۱۸ آذر ۱۴۰۰

رهبر معظّم انقلاب: علاج برون رفت از مشکلات کشور «اقتصاد مقاومتی» است.

شناسه خبر: ۱۱۳۹۸۹ ۱۵ آذر ۱۳۹۹ - ۱۲:۰۰ دسته : گزارش تحلیلی, مالیات, مالیات بر عایدی سرمایه کارشناس: علی ملک زاده
۰

شناخت دقیق سوداگری و اثر آن بر اقتصاد مقدمه طراحی ابزار مقابله با آن است. مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر دو ابزار متفاوت برای مقابله با سوداگری هستند. مقابله با سوداگری بلندمدت به عنوان نقطه حساس اثرگذاری بر بازار املاک، تنها با استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه ممکن است. بنابراین تعدیل تورمی با حذف خاصیت مالیات بر عایدی سرمایه، تنها قفل‌شدگی و افزایش قیمت املاک را در پی دارد.

مسیر اقتصاد/ سوداگری در اقتصاد، رفتاری است که با ایجاد تقاضای غیرمصرفی یا عدم عرضه موثر، در نظام عرضه و تقاضا خلل ایجاد می‌کند و موازنه آن را برهم می‌زند. اینکه سوداگری مقوله‌ای لازم یا مخرب برای اقتصاد است، بحثی جداگانه می‌طلبد اما بنا بر وظیفه اصلی اقتصاد مبنی بر بهینگی تخصیص منابع محدود، مقابله با سوداگری در مورد برخی منابع خاص اهمیت ویژه می‌یابد.

املاک و دارایی عامل اختلاف طبقاتی

منابعی که خداوند متعال بر روی کره زمین در اختیار آحاد بشر قرار داده محدود است. برخی از این منابع مانند زمین، محدودیت ویژه‌تری نسبت به سایر منابع دارند. زمین به عنوان بستر مسکن افراد و تولید کالاها و خدمات است. مسکن یک کالای اساسی غیرمنقول محسوب می‌شود و مورد نیاز همه است.

طبق اصول اقتصادی، محدودیت منابع و عرضه کم آن در مقابل وجود تقاضای فزاینده، موجب افزایش قیمت کالا می‌شود. زمین و املاک به عنوان نهاده اصلی تولید و سرپناه افراد، نقش بسیارمهمی در تعیین قیمت‌ها دارد و به همین دلیل لفظ «سرمایه» به آن تعلق می‌گیرد.

توماس پیکتی (۲۰۱۴) در کتاب خود با عنوان «سرمایه در قرن بیست و یکم» به این مسئله اشاره کرده است و تبعات آن را به تفصیل شرح می‌­دهد. در بخشی از این کتاب آمده است:

«بسیاری از مدل­‌های اقتصادی بر این اساس نوشته می­‌شوند که بازدهی دارایی‌­ها برای صاحبان آن­ها به طور یکسان است، در صورتی که شواهد نشان می­‌دهد در واقعیت این­گونه نیست و صاحبان ثروت و سرمایه درصد بالاتری از بازدهی و درآمد را نسبت به دیگران کسب می‌کنند. لذا نابرابری بدون محدودیت افزایش می‌­یابد و واگرایی بسیار شدیدی در جامعه ایجاد خواهد شد؛ که تبعات جبران ناپذیری را برای اقتصاد به همراه خواهد داشت.»

لزوم مقابله حاکمیت با سوداگری در بازار املاک

سرمایه‌داری و به طور خاص ملاکیت و فعالیت در حوزه املاک از دیرباز به عنوان یک راه آسان و سریع برای ثروتمند شدن به صورت ویژه در ایران و البته در سایر نقاط جهان مطرح بوده است. وبسایت فورچون[۱] هرساله لیستی از ثروتمندترین افراد جهان را منتشر می‌کند. در آخرین آمار منتشر شده از این رسانه، تعداد زیادی از افراد با زمینه‌ی کاری مدیریت سرمایه دیده می‌شوند. به نظر می‌رسد این روش کسب درآمد یکی از پول‌سازترین روش‌های حال حاضر جهان باشد. صنعت مشاوره املاک در رتبه سوم پول‌سازترین روش ها قرار دارد.

بنابراین حاکمیت به عنوان متولی اقتصاد و رفاه اقشار کشور، وظیفه دارد از مسکن و حوزه املاک به عنوان کالای اساسی در مقابل هجوم سوداگرانِ ثروت و مال محافظت کند. نخستین گام برای مقابله با سوداگری، شناخت صحیح آن است.

اهمیت مبارزه با سوداگری به زمان وابستگی ندارد

اگر تامین نیاز مصرفی به عنوان یک اصل تلقی شود، هر گونه مانع در مسیر تامین این نیاز به قصد کسب سود یا حفظ ارزش دارایی، چه در سمت تقاضا و چه در سمت عرضه، به منزله سوداگری است. لذا بحث زمان و سوداگری در کوتاه مدت یا بلندمدت مفهومی پیدا نمی‌کند.

در در بازار املاک نیز باید با سوداگری بدون توجه به بازه زمانی آن مقابله شود. سوداگری در بازه کوتاه زمانی به صورت خرید و فروش مکرر صورت می‌پذیرد و در بازه بلندمدت نیز به نوعی احتکار املاک محسوب می‌شود و باید با آن مقابله گردد.

شناخته شده‌ترین ابزار جهانی برای مقابله با سوداگری، که به آزادی اقتصادی و حقوق مالکیت خللی وارد نمی‌کند، مالیات است. مالیات به عنوان ابزار تنظیم‌گر وارد عمل می‌گردد و با قاعده‌گذاری منجر به تغییر رفتار عاملان اقتصادی می‌شود.

نظام مالياتي كه با هدف كنترل سوداگري در بازار زمين و مسكن طراحي مي‌شود، بايد قابليت مقابله با هر دو عملكرد تقاضاهاي سوداگرانه در بازار را در بازه کوتاه مدت و بلندمدت داشته باشد.

استخدام اشتباه ابزار مالیاتی با فهم ناقص مسئله سوداگری

برخی به دلیل فهم ناقص از مسئله سوداگری در بازار مسکن دچار اشتباه استخدام ابزار مناسب مالیاتی می‌شوند. این افراد تنها تقاضای سوداگرانه کوتاه‌مدت را در بازار املاک به عنوان مشکل تلقی می‌کنند و با عدم شناخت کافی نسبت به ابزارهای مالیاتی، مالیات بر عایدی سرمایه را برای رفع این مشکل پیشنهاد می‌کنند.

در حالی که براي حل سوداگری در بازار املاک، بايد بسته مالياتي مورد نظر با ابزارهای لازم سوداگری را در هردو بازه کوتاه مدت و بلندمدت هدف بگیرد. برای این منظور ماليات بر انجام معاملات مكرر براي كنترل خريد و فروش مكرر، تقاضاهاي سوداگرانه در بازار به منظور كسب سود ناشي از معاملات مكرر مورد استفاده قرار می‌گیرد و ماليات بر عایدی سرمایه براي مهار خريد و نگهداري املاك به اميد كسب سود در آينده، کاربرد دارد.

تفاوت مالیات بر معاملات مکرر و مالیات بر عایدی سرمایه

هدف از مالیات بر معاملات مکرر جلوگیری از فعالیت سوداگرانه در معاملات مکرر و در فاصله زمانی کوتاه است. لذا تنها معامله و تعداد ان در زمان کوتاه در اولویت برخورد مالیاتی قرار دارد و نرخ مالیات در بازه‌های بلندتر بسیار کاسته می‌شود.

در مقابل، هدف از مالیات بر عایدی سرمایه جلوگیری از فعالیت‌های سوداگرانه آن هم خرید و نگهداری ملک برای فروش یا حتی عدم عرضه در بازه‌های زمانی طولانی است. چراکه تقاضاهای کاذب ایجاد شده و با نگهداری ملک و فروش در زمان‌هایی خاص موجب افزایش قیمت‌ها و ایجاد نابسامانی می‌شوند. هر چند مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند با سوداگری کوتاه مدت نیز مبارزه کند؛ اما کارکرد اصلی آن مقابله با سوداگری بلندمدت است.

تعدیل تورمی عامل تضعیف مالیات بر عایدی در مقابله با سوداگری بلندمدت

بنابراین مقابله با سوداگری املاک در بلندمدت به هیچ وجه نباید تضعیف شود و شاید بتوان گفت در مقایسه با مقابله با سوداگری کوتاه مدت، اولویت بیشتری دارد. در طرح مالیات بر عایدی سرمایه مجلس برخی نمایندگان و اتاق‌های سه‌گانه به دلیل فهم ناقص از این موضوع، پیشنهاد تعدیل تورمی مالیات بر عایدی سرمایه در طول زمان را مطرح کرده‌اند.

این پیشنهاد علاوه بر اینکه خاصیت تنظیمی مالیات بر عایدی سرمایه را از بین می‌برد، چالش‌های دیگری نظیر قفل‌شدگی و افزایش قیمت املاک را در پی خواهد داشت که به طور مفصل در مطالب بعدی توضیح داده خواهد شد.

پینوشت:

[۱] fortune.com

انتهای پیام/ دولت و حاکمیت



جهت احترام به مخاطبان فرهیخته، نظرات بدون بازبینی منتشر می شود. لطفا نظرات خود را جهت تعميق و گسترش بحث ارائه نمایید. نظرات حاوی توهين، افترا و تهمت به ديگران پاک می شود.

icons8-exercise-96 challenges-icon chat-active-icon chat-active-icon