به گزارش مسیر اقتصاد وزارت راه و شهرسازی با هدف تنظیم بازار اجاره‌بها اقدام به ارائه «لایحه الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستأجر» به دولت نمود.
این لایحه در جلسه دیروز هیئت دولت تصویب شد. بر اساس این ماده واحده، موجران واحدهای مسکونی در قراردادهای رسمی یا عادی جاری اجاره مکلفند پس از انقضای زمان قرارداد، در صورت درخواست مستأجر با رعایت ترتیبات مندرج در این قانون، قرارداد اجاره مربوط را برای یک سال دیگر تمدید نمایند؛ به نحوی که حداقل مدت اجاره دو سال باشد.
قابلیت ردگیری اجاره‌نامه‌ها وجود ندارد
علی‌رغم آنکه بهبود وضعیت بازار اجاره‌بها برای سال آینده بسیار مهم است، اما این لایحه با مشکلات فراوانی در آینده همراه خواهد بود.
به‌عنوان نمونه به دلیل نبود سامانه املاک، قابلیت ردگیری اجاره‌نامه‌ها به صورت عادی بین موجر و مستأجر عملاً وجود ندارد و حتی امکان افزایش قراردادهای زیرزمینی وجود خواهد داشت.
بالا رفتن اختلاف بین موجر و مستأجر با افزایش اجباری مدت اجاره‌نامه
مورد دیگری که این لایحه را زیر سؤال می‌برد، بحث اختلافاتی است که بین موجر و مستأجر به وجود می‌آید؛ در صورتی که مستأجر فردی بی‌انضباط و هنجارشکن بوده و در پرداخت اجاره‌بها بی‌نظم باشد، یا اینکه مستأجر به ملک آسیب‌زده باشد، موجر حقی برای پایان دادن به قرارداد اجاره را ندارد. این موضوع اختلافات بین موجر و مستأجر را بالا خواهد برد و رسیدگی به این بحث در لایحه مذکور پیش‌بینی نشده است.
کاهش تقاضای اجاره‌نشینی با این لایحه امکانپذیر نیست
ابهام دیگر، قراردادهای پیش از تصویب قانون است؛ به عبارتی قراردادهایی که در بازه پیش از سال ۹۷ تنظیم شده، مشمول این قانون نیستند. در واقع قراردادهایی که در سال گذشته بسته شده و امسال زمان سر رسید آن فرا رسیده است، مشمول این لایحه نخواهند شد و به همین منظور هدف کاهش تقاضای اجاره‌نشینی در سال آینده را تحت‌الشعاع قرار خواهد داد.
وزارت راه و شهرسازی با دو ابزار مالیاتی بازار اجاره را تنظیم کند
در صورتی که مسئولین دولت و بالأخص وزارت راه و شهرسازی قصد ساماندهی بازار اجاره‌بها را دارند، باید به جای تصویب لوایحی که هیچ کمکی به بازار مسکن نمی‌کند، اجرای قوانینی مانند مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه را در دستور کار قرار دهند تا با این قوانین علاوه بر تنظیم و ایجاد تعادل در عرضه خانه‌های خالی، قیمت مسکن نیز کنترل شود.
برای شفاف‌سازی موضوع باید به قانون مالیات بر خانه‌های خالی اشاره کرد که در سال ۱۳۹۴ به منظور ساماندهی وضعیت اجاره‌نشینی توسط مجلس تصویب شد. بر اساس این قانون باید از خانه‌هایی که برای کسب سود بیشتر احتکار می‌شوند، مالیات اخذ می‌شد تا صاحبان این واحدها برای عرضه واحدهای خود در بازار اجاره یا فروش اقدام نمایند.
عرضه واحدهای خالی در بازار املاک در صورتی که در بازار فروش باشد، از تقاضای اجاره‌نشینی می‌کاهد و در صورتی که این عرضه در بازار اجاره صورت گیرد، عرضه واحدهای اجاره‌نشینی را نسبت به تقاضا به تعادل نزدیک‌تر می‌کند.
با وجود گذشت بیش از ۳ سال از تصویب این قانون حیاتی، پیش‌نیاز آن یعنی راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان توسط وزارت راه و شهرسازی انجام نگرفته و تاکنون نیز عزم جدی برای اجرای این قانون در دولت مشاهده نشده است.
در خصوص مالیات بر عایدی سرمایه نیز باید گفت که در صورت تصویب آن، سوداگران و افرادی که با دارا بودن چندین خانه، نبض قیمت بازار را در دست گرفته‌اند با توجه به افزایش ریسک سوداگری، از این بازار خارج خواهند شد و به مرور تقاضای مصرفی و واقعی، قدرت خرید خود را کسب خواهد کرد. این مالیات علاوه بر آنکه نوسانات قیمتی و التهابات بازار معاملات مسکن را کاهش می‌دهد، موجب کاهش تقاضای اجاره‌نشینی خواهد شد.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
