به گزارش مسیر اقتصاد عدم وجود اطلاعات دقیق، جامع و تفاوت آماری در بخش املاک و مستغلات، موجب آشفتگی و جولان سوداگران و تصمیم‌گیری نادرست مسئولین و کارشناسان در خصوص وضعیت بازار مسکن شده است.
یکی از عواملی که نابسامانی‌ها و افزایش جهشی قیمت مسکن را تشدید می‌کند، عدم در اختیار داشتن سامانه یکپارچه و جامع توسط وزارت راه و شهرسازی است. از این رو این وزارتخانه برای تصمیم‌گیری در زمینه بازار مسکن، از آمارهای دستگاه‌های دیگری از جمله مرکز آمار، بانک مرکزی و معاملات ثبت شده در بنگاه‌های املاک استفاده می‌کند.
تناقضات آشکار سامانه سابا در گزارش وضعیت معاملات بخش مسکن
در سایت وزارت راه و شهرسازی، سامانه‌ای تحت عنوان سامانه بازار املاک ایران (سابا) به استناد مصوبه هیات وزیران از سال ۹۴ ایجاد شده که شهروندان می‌توانند آخرین معاملات انجام گرفته را در آن مشاهده کنند.
سازو کار ورود اطلاعات در سابا بدین‌صورت است که مشاوران املاک با ثبت معامله در آن، کد رهگیری دریافت می‌کنند. سامانه بازار املاک ایران مختص تهران و شش شهر دیگر است و مشاوران املاکی که توسط صنف مجوز ورود به سامانه را دارند، می‌توانند وارد سامانه شده و اطلاعات لازم را در آن درج کنند.
در ۲۳ اردیبهشت ماه ۹۸ فرهادیه مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن در رابطه با این سامانه گفت که می‌توان از آن، برای شفافیت و کنترل سوداگری در بازار مسکن استفاده کرد و مسئولین وزارت راه و شهرسازی نیز معتقدند در حال حاضر با استفاده از این سامانه، می‌توان قیمت‌های واقعی مسکن را بدست آورد. در ابتدای صفحه این سایت نوشته شده که سابا آخرین قیمت‌های واقعی خرید و اجاره را در اختیار شما قرار می‌دهد و منبع این اطلاعات، سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است.
اما سؤال این است که آیا سابا می‌تواند اطلاعات لازم برای تصمیم‌گیری در مورد خرید، فروش، ساخت و یا اجاره مسکن را در اختیار مردم و تصمیم گیران قرار دهد؟
پاسخ این سؤالات با بررسی و مقایسه این سایت و اطلاعات دیگر مشخص می‌شود. با ورود به سایت سابا می‌توان شهر موردنظر را انتخاب کرد و به جستجوی میزان معاملات در مناطق مختلف شهر پرداخت. این معاملات شامل اجاره و رهن و خرید و فروش ملک است.
به عنوان نمونه در اردیبهشت‌ماه سال جاری در شهر تهران ۹۷۱۶ معامله در سامانه سابا ثبت شده است؛ در حالی که طبق گزارش بانک مرکزی در همین ماه در شهر تهران تعداد معاملات واحدهای مسکونی ۱۲۱۲۸ واحد بوده است. این آمارها نشان از وجود دو آمار متفاوت از یک مأخذ یعنی سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است.
با بررسی بیشتر در سایت، عدم درج اطلاعات درست و حتی متفاوت با واقعیت بازار مسکن کاملاً مشهود است؛ به عنوان نمونه بر اساس گزارش بانک مرکزی در اردیبهشت‌ماه سال ۹۸، میانگین قیمت مسکن به ازای هر مترمربع در شهر تهران ۱۲.۷ میلیون تومان بوده که همین آمار را سایت سابا ۱۵.۱ میلیون تومان گزارش داده است.
عدم نظارت بر اطلاعات ورودی در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور
علاوه بر موارد فوق، این سامانه به دلیل آنکه اطلاعات خود را از ثبت معاملات توسط مشاوران املاک استخراج می‌کند و به صحت اطلاعات ورودی نظارتی وجود ندارد، ممکن است عمداً و سهواً در ورود اطلاعات صحیح خدشه وارد شود تا شاید برای کاهش میزان مالیات نقل و انتقال ملک و معاملات صوری، قیمت‌ها از میزان واقعی کمتر ثبت گردد.
به عنوان نمونه در یک مورد معامله‌ای که در اردیبهشت‌ماه سال جاری در منطقه ۲ و در محله آلستوم در این سامانه ثبت شده است، قیمت هر مترمربع ساختمان مسکونی ۱.۱ میلیون تومان و در مجموع ۱۳۰ میلیون تومان بابت آپارتمان ۱۰۹ متری گزارش شده است که با قیمت واقعی این منطقه تفاوت چشمگیری دارد و کمتر از یک دهم آن است.
در نمونه دیگر با بررسی منطقه ۵ تهران در سایت سابا، مشخص می‌شود که از اردیبهشت سال ۹۷ تا اردیبهشت سال ۹۸ یعنی در طول یک سال ۱۷۷۹۹ معامله انجام گرفته است که طبق این آمارها محله آپادانا با ۹۹۱۹ معامله در صدر خرید و فروش‌ها قرار دارد که با توجه به تعداد واحدهای مسکونی این محله نمی‌تواند آمار درستی باشد.
کل ساختمان‌های شهرک ۲۹۰۱ واحد مسکونی است که به ۶ فاز تقسیم‌بندی شده‌اند. این آمار بدین معناست که طی یک سال هر یک از واحدهای این محله ۳.۵ بار معامله شده‌اند که یا تعداد معاملات اشتباه است یا سوداگرانی در این محله برای بالا بردن قیمت‌ها معاملات مکرر انجام می‌دهند.
البته نمونه‌های بی‌شماری از گزارش های نادرست در این سایت دیده می‌شود که با یک جستجوی ساده می‌توان به موارد متعددی دست یافت.
افزایش قیمت مسکن با معاملات مکرر و صوری توسط سوداگران
تناقض این اطلاعات دلایل متفاوتی دارد. اول آنکه می‌تواند برای تشکیل معاملات صوری بین طرفین و افزایش معاملات جهت ایجاد جو روانی و سوداگری در بازار باشد؛ دوم برای کاهش پرداخت مالیات بر نقل و انتقال که آن هم یک نوع معامله صوری است؛ و سوم اشتباه مشاور املاک در ورود اطلاعات که به دلیل حجم بالای این نوع قراردادها، این دلیل خیلی پر رنگ نخواهد بود.
جالب توجه آنکه در برخی از رسانه‌ها، مسئولین از وجود سوداگری در بازار ابراز بی‌اطلاعی می‌کنند و معتقدند چنین معاملاتی در بازار مسکن وجود ندارد.
عدم راه‌اندازی سامانه ملی املاک پس از گذشت ۴ سال
حال این سوال وجود دارد چرا با وجود قانون صریح تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مبنی بر راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور توسط وزارت راه و شهرسازی، این وزارتخانه هنوز پس از گذشت ۴ سال اقدامی برای این موضوع انجام نداده و از اطلاعات مشاوران املاک استفاده می‌کند؟
در صورتی که این اطلاعات درست است، چرا وزارت راه و شهرسازی و مسئولین با تحلیل ساده اطلاعات برای مقابله با پدیده سوداگری در بازار مهم مسکن طی این مدت اقدامی انجام نداده‌اند و حتی با تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه در سال ۹۳ که از سوداگری و معاملات مکرر جلوگیری می‌کند، مخالفت شده است؟
انتهای پیام/ راه و ساختمان
