مسیر اقتصاد/ ساماندهی بافت‌های فرسوده در شهرهای بزرگ، موضوع بسیار مهمی است که در سال‌های اخیر مورد توجه مردم و مسئولان بوده و حوادثی همچون زلزله‌های اخیر، توجهات را به این موضوع بیش‌تر کرده است.
طبق بند «الف» ماده ۵۹ برنامه ششم توسعه، وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و کشور و شهرداری‌ها مکلف‌اند در طول برنامه نسبت به احیا، بهسازی، نوسازی و مقاوم‌سازی و بازآفرینی سالانه حداقل ۲۷۰ محله در قالب مطالعات مصوب ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار بر حسب گونه‌های مختلف (شامل ناکارآمد- تاریخی- سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای) و ارتقای دسترسی به خدمات و بهبود زیرساخت‌ها با رویکرد محله محور در چهارچوب قوانین و مقررات ذی‌ربط اقدام نمایند.
نفس ساماندهی بافت‌های فرسوده به‌خودی‌خود کاملاً اقدامی درست و صحیح است و با توجه به زلزله‌خیز بودن کشور و اثرات منفی پدیده حاشیه‌نشینی بر اجتماع و فرهنگ، لزوم ساماندهی بافت‌های فرسوده کشور بیش از پیش هویدا می‌شود؛ مسئولین ذی‌ربط نیز مکلف‌اند طبق قانون این اقدام را انجام دهند.
لزوم توجه به تولید و عرضه مسکن در کنار نوسازی بافت فرسوده
بهسازی بافت فرسوده جایگزین ساخت مسکن ارزان برای خانه اولی‌ها و اقشار ضعیف جامعه نمی شود و دولت باید در کنار عمل به تعهدات خود در خصوص نوسازی بافت فرسوده، طرح مشخصی نیز در حوزه تولید و عرضه مسکن داشته باشد.
طبق اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی در خصوص میزان خانوارها و تعداد واحد مسکونی موجود در کشور، به اندازه همه خانوارها واحد مسکونی وجود دارد؛ از این رو به واحد مسکونی جدید نیاز نیست.
این درحالیست که آنچه وزارت راه و شهرسازی را به اشتباه انداخته، آمار موجودی مسکن و خانوارها است. طبق آمار ارائه شده توسط مرکز آمار ایران، طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ تعداد خانوار از ۲۱.۱ میلیون نفر به ۲۴.۱ میلیون نفر رسیده است و کل موجودی مسکن کشور از ۲۱.۶ میلیون واحد در سال ۹۰ به ۲۵.۴ میلیون واحد در سال ۹۵ رسیده است.
چرا قیمت مسکن با وجود ۲.۵ میلیون خانه خالی افزایش یافته است؟
این آمار نشان می‌دهد که موجودی مسکن حدود ۱.۳ میلیون واحد بیش‌تر از تعداد خانوار است؛ اما این آمار کل موجودی مسکن کشور را نشان می دهد. حال آنکه حدود ۲.۶ میلیون از این واحدها خالی هستند که عمدتاً نیز به دلیل لوکس بودن، مکان‌یابی نادرست، بزرگ متراژ بودن و احتکار صاحبان آن‌ها به‌منظور کسب سود بیش‌تر هیچ تناسبی با توان مالی قشر هدف (متوسط و ضعیف) ندارند.
شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی ۱.۰۶ است
با کسر خانه‌های خالی از کل موجودی مسکن تعداد ۲۲.۸ میلیون واحد مسکونی دارای سکنه بوده که بیانگر این است که حدود ۱.۳ میلیون خانوار فاقد مسکن مستقل هستند.
شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی نیز این تعداد کمبود را نشان می‌دهد. شاخص تراکم (یک واحد مسکونی به ازای یک خانوار) به‌منزله وجود شرایط ایده آل و عدم کمبود مسکن است و هرچه این شاخص از عدد ۱ بیش‌تر شود، نشان دهنده شدت کمبود مسکن است.
در حال حاضر، شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی با ملاحظه واحدهای مسکونی در حال استفاده حدود ۱.۰۶ است. این بدین معناست که تعداد خانوارهای موجود در کشور بیش از تعداد واحدهای مسکونی است و این یعنی بالا بودن تقاضای مسکن در مقابل عرضه آن. در چنین شرایطی سیاست‌های دولت باید به سمت سیاست حمایت از تولید و عرضه مسکن برود تا بتواند به ایجاد تعادل در بازار مسکن میان عرضه و تقاضا کمک کند.
لازم به ذکر است بر اساس گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه شهرسازی در پاییز ۱۳۹۵، باید سالانه حداقل حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود تا تقاضای جدید به واسطه ازدواج جوانان و … را پوشش دهد.
همچنین تجربیات بین‌المللی نیز نشان می‌دهد که به دلایلی از جمله زمان لازم برای بازاریابی و فروش واحدهای ساخته شده، مقابله با سفته‌بازی و جلوگیری از تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای و پاسخگویی به تقاضای جابه‌جایی برای شغل، عرضه مسکن باید ۸ درصد بالاتر از تقاضای آن باشد.
با توجه به موارد ذکر شده اگر رویکرد فعلی مبنی بر عدم نیاز به تولید و عرضه مسکن باقی بماند، علاوه بر اینکه قیمت مسکن کاهش نخواهد یافت، ممکن است با کاهش میزان مسکن متناسب با نیاز مردم شاهد افزایش جهشی در قیمت خانه ها باشیم. این وضعیت توجه ویژه مسئولین را به این موضوع مهم می‌طلبد.
