مسیر اقتصاد/ سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن منجر به افزایش عرضه و هدایت نقدینگی از بازارهای غیرمولد می‌شود، اما حجم آن به شرایط اقتصاد کلان وابسته است. سرمایه‌گذاری به معنی تخصیص منابع امروز برای منافع آینده است. در بخش مسکن، سرمایه‌گذاری مطلوب ماهیتی غیرسوداگرانه دارد و به افزایش عرضه مصرفی می‌انجامد.
ارزیابی ارزش سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن با چه معیاری مناسب است؟
بازار «ساخت مسکن» در شهر تهران طی سال‌های اخیر، هم به‌عنوان پیشران اشتغال و هم به‌منزله یکی از اصلی‌ترین مقاصد سرمایه‌گذاری خانوارها و بنگاه‌ها مطرح بوده است. با این حال، ارزیابی ارزش سرمایه‌گذاری صرفاً بر مبنای افزایش اسمی قیمت‌ها به ریال می‌تواند گمراه‌کننده باشد؛ زیرا در اقتصادی که با جهش‌های ارزی و تورم‌های متناوب مواجه است، یکی از معیارهای مناسب‌تر سنجش ارزش آن به دلار است. بررسی‌های مقدماتی نشان می‌دهد که تبدیل ارزش پروژه‌های ساختمانی به دلار غیررسمی، تصویر متفاوتی از کارایی این بخش ارائه می‌کند و در بسیاری از مقاطع، رشد اسمی ریالی نتوانسته کاهش ارزش ارزی را جبران کند.
افت ۲۰ درصدی سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن تهران طی ۲ دهه
نمودار زیر نشان می‌دهد ارزش سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های مسکونی شهری تهران بر حسب ریال، پس از افت و خیزهای بین سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۶، از سال ۱۳۹۷ وارد یک روند صعودی پرشتاب شده و در پایان دوره (۱۴۰۲) به حدود ۱۲۲ همت رسیده است.
در مقابل، سرمایه‌گذاری بر حسب دلار بازار غیر رسمی، رفتاری پرنوسان را نشان می‌دهد. بازه نوسان از سال ۱۳۸۵ تا ۱۴۰۲ به‌طور نسبی بین ۲.۴ تا ۱۰ میلیارد دلار بوده است؛ که اوج آن در سال ۱۳۸۷ حدود ۹.۷ میلیارد دلار ثبت شده است، اما در سال‌های ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲ حتی پایین‌تر از سطح ۱۳۸۵ قرار می‌گیرد. با توجه به روند نزولی سرمایه‌گذاری در سال‌های اخیر، بر حسب دلار غیر رسمی جذابیت سرمایه‌گذاری کاهش یافته است.
کاهش کارایی تبدیل سرمایه‌گذاری به عرضه مسکن در تهران
نمودار زیر نشان می‌دهد بین رشد سرمایه‌گذاری بر حسب دلار غیررسمی و رشد تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های صادره تهران (با سال پایه ۱۳۸۵) همبستگی نسبتا فزاینده‌ای وجود دارد. در سال‌های ۱۳۹۲-۱۳۸۶ (به جز سال ۱۳۸۸ که به نظر می‌رسد افزایش هزینه‌های ساخت بخشی از رشد مثبت سرمایه‌گذاری را جذب کرده است) تعداد واحدهای مسکونی شهری هم‌جهت با سرمایه‌گذاری دلاری رشد کرده است.
از سوی دیگر نمودار نشان می‌دهد؛ از سال ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۲ با آن‌که در برخی سال‌ها رشد سرمایه‌گذاری مثبت بوده، تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های صادره در تهران روندی همواره منفی داشته و در مقاطعی تا حدود منفی ۵۲ درصد نسبت به سال پایه کاهش یافته است؛ امری که می‌تواند ناشی از افزایش تورم هزینه‌های ساخت‌وساز باشد.
با مقایسه تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادره تهران با روند سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز مسکن به دلار غیر رسمی می‌‌توان نتیجه گرفت که از سال ۱۳۹۳ الی ۱۴۰۲ تعداد واحدها با وجود رشد کم سرمایه‌گذاری در برخی از سال‌ها رشدی منفی را تجربه کرده است.
در مجموع سنجش ارزش سرمایه‌گذاری به ریال به‌دلیل تورم نهاده‌ها و افت ارزش پول ملی، تصویری بزرگ‌نمایی‌شده ارائه می‌دهد؛ در مقابل، تبدیل ارقام به دلار (به‌ویژه بر حسب دلار غیررسمی) نشان می‌دهد رشد اسمی سرمایه‌گذرای لزوماً به رشد واقعی تبدیل نشده است. بنابراین ارزیابی سرمایه‌گذاری ساخت مسکن صرفاً بر اساس قیمت‌های ریالی گمراه‌کننده بوده و سنجش دلاری معیار دقیق‌تری است.
منبع: گزارش پژوهشی «بررسی موانع سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن و اولویت‌بندی آن‌ها»؛ اندیشکده اقتصاد مقاومتی؛ شهریور ۱۴۰۴
انتهای پیام/ مسکن
