به گزارش مسیر اقتصاد مواد مربوط به مالیات بر عایدی املاک طی لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم منتشر شد. رویکرد کلی دولت در این پیش‌نویس در رابطه با مواد مالیات بر عایدی املاک مثبت است، اما برخی ملاحظات اجرایی و فنی نظیر نحوه تعیین قیمت املاک در آن پیش‌بینی نشده است.
معیاری برای تشخیص صحت قیمت در لایحه مالیات بر عایدی املاک وجود ندارد
در بند ۶ این پیش‌نویس سازو کار اخذ مالیات بر عایدی املاک و نحوه تعیین قیمت ذکر شده است. طبق تبصره ۱ این بند «دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند قبل از تنظیم سند، مبلغ مورد معامله را بر اساس اظهار طرفین برای محاسبه مالیات به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام و همین مبلغ را در سند تنظیمی ثبت کنند.»
نکته قابل توجه آن است که هیچ معیاری برای تشخیص صحت قیمت‌گذاری، معین نشده است. از آنجا که میزان قیمت ثبت شده در سند مبنای دریافت مالیات قرار می‌گیرد، اطمینان از صحت قیمت برای جلوگیری از فرار مالیاتی اهمیت دارد.
سازوکار خودکنترلی مالیات بر عایدی املاک چگونه دچار مشکل می‌شود؟
مسئله‌ای که در تعیین قیمت مطرح می‌شود، کم‌اظهاری قیمت است که بخاطر سازو کار خودکنترلی مالیات بر عایدی سرمایه رخ نمی‌دهد؛ در واقع خریدار ملک مانع از کم‌اظهاری توسط فروشنده می‌شود؛ چرا که در غیر این صورت، در آینده و هنگام فروش ملک باید مالیات بیشتری پرداخت کند.
با این وجود، هنگامی این سازوکار به‌طور کامل برقرار و کارا خواهد بود که معافیت مالیاتی برای خریدار و فروشنده وجود نداشته باشد. لذا با وجود معافیت‌ها، شرایط تغییر می‌کند. در واقع با ورود برخی از خریداران و فروشندگانی که املاکشان از پرداخت مالیات بر عایدی املاک معاف است، امکان فرار مالیاتی از طریق کم‌اظهاری فراهم می‌شود.
ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم بستر تعیین قیمت املاک
راهکار اصلی برای رفع مشکل کم‌اظهاری در قانون مالیات بر عایدی املاک، قرار دادن معیار مشخص برای تعیین قیمت ملک است. شاخص قیمت و بستر شناسایی میانگین قیمت املاک هر منطقه، طبق ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم با مکلف نمودن کمیسیون تقویم املاک به ارائه سالانه قیمت هر منطقه، فراهم شده است.
جالب است که چنین سازو کاری در تبصره بند ۱۳ همین لایحه برای تعیین قیمت املاک جهت دریافت مالیات سالانه املاک آورده شده ولی در متن این ماده لحاظ نشده است. در این تبصره آمده است: «منظور از ارزش روز موضوع این ماده، ارزش املاک مسکونی بر اساس معادل ضرایبی از ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم است…»
بنابراین، می‌توان قيمت ملک را بر اساس ضريبی از ميانگين قيمتهای روز منطقه مطابق ماده مذکور تعيين کرد؛ با این تفاوت که لازم است این ضرایب توسط سازمان امور مالیاتی کشور، هر چند وقت يكبار به‌روز شود.
همچنین، قیمتی که توسط معامله کنندگان اظهار شده و در سند ثبت می‌شود با توجه به موارد پیش‌بینی نشده باید در بازه‌ای مشخص از قیمت قرار گیرد. به طور مثال قیمت ملک باید بین ۸۰ الی ۱۲۰ درصد شاخص قیمت تعیین شده باشد؛ در غير اين‌صورت برای کم اظهاری و بیش اظهاری، علاوه بر تنبیه، ضریب مشخصی از شاخص قیمت، برای محاسبه عايدی ملک در نظر گرفته شود.
به عنوان نمونه اگر قیمت واقعی ملکی با محاسبات کمیسیون تقویم املاک و تعیین شاخص قیمت ۵۰۰ میلیون تومان باشد، محدوده مجاز اظهار قیمت این ملک بین ۴۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان خواهد بود؛ لذا اگر فروشنده قیمت این ملک را خارج از این محدوده اظهار کند، در صورت کم‌اظهاری قیمت ملک ۶۰۰ میلیون تومان و در صورت بیشاظهاری قیمت ملک ۵۰۰ میلیون تومان تعیین می‌گردد.
لزوم استفاده از معیاری مناسب برای تعیین قیمت در موارد خاص
در این سازوکار، لازم است برای تعیین قیمت املاک معامله شده پیش از اجرای قانون، تدبیری اندیشیده شود. به این منظور پیشنهاد می‌شود قیمت خريد املاکی که پیش از اجرای قانون خریداری شده‌اند، معادل شاخص قیمت در روز آغاز اجرای قانون تعیین شود؛ به این ترتیب قانون مالیات بر عایدی املاک عطف به ماسبق نمی‌شود. بر این اساس، در نقل و انتقالاتی مانند املاک هبه شده یا به ارث رسیده که قیمت خرید و فروش وجود ندارد نیز می‌توان از این شاخص استفاده کرد.
رصد تراکنش‌های بانکی راهکار دیگر کشف قیمت املاک
راهکار دیگری که حاکمیت می‌تواند برای تشخیص قیمت املاک مورد معامله به کار گیرد، شفافیت و رصد تراکنش‌های بانکی است. بر اساس بخشنامه اخیر بانک مرکزی «انتقال وجه بیش از ۱۰ میلیارد ریال به صورت درون بانکی و بین بانکی (ساتنا) باید همراه با درج بابت و ارائه اسناد مثبته به شعب بانک‌ها باشد».
لذا در صورت اتصال برخط سازمان مالیاتی به این اطلاعات، تشخیص صحت قیمت اظهار شده توسط افراد برای سازمان مالیاتی ممکن خواهد بود.
انتهای پیام/ دولت و حاکمیت
