیگری از اصلاحات به شرکتهای ساختمانی مربوط میشود. بانکها اکنون اجازه دارند برای پروژههای ساختمانی وامهایی با دوره بازپرداخت تا ۷ سال پرداخت کنند. هدف از این تغییر، نزدیککردن سررسید بدهی به مدت زمانی است که ساخت پروژه طول میکشد.
در مدل قبلی، شرکتهایی که برای پروژههای بلندمدت از منابع مالی کوتاهتر استفاده میکردند، با فشار دائمی برای تمدید یا بازپرداخت بدهی مواجه بودند. افزایش دوره وام میتواند بخشی از این عدم تطابق زمانی را کاهش دهد.
اصلاح دیگری نیز به هزینه خرید زمین مربوط میشود. شرکتهای ساختمانی ممکن است بتوانند بهای زمین را بهصورت اقساطی پرداخت کنند. خرید زمین معمولاً نیازمند پرداخت مبلغ بزرگی در ابتدای پروژه است و همین مسئله شرکتها را به استقراض بیشتر سوق میدهد. تقسیم این پرداخت در طول زمان میتواند نیاز اولیه آنها به بدهی را کاهش دهد.
پایان آزادی عمل در پیشفروش
در مقابل، مقررات جدید دسترسی سازندگان به یکی از مهمترین منابع مالی سالهای گذشته را محدود میکند. شرکتهای ساختمانی چین مدتها پیش از تکمیل واحدها، آنها را به خریداران میفروختند و از وجوه دریافتی برای تأمین مالی پروژه استفاده میکردند.
طبق قواعد موجود، پول پیشفروش باید صرف همان پروژه میشد؛ اما شرکتهایی مانند اورگرند در دوره رونق بخشی از این منابع را به پروژهها و فعالیتهای دیگر منتقل کردند. زمانی که بازار مسکن وارد بحران شد، بسیاری از شرکتها نقدینگی کافی برای تکمیل واحدهایی که قبلاً فروخته بودند در اختیار نداشتند. اکونومیست میگوید تسویه عقبماندگی پروژههای پیشفروششده اورگرند پنج سال طول کشیده است.
بر اساس مقررات تازه، سازندگان دیگر نمیتوانند واحدهای پروژههای جدید را پیش از تکمیل سازه اصلی ساختمان به فروش برسانند. وجوه حاصل از پیشفروش نیز باید وارد حسابهای امانی تحت نظارت شود و دسترسی سازنده به این منابع تا زمان تکمیل واحد محدود خواهد بود.
کاهش ریسک به قیمت محدودیت نقدینگی
ترکیب این سیاستها جهت کلی اصلاحات چین را نشان میدهد: بدهی خریداران و سازندگان قرار است در دوره طولانیتری توزیع شود و در مقابل، استفاده آزادانه شرکتهای ساختمانی از منابع پیشفروش محدود شود.
این مدل در صورت همراهی بانکها و دولتهای محلی میتواند بخشی از ریسکهای مالی بازار مسکن را کاهش دهد. با این حال هزینه کوتاهمدتی هم دارد. سختترشدن پیشفروش، نقدینگی شرکتها برای آغاز پروژههای تازه را محدود میکند و ممکن است فشار بیشتری بر درآمد و اشتغال بخش ساختوساز وارد کند. به همین دلیل اکونومیست این اصلاحات را اقدامی برای ایجاد بازاری کمریسکتر میداند، اما درباره اثر آن بر روند فعلی ساختوساز محتاط است.
منبع: اکونومیست
انتهای پیام/ مسکن
