به گزارش مسیر اقتصاد حوزه مسکن همواره با دوره‌های رونق و رکود مواجه بوده اما دوره رکودی حاکم بر بخش مسکن در سال‌های اخیر، از عمق بیشتری برخوردار بوده است.
منظور از رکود در بخش مسکن، کاهش تولید و عرضه است. به عقیده برخی از فعالان این حوزه، افزایش قیمت و تعداد معاملات در بازار مسکن خود به معنای رونق است؛ اما بررسی های کارشناسی نشان می دهد این ۲ مولفه لزوما به معنی رونق نیست و رونق در بخش مسکن، مشخصا به معنای افزایش تولید و عرضه است.
کاهش ۵۶ درصدی تولید مسکن در کشور
در حال حاضر در کشور علیرغم وجود تقاضا در بازار و ظرفیت تولید، تولید و عرضه مسکن مطابق با ظرفیت موجود محقق نشده است و تولید آن از سالانه ۸۰۰ هزار واحد در سال ۹۱ به حدود ۳۵۰ هزار واحد در سال ۹۶ رسیده؛ بدین معنا که حدود ۵۶ درصد کاهش در ساخت و ساز اتفاق افتاده است.
بنابراین ضروری است با «کاهش هزینه‌های تولید» و در نتیجه افزایش حاشیه سود پیمانکاری و همچنین کاهش قیمت نهایی مسکن به دلیل افزایش عرضه، اقدام به هدایت بازار به سمت افزایش تولید و عرضه مسکن کرد.
ساخت‌وساز مسکن علاوه بر اینکه شرایط را برای تأمین مهم‌ترین نیاز خانوار فراهم می‌کند، این امکان را ایجاد می‌نماید که با کمترین سرمایه‌گذاری، بیشترین اشتغال در کشور شکل بگیرد.
۷۰ درصد از قیمت مسکن مربوط به قیمت زمین است
هزینه‌های تولید مسکن به دو بخش کلی «قیمت خرید زمین (بایر یا کلنگی)» و «هزینه ساخت» شامل تأمین مصالح ساختمانی، دستمزد کارگران، صدور پروانه و… تقسیم می‌شود؛ که انبوه‌سازان به مجموع این دو هزینه، متوسط قیمت تمام شده ساخت مسکن می‌گویند.
مطابق برآورد و اطلاعاتی که از بازار خرید و فروش و ساخت مسکن کسب می‌شود، در حال حاضر با توجه به افزایش قیمت برخی مصالح ساختمانی، متوسط هزینه ساخت (بدون احتساب هزینه خرید زمین) مترمربعی در حدود ۱.۷ میلیون تومان بود که طی ماه های اخیر افزایش داشته است.
با این وجود، حمید عقبایی نایب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک بیان کرده که ۷۰ درصد قیمت مسکن مربوط به خرید زمین است و ۳۰ درصد قیمت آن مربوط به مصالح و ساخت و ساز است[۱]؛ بنابراین در ساخت‌وسازها عامل اصلی تشکیل دهنده قیمت مسکن، قیمت زمین است و از آنجا که به دلیل سوداگری در بخش مسکن، قیمت زمین به ویژه در ماه های اخیر افزایش قابل توجهی داشته، قیمت مسکن نیز افزایش یافته است.
لزوم کاهش تاثیر قیمت زمین بر قیمت مسکن
بر اساس گزارش مرکز آمار، علیرغم افزایش ۲۷.۳ قیمت نهاده‌های ساختمانی در سه ماهه اول سال جاری نسبت به فصل مشابه سال ۹۶، این میزان رشد قیمت تأثیر قابل توجهی در افزایش قیمت واحدهای مسکونی نداشته است؛ در واقع بررسی ها نشان می دهد روند صعودی قیمت مسکن در ماه‌های اخیر ناشی از افزایش قیمت خرید زمین برای ساخت بوده است؛ مسئله ای که از سوداگری در بازار مسکن نشئت می گیرد.
در صورتی که دولت‌ها در جهت حذف قیمت زمین از قیمت مسکن گام بردارند و از زمین‌های عمومی برای ساخت مسکن ارزان قیمت استفاده نمایند، علاوه بر رونق ساخت مسکن و کاهش قیمت آن، این امکان فراهم خواهد شد که تقاضای زمین کاهش یابد و دلالی زمین به عنوان یک فعالیت غیرمولد محدود گردد.
همچنین در راستای کنترل سوداگری در بازار مسکن، افزایش هزینه فعالیت‌های سوداگرانه مانند اخذ مالیات بر عایدی سرمایه منجر به کاهش و حذف این دسته از تقاضاها در بازار مسکن خواهد شد و به‌تبع آن، افزایش قدرت خرید تقاضاهای مصرفی مردم را به دنبال خواهد داشت.
پینوشت:
[۱] خبرگزاری تسنیم؛ کد خبر: ۱۸۱۲۹۷۷
انتهای پیام / راه و ساختمان
