کاهش فاصله مردم با خرید مسکن به مالیات بر عایدی سرمایه وابسته است

به گزارش مسیر اقتصاد یکی از مؤثرترین ابزارهایی که دولت می‌تواند با کمک آن مانع سوداگری و دلالی در بازار مسکن شود، مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) است. این مالیات به صورت درصدی از افزایش ارزش معاملاتی زمین یا مسكن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود. در این نوع مالیات، ملک اول و مصرفی افراد مشمول پرداخت نمی‌شوند.

مالیات بر عایدی سرمایه سابقه بیش از صد ساله در دنیا دارد و در حال حاضر قانون آن در اغلب کشورها اعم از توسعه یافته و در حال توسعه در حال اجراست. به عنوان نمونه این مالیات در کشورهایی مانند آمریکا، انگلستان، کانادا، برزیل، چین، فرانسه، روسیه، اسپانیا، ژاپن، آلمان، پرتغال، ترکیه، زیمباوه، مالت، استرالیا، سوئیس و دیگر کشورها وجود دارد.

در ذیل برخی از تجارب کشورها در زمینه اعمال مالیات بر عایدی سرمایه و نقش آن در حل مشکل مسکن و حذف سوداگران آورده شده است:

مالیات بر عایدی سرمایه راه خروج از «بحران قیمت مسکن» در کانادا

در پی افزایش قیمت مسکن در ایالت تورنتو کانادا، ریس کنسلمن استاد دانشگاه سیمون فریزر دلیل افزایش بی سابقه قیمت مسکن را ایجاد انگیزه های سوداگری دانست و راهکار از بین بردن سوداگری در بازار مسکن را اعمال مالیات بر عایدی سرمایه معرفی کرد.

وی معتقد است در این محیط هر خریدار تبدیل به یک سوداگر خواهد شد؛ زیرا که در قیمت های فعلی هر فردی که بدون امید و یا انتظار افزایش قیمت ها و کسب سود اقدام به خرید کند، دیوانه تلقی خواهد شد.

این بی توجهی از اجرای مالیات بر عایدی سرمایه، منابع اقتصادی را به وسیله سرمایه گذاری بیش از حد در بخش مسکن از فعالیت های تولیدی و سرمایه گذاری در زمینه کسب و کار دور کرده و منحرف می کند.

هم چنین عدم وجود مالیات بر عایدی مسکن، مستاجران را در شرایط نابرابری در مقابل صاحبان خانه ها از لحاظ برابری ثروت قرار می دهد. بسیاری از مردم بیشتر درآمد خود را به طور خالص از طریق عایدی مربوط به خانه هایشان که مشمول مالیات نشده، بدست آورده اند. در عین حال مردم دیگر که از طریق کار کردن درآمدی به مراتب کمتر بدست می آورند، کل درآمدشان مشمول پرداخت مالیات می شود.

پیاده سازی مالیات بر عایدی سرمایه بر روی فروش همه خانه ها، با کاهش تقاضای خرید مسکن به منظور انگیزه های سوداگرانه، موجب بازگشت استطاعت مالی خرید خانه برای تقاضای مصرفی خواهد شد. این نوع مالیات همچنین این مفهوم را دوباره زنده می‌کند که مالکیت خانه در درجه اول، برای لذت بردن از منافع سکونت ایمن است و نه راهی برای کسب سود و سوداگری![۱]

کاهش فاصله مردم با خرید مسکن به مالیات بر عایدی سرمایه وابسته است

متیو وایتهد استاد دانشگاه کلورادو معتقد است مالیات بر عایدی سرمایه علاوه بر جمع‌آوری درآمد، قیمت خانه‌ها، مزارع و سایر دارایی‌هایی را که مورد توجه سوداگران بوده است، کاهش می‌دهد.

اگر کسی بخواهد ملکش را بفروشد و ملک دیگری را در یک بازار سالم و مشابه بخرد، به دلیل وجود مالیات بر عایدی سرمایه برای هر دو ملک، ضرر و یا منفعت معنا ندارد. در واقع مالیات شرایط را یکسان می کند و کسی جز سوداگران ضرر نمی کنند.

بیش ترین افرادی که مخالف مالیات بر عایدی سرمایه هستند، دلالان حرفه ای هستند. این مالیات برای یک کارمند تاثیری نخواهد داشت جز اینکه راحت تر می تواند خانه بخرد و هم چنین آسان تر کسب و کار جدید راه بیاندازد و هم چنین برای شروع یک کسب و کار مولد راحت تر به سرمایه دست پیدا کند[۲].

کاهش ۱۰ درصدی قیمت مسکن با اخذ مالیات بر عایدی سرمایه در نیوزیلند

همچنین بر اساس مطالعه دومنیک استفنز اقتصاددان ارشد نیوزیلندی، اعمال مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ ۱۰ درصد در نیوزیلند موجب کاهش ۱۰.۹ درصدی قیمت مسکن و افزایش ۵.۵ درصدی تعداد واحدهای مسکونی اجاره ای می گردد. در واقع بازار مسکن از ثبات بیشتر و عدم جهش قیمتی برخوردار خواهد شد.

در نیوزیلند از سرمایه گذاری در املاک نسبت به سایر سرمایه گذاری ها مالیات کمتری گرفته می شود. اختلاف میزان مالیات سرمایه گذاری در بانک ها و سهام شرکت ها (سرمایه های مولد) با سرمایه گذاری در املاک (سرمایه گذاری غیرمولد) در حدود ۳۰ درصد است.

این قضیه عمدتا به این علت است که درآمد حاصل از سرمایه گذاری های مولد مشمول مالیات می شود، در حالیکه عایدی حاصل از سرمایه در حوزه املاک، مالیاتی ندارد. سرمایه گذاری های مولد به شدت مالیات می پردازند و در مقابل، سرمایه گذاری و سوداگری در ملک که راه آسان تری برای کسب درآمد و عایدی بیشتر است، هیچ گونه درآمد مالیاتی نصیب دولت نمی کند و بدون مالیات است[۳].

مالیات بر عایدی سرمایه راهکار کاهش نابرابری درآمدی

بر اساس مطالعات اقتصاددانان موسسه بروکینگز (Brookings) دریافت مالیات بر عایدی سرمایه و افزایش آن باعث کاهش شکاف درآمدی و گسترش ثروت در جامعه خواهد شد.

بر اساس مطالعات تاریخی و تجربی نه تنها نرخ کم مالیات بر عایدی سرمایه موجب افزایش سرمایه گذاری در ایالات متحده نشده است، بلکه کاهش این نوع مالیات و تلاش ها برای حذف آن موجب ایجاد بزرگترین شکاف درآمدی از سال ۱۹۲۹ شده است.

با اینکه این تحلیل پیش تر توسط کارشناسان مطرح شده و مورد تحسین قرار گرفته بود، ولی متاسفانه اثر مالیات بر عایدی سرمایه در بازتوزیع و گسترش ثروت و کاهش نابرابری درآمد در سال ۱۹۸۰ نادیده گرفته شد و مالیات بر عایدی سرمایه کاهش یافت.

به عبارت ساده، ثروتمندترین ها که یک درصد جمعیت آمریکایی ها را تشکیل می دهند، بیش ترین درآمد خود را از سرمایه گذاری بدست می آورند و میزان مالیات بر عایدی سرمایه آن ها با کاهش نرخ، در سال ۱۹۸۰ نسبت به دهه ۱۹۷۰ به نصف کاهش یافت[۴].

تفاوت نرخ مالیات بر درآمد و مالیات بر عایدی سرمایه عامل انحراف نقدینگی

در همین زمینه دکتر هری مشاور کارآفرینی و شرکت های نوپا و همچنین مشاور استراتژیک یک صندوق رشد در هند در مقاله ای بررسی کرد هر چه تفاوت نرخ مالیات بر درآمد و مالیات بر عایدی سرمایه بیشتر باشد، انحراف منابع مالی از فعالیت های مولد به سمت فعالیت های غیرمولد و سوداگرانه بیشتر است.

یعنی هنگامی که درآمد حاصل از افزایش قیمت سرمایه مانند درآمد محسوب نمی شود و مالیات بر عایدی سرمایه نیز وجود ندارد یا نرخی کمتر از مالیات بر درآمد دارد، انگیزه انحراف سرمایه ها تقویت می شود؛ بنابراین برای رفع این مشکل بایستی لااقل تفاوتی میان مالیات بر درآمد و مالیات بر عایدی سرمایه قائل نشد.

متاسفانه در زمینه اعمال مالیات بر عایدی سرمایه در جامعه تعارض منافع وجود دارد؛ به این ترتیب که افراد بسیار ثروتمند در سراسر جهان درصدد القای این تفکر هستند که عدم وجود مالیات بر عایدی سرمایه باعث ایجاد انحراف منابع نمی شود.

آن ها با استفاده از استدلال های پیچیده و تصنعی یک تصور اشتباه را ایجاد کرده اند که باید میان عایدی سرمایه و درآمد عادی تفاوت قائل شد و از عایدی سرمایه مالیات نگرفت. آن ها بیان می کنند که در صورت اعمال مالیات بر عایدی سرمایه، کارآفرینی از بین خواهد رفت؛ در صورتی که در اثر اعمال این نوع مالیات کارآفرینی رشد خواهد کرد و تنها سوداگران و محتکران از اعمال مالیات بر عایدی سرمایه آسیب خواهند دید[۵].

افزایش فعالیت‌های غیرمولد و سوداگرانه با کاهش CGT در استرالیا

در گزارشی دیگر وزارت خزانه داری استرالیا علت اصلی بروز پدیده سوداگری و احتکار مسکن در این کشور را ناشی از کاهش نرخ مالیات بر عایدی سرمایه دانست؛ چراکه با کمتر شدن نرخ مالیات بر عایدی سرمایه نسبت به نرخ مالیات بر درآمد عادی، سرمایه گذاری در فعالیت های غیرمولد به صرفه شده است.

تصمیم دولت هاوارد در سال ۱۹۹۹ برای نصف کردن نرخ مالیات بر عایدی سرمایه‌ای برای سرمایه‌گذاری های بیش از یک سال به طور منفی عمل کرده است و باعث کاهش سرمایه‌گذاری شده ‌است.

دولت هاوارد و کاستلو با کاهش نرخ مالیات بر عایدی سرمایه موجب افزایش سوداگری و سفته بازی در مسکن شدند و این تصمیم باعث شد که بدهی های مربوط به مسکن در استرالیا افزایش یابد و  موجب فشار آوردن به جوانان استرالیایی برای تامین مسکن شد[۶].

ثروتمندان مخالفان اصلی اجرایی شدن مالیات بر عایدی سرمایه

در مطالعه دیگر توسط دکتر جین گراول متخصص ارشد سیاست گذاری اقتصادی آمریکا آمده است که مالیات بر عایدی سرمایه در افراد با درآمد بالا متمرکز می شود زیرا این افراد تمایل به داشتن سرمایه دارند و به احتمال زیاد مالکیت سرمایه ای را دارند که باعث افزایش سود سرمایه می شود. به همین منظور این افراد با مخالفت خود و ابهام اینکه اجرای این مالیات پیچیدگی خواهد داشت از مخالفان اصلی آن هستند.

مطالعه کمیته مشترک مالیات بر این مبنا است که ۷۶.۱ درصد از مجموع سود سهام و سود سرمایه توسط افرادی با درآمد بیش از ۲۰۰ هزاردلار  می رسد. به نحوی که ۸۴.۱ درصد از این نسبت به تنهایی مربوط به سود سرمایه است. بدین معنی که عایدات سرمایه ای برای افراد با درآمد بالا بسیار بیشتر از سرمایه گذاری در بازار سرمایه برای آنها سود کسب می کند.

این نوع مالیات همچنین می تواند عدالت مالیاتی و اجتماعی را در مورد پرداخت کنندگان مالیات برقرار کند. بر اساس مطالعات مرکز سیاست های مالیاتی آمریکا بیش از ۹۰ درصد عایدات سرمایه ای به افراد دهک های بالای درآمدی تعلق می گیرد[۷].

مالیات بر عایدی سرمایه به افزایش سرمایه‌گذاری منجر می‌شود

بررسی آمار نرخ مالیات بر عایدی سرمایه و نرخ رشد سرمایه گذاری در دهه های اخیر اقتصاد آمریکا، نشان می دهد که اخذ مالیات بر عایدی سرمایه نه تنها موجب کاهش سرمایه گذاری نمی شود، بلکه ممکن است موجب تقویت آن نیز باشد.

جاز بومپا یک کارشناس اقتصادی است که به بررسی اثر نرخ مالیات بر عایدی سرمایه بر میزان سرمایه گذاری خصوصی می پردازد.

در نمودار زیر نرخ مالیات بر عایدی سرمایه آمریکا با رنگ قرمز و رشد سالانه سرمایه گذاری خصوصی داخلی (GPDI) این کشور با رنگ سبز بر حسب درصد نمایش داده شده است. با گذشت زمان در مقاطعی که نرخ مالیات بر عایدی سرمایه افت کرده است، سرمایه گذاری خصوصی داخلی نیز افت داشته است.

خط مستقیم قرمز بهترین خط مستقیم برای مالیات بر عایدی سرمایه و خط مستقیم سبز بهترین خط مستقیم برای سرمایه گذاری خصوصی داخلی است.

هنگامی که نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در سال ۱۹۸۷ از ۲۰ تا ۲۸ درصد افزایش یافت، نرخ رشد سرمایه گذاری از ۱.۴ به ۵.۲ درصد افزایش یافت و در حدود آن باقی ماند، به نحوی که رکود اقتصادی در سال های ۱۹۹۰-۱۹۹۱ از بین رفت. همچنین از سال ۱۹۹۲ تا ۲۰۰۰، ۸ سال از ۹ سال رشد GPDI بالاتر از میانگین کلی (خط بنفش) قرار داشت که یک رویداد بی سابقه بود.

با توجه به کاهش نرخ مالیات بر عایدی سرمایه  به ۲۱.۱۹ درصد در سال های منتهی به ۲۰۱۱، مشاهده می شود که این کاهش نرخ مالیات موجب افزایش سرمایه گذاری نشده است.

بنابراین افزایش نرخ مالیات بر عایدی سرمایه منجر به سرمایه گذاری بیشتر می شود؛ هرچند رابطه محکمی بین داده ها وجود ندارد؛ اما با قاطعیت می توان گفت این ادعا که کاهش مالیات بر عایدی سرمایه منجر به افزایش سرمایه گذاری می شود و به همین دلیل رشد اقتصادی افزایش می یابد نه تنها از طریق داده ها پشتیبانی نمی شود، بلکه توسط داده ها رد می شود و بنابراین بر خلاف واقع است[۸].

پینوشت:

[۱] خبرگزاری د گلوب اند میل

[۲] پایگاه خبری دِ استاندارد

[۳] خبرگزاری استاف نیوزلند

[۴] پایگاه خبری دیلی کاس

[۵] پایگاه لینکدین yon.ir/aoYuS

[۶] خبرگزاری ماکرو بیزینس yon.ir/vuwfH

[۷] گزارش سرویس تحقیقات کنگره آمریکا yon.ir/buPLI

[۸]  پایگاه خبری و تحلیلی انگری بیر yon.ir/Vmyek

انتهای پیام/دولت و حاکمیت