به گزارش مسیر اقتصاد شبکه تحلیلگران اقتصاد مقاومتی با همکاری کمیته اقتصاد مقاومتی مجلس شورای اسلامی در جریان پیگیری بحث مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن به عنوان راهکار مقابله با سوداگری و افزایش قیمت این کالای حیاتی، مجموع مطالعات و بررسی های خود را در قالب کتابی تحت عنوان «مالیات بر عایدی املاک؛ راهکار حذف سوداگری از بازار مسکن» منتشر نمود.
این کتاب ضمن بررسی ادبیات موضوع و آثار این ابزار مالیاتی، ملاحظات وضع قانون مالیات بر عایدی املاک در ایران مورد بحث قرار گرفته و با بهره گیری از نمونه های جهانی در بیش از ۱۴ کشور، پیشنهادهایی ارائه شده است. در بخش پایانی این کتاب نیز مبتنی بر مباحث انجام شده، طرح قانونی پیشنهادی برای وضع مالیات بر عایدی املاک در ایران ارائه شده است که می تواند مورد استفاده دولت و مجلس قرار گیرد.(اینجا)
اولویت اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از بخش املاک و آثار آن
در بخش سوم از فصل اول این کتاب آمده: اخذ مالیات از معاملات و سودهای کسب شده در بازارهای موازی تولید، از جمله اقداماتی است که برای کاهش جذابیت این بازارها در کشورهای جهان انجام می‌شود. در این میان، بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار املاک نسبت به سایر بازارهای موازی تولید، خطر کمتر و سودآوری مطمئن‌تری دارد که باعث شده برای سوداگران و تقاضاهای سرمایه‌ای و غیرمصرفی، جذاب باشد و به عنوان نقطه امنی برای سرمایه‌های سرگردان تلقّی گردد.
چرا «مالیات بر عایدی املاک» در اولویت است؟
فعالیت‌های سوداگرانه در بخش املاک، به ویژه املاک مسکونی، علاوه بر اینکه به عنوان مانعی برای تولید عمل می‌کند، پاسخ‌گویی به نیاز مصرفی مردم در این بخش را مشکل می‌سازد و به دلیل ایجاد تقاضای کاذب و بیش از نیاز متعارف، قیمت‌ها را افزایش می‌دهد. بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد ریشه افزایش قیمت مسکن و نوسانات آن که این کالای حیاتی را از دسترس خانوار دور کرده، جذابیت و سهولت کسب سود از آن است که باعث می‌شود «تقاضای سوداگرانه و سرمایه‌ای» را به خود جذب نموده و جایگزین «تقاضای مصرفی» نماید؛ در صورتی که تقاضای موجود در بازار مسکن تنها تقاضای مصرفی باشد، افزایش قیمت غیرمتعارف در آن رخ نخواهد داد.
به عنوان نمونه در ایران طی ۱۰ سال اخیر، ۷۷ درصد معاملات انجام شده در بازار مسکن، به قصد خرید نبوده و جزو تقاضای سرمایه‌ای به حساب می‌آید. این بدان معناست که این حجم از تقاضای موجود در بازار مسکن، برای رفع نیاز مصرفی نبوده و به قصد کسب سود از محل خرید این دارایی حیاتی انجام شده است. دارایی‌های منجمد موجود در بازار مسکن، نشانه‌ای دیگر از حضور گسترده تقاضای غیرمصرفی در این بازار است؛ میزان نقدینگی موجود در این بخش، با توجه به آمار ۲.۶ میلیون خانه خالی با متوسط ۸۰ مترمربع مساحت، بیش از ۲۵۰ میلیارد دلار برآورد شده است.
در چنین شرایطی اولویت، کنترل و مدیریت بازار املاک و جلوگیری از نوسانات و سوددهی غیرمتعارف آن نسبت به تولید و خارج کردن «تقاضای سوداگرانه و سرمایه‌ای» از این بازار است. این هدف در کشورهای جهان با اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از بخش املاک (به اختصار: مالیات بر عایدی املاک) محقق گردیده است.
البته مالیات بر عایدی سرمایه تنها بر بازار املاک اعمال نخواهد شد و به تدریج بر همه بازارها و دارایی‌هایی که زمینه و بستر فعالیت غیرمولد را در خود دارند، اعمال می‌شود. اما با توجه به اینکه املاک، به ویژه املاک مسکونی، کالای اساسی محسوب می‌شود و تنظیم بازار آن با توجه به موارد مطرح شده، نسبت به سایر بازارها از اهمیت بیشتری برخوردار است، نسبت به سایر بخش‌ها اولویت دارد؛ همچنین که برای ساماندهی دیگر بازارها، راهکارهای بسیار ضروری و بدیهی پیش از اجرای مالیات بر عایدی سرمایه وجود دارد. به عنوان نمونه کنترل تراکنش‌های بانکی، یکی از پیش‌نیازهای مدیریت تقاضای سوداگرانه در بازار ارز است که قبل از اعمال مالیات باید اجرایی شود.
تجربیات جهانی نیز موید آن است که مالیات بر عایدی سرمایه از ابتدای شکل‌گیری خود، با هدف جلوگیری از سوداگری در بازار املاک به کار گرفته شده است و عمده کشورهایی که خواهان اجرای این مالیات شده‌اند، به دلیل نوسانات بخش املاک به این ابزار مالیاتی روی آورده‌اند. به عنوان نمونه یکی از دلایل اصلی معرفی مالیات بر عایدی سرمایه در بریتانیا که کشوری با سابقه در اجرای این پایه مالیاتی است، رشد سریع ارزش املاک پس از جنگ جهانی دوم بود. کشورهای دیگری نظیر چین، استرالیا، نیوزیلند و … نیز برای حل این مسئله صراحتا بر نقش مالیات بر عایدی سرمایه تاکید کرده و بعضا آن را اجرایی نموده‌اند.
در گزارش سازمان امور مالیاتی کشور در خصوص مالیات بر عایدی سرمایه نیز در مورد دامنه دارایی‌های مشمول این مالیات آمده است: «اگرچه دامنه انواع دارایی های مشمول مالیات بر عایدی سرمایه، با توجه به اهداف مدنظر کشورها متفاوت است، اما بررسی نظام‌های مالیاتی برخی از کشورها نشان می‌دهد که طیف وسیعی از دارایی‌ها با در نظرگرفتن برخی استثنائات، در پایه مالیات بر عایدی سرمایه قرار دارند. با این وجود، املاک و مستغلات و همچنین سهام، دو دارایی عمده‌ای هستند که تقریباً در تمام کشورها، در پایه مالیات عایدی سرمایه حضور دارند.»
ذکر این نکته نیز ضروری است که اگر مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک و مستغلات اجرا نشود، هم بازار املاک و هم سایر بازارها با تشدید شرایط التهابی و آشفته مواجه خواهند شد. در نتیجه می‌توان اخذ مالیات بر عایدی سرمایه را از بازار املاک آغاز نمود و سپس با اجرای تدریجی، شرایط اعمال این پایه مالیاتی در سایر بازارها را نیز فراهم کرد.
در ادامه آثار اخذ مالیات بر عایدی املاک تشریح می‌شود:
اثر اول: کاهش قیمت و نوسانات قیمتی در بخش املاک
بر اساس نظریه‌های علم اقتصاد، سیاست‌های اقتصادی جهت قرار دادن بخش املاک در مسیر رشد باثبات بلندمدت، در گام اول تلاش می‌کنند نوسان قیمت را به حداقل ممکن برسانند. این بحث در نظریه‌های جدید سیاست‌های پولی نیز مورد تأیید علمی و تجربی واقع شده است.
همانطور که گفته شد، ریشه افزایش قیمت املاک و نوسانات قیمتی آن، وجود تقاضای سوداگرانه و سرمایه‌ای در این بازار است. شواهد تجربی کشورها نیز مؤید این مطلب است که میان حباب دارایی‌ها و فعالیت‌های سفته بازانه، همگرایی وجود داشته و فعالیت‌های سوداگرانه نقش اصلی را در تعیین قیمت املاک و نوسانات آن بازی می‌کند. در چنین بازاری، استفاده از ابزارهای مالیاتی همچون مالیات بر عایدی املاک بر تعادل بازار تأثیر گذاشته و از طریق اصلاح ساختار تقاضا، به کاهش قیمت ملک می‌انجامد.
تیمور رحمانی (۱۳۹۴) با استفاده از یک مدل تعادل عمومی پویا، اثرات مختلف مالیات‌های بخش مسکن بر روی بازار مسکن و متغیرهای اصلی اقتصاد کلان ایران را بررسی و شبیه‌سازی کرده است. نتایج شبیه‌سازی شده در بخش مسکن اقتصاد ایران طی این پژوهش حاکی از آن است که وضع مالیات یک درصدی بر عایدی حقیقی املاک مسکونی، منجر به کاهش موقتی ۰.۶ درصدی نرخ تورم حقیقی مسکن و حجم مبادلات مسکن از مقادیر باثباتشان می‌گردد. در واقع اعمال مالیات بر عایدی سرمایه املاک مسکونی از طریق کاهش بازدهی این بخش، باعث کاهش تقاضای سوداگرانه می‌گردد و از سوی دیگر، با توجه به عدم تأثیرپذیری عرضه املاک نوساز از این مالیات، در مجموع به کاهش سطح قیمت مسکن می‌انجامد.
درصورتی‌که نرخ مالیات بر عایدی املاک به اندازه‌ای باشد که سوداگری و خرید و فروش به قصد سوداگری هزینه بالایی داشته باشد، تقاضای سرمایه‌ای غیرمولد کاهش می‌یابد و موجب خروج سوداگران از بازار خواهد شد. در این شرایط، تقاضای کل مسکن کاهش یافته و این اثر موجب کاهش قیمت آن می‌شود. بنابراین اخذ مالیات بر عایدی املاک، آثار ضد تورمی خواهد داشت و موجب برقراری ثبات در بازار زمین و مسکن می‌شود.
وضع نرخ‌های مالیاتی متفاوت، وجود معافیت‌های خاص و نظایر آن در کشورها، به‌خوبی نشان می‌دهد هدف قانون‌گذار از وضع مالیات بر عایدی سرمایه به ویژه در بخش املاک، جلوگیری از بروز تورم‌های قیمتی و عواید غیرمعقول و اتفاقی سرمایه‌گذاری در بخش‌های غیرمولد و ممانعت از تمرکز بیش از حد سرمایه‌ها در این بخش بوده است.
وایتهد (۲۰۱۷) استاد دانشگاه کلورادو بیان می‌کند که مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک علاوه بر جمع‌آوری درآمد، قیمت خانه‌ها، مزارع و سایر دارایی‌هایی را که مورد توجه سوداگران بوده، کاهش می‌دهد. این موضوع برای صاحبان املاک ناخوشایند به نظر می‌رسد؛ درحالی‌که در واقعیت به ضرر آن‌ها نیست. زیرا اگر کسی بخواهد ملکش را بفروشد و ملک دیگری را در یک بازار سالم و مشابه بخرد، به دلیل وجود مالیات بر عایدی سرمایه برای هر دو ملک، ضرر و یا منفعت معنا ندارد. در واقع مالیات شرایط را یکسان می‌کند و کسی جز سوداگران ضرر نمی‌کنند.
از دیگر آثار اخذ مالیات بر عایدی املاک علاوه بر کاهش قیمت، کاهش نوسانات قیمتی ملک است. در واقع این نوسانات شدید قیمت‌هاست که امکان برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری را از فعالان اقتصادی گرفته و زمینه را برای حضور سوداگران در بازار املاک مساعد می‌کند. مطالعات نشان می‌دهد نوسانات و شوک‌های ادواری بخش املاک عموماً تحت تأثیر شوک‌های تقاضا و سوداگری در این بازار قرار دارد و مهم‌ترین ابزار دولت برای مدیریت و کنترل آن، استفاده از نظام مالیاتی کارا در این بخش است.
طبق بررسی انجام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور، نوسانات و پراکندگی قیمت املاک مسکونی در کشورهایی که مالیات بر عایدی سرمایه دارند، نسبت به کشورهایی که فاقد این نظام مالیاتی هستند، کمتر است؛ این موضوع به ثبات بلندمدت بازار املاک و مستغلات در این کشورها منجر شده است. در نظریه سبد دارایی‌ها و نظریه بورس‌بازی نیز تأکید بر آن است که تقاضای بورس‌بازی مسکن عامل اصلی وقوع شوک‌های بخش مسکن بوده و موجب نوسان قیمت مسکن می‌شود و به همین دلیل یکی از ابزارهای قوی کنترل و هدایت بورس‌بازی مسکن برای به حداقل رساندن زیان‌های وارده بر بخش زمین و مسکن، استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه در این بخش است. در یک مطالعه دیگر، رحمانی و فلاحی (۱۳۹۳) به بررسی اثرات مالیات‌های بخش مسکن بر نوسانات قیمتی پرداخته‌اند؛ یافته‌های تجربی این مطالعه حاکی از آن است که هر سه مالیات بخش مسکن اعم از مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر املاک گران‌قیمت، باعث کاهش نوسانات قیمتی مسکن می‌گردد.
طبق گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۳۹۴ پیرامون تبیین نقش ابزارهای مالیاتی در ساماندهی بازار مسکن، یافته‌های تجربی از بررسی داده‌های ۳۳ کشور برای دوره زمانی ۱۹۸۰ تا ۲۰۱۲ نشان می‌دهد که انواع مالیات‌های بخش مسکن به تفکیک مالیات بر نقل و انتقال، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر املاک موجب کاهش نوسانات قیمتی در بازار مسکن می‌گردد.
قلی زاده نیز در مطالعه‌ای با رویکرد اجرا یا عدم اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک، اثر این پایه مالیاتی بر کاهش نوسانات این بخش را در کشورها ارزیابی کرده است. اثر این مالیات از دو دیدگاه مورد توجه است؛ نخست اثر مالیات بر تثبیت و یا تشدید نوسان بازار املاک و دوم اثر مالیات بر رشد و یا کاهش سرمایه‌گذاری ملک. بر این اساس کشورها به دو گروه تقسیم‌بندی می‌شوند؛ گروه اول شامل کشورهای ایرلند، اسپانیا، نروژ، فنلاند، دانمارک و آمریکا، سوئد، ژاپن، استرالیا، سوئیس، کانادا، انگلستان و فرانسه که در آن‌ها مالیات بر عایدی املاک وجود دارد. در گروه دوم کشورهایی مانند ایران و مصر قرار دارند که فاقد نظام مالیات بر عایدی املاک هستند. بر اساس نتایج این پژوهش، در کشورهایی که رشد قیمت واقعی ملک بالاست، سوداگری و سرمایه‌گذاری غیرمولد نیز از رشد قابل ملاحظه‌ای برخوردار است. این داده‌ها دلالت بر آن دارند که پایین بودن نرخ مالیات بر عایدی املاک با افزایش قابل‌توجه قیمت واقعی ملک مرتبط است؛ لذا عدم برقراری این مالیات موجب می‌شود نسبت قیمت به اجاره بالاتر از متوسط بوده و به‌تبع آن حباب قیمت شکل گیرد.
اثر دوم: رونق تولید و افزایش اشتغال در بخش املاک
مالیات بر عایدی املاک علاوه بر اینکه سوداگری را کنترل نموده و از این طریق باعث کاهش قیمت و نوسانات قیمتی در بازار املاک و مستغلات می‌شود، با تعادل‌بخشی به حوزه‌های مولد و غیرمولد، سبب رونق تولید و افزایش اشتغال می‌گردد. در واقع با هدایت سرمایه‌ها به سمت فعالیت‌های مولد، این پایه مالیاتی رونق تولید و ایجاد اشتغال پایدار را به همراه خواهد داشت. همچنین از آنجا که سازندگان واحدهای نوساز از پرداخت مالیات بر عایدی املاک هنگام فروش املاک مسکونی ساخته شده معاف هستند، اخذ این مالیات به رونق تولید در ساخت و ساز مسکن منجر می‌شود که از این مسیر نیز اشتغال افزایش خواهد یافت.
بررسی‌ها نشان می‌دهد به ازای هر ۲ میلیارد تومان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، امکان ایجاد اشتغال برای ۱۰۰ نفر به وجود می‌آید؛ همچنین با افزایش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بیش از ۱۲۰ صنعت مرتبط با آن مانند سیمان، ذوب‌آهن، سنگ و کاشی، چوب و مبلمان، پنجره سازی و … فعال شده و از این طریق نیز افراد بسیاری مشغول به کار می‌شوند. در واقع سرمایه‌گذاری در بخش مسکن علاوه بر ایجاد اشتغال به‌صورت مستقیم، به‌صورت غیرمستقیم نیز به دلیل زنجیره‌های پسینی این بخش، اشتغال ایجاد می‌کند.
بعضی از مخالفان اخذ مالیات بر عایدی املاک «ایجاد و یا تعمیق رکود در بازار ملک» را با اجرا شدن این پایه مالیاتی محتمل می‌دانند. این نگرانی از دو منظر مطرح می‌شود؛ منظر اول مربوط به سمت عرضه و احتمال کاهش آن به منظور بهره‌گیری از معافیت‌های بیشتر مالیاتی است؛ این پدیده، «قفل شدن دارایی‌ها» نام دارد. منظر دوم در سمت تقاضا و احتمال کاهش خرید ملک با خروج سوداگران است.
مسئله قفل شدن دارایی در بازار املاک: در خصوص مسئله «قفل شدن دارایی‌ها و سرمایه‌های موجود در بازار ملک»، گفته می‌شود که صاحبان سرمایه برای بهره‌مندی از معافیت‌های بیشتر در اثر نگهداری دارایی و یا به دلیل عدم تمایل به پرداخت مالیات، فروش سرمایه (ملک) خود را به تأخیر می‌اندازند و بدین ترتیب برخی از دارایی‌ها در دست صاحبان سرمایه، حبس و یا اصطلاحا قفل می‌شود.
در پاسخ باید گفت که قفل شدن دارایی‌ها، ناشی از تفاوت نرخ مالیات در اثر نگهداری دارایی‌ها در کوتاه‌مدت و یا بلندمدت است. اگر نرخ مالیات بر عایدی املاک در کوتاه‌مدت بیش از بلندمدت باشد، انگیزه‌های سوداگرانه افزایش می‌یابد. در واقع لحاظ کردن «دوره نگهداری دارایی» برای اعمال تخفیفات و معافیت‌ها، زمینه قفل شدن دارایی‌ها را فراهم می‌کند؛ به این معنا كه مالكان دارایی با هدف بهره‌مند شدن از كاهش نرخ مالیات در اثر نگهداری بیشتر دارایی، فروش آن را تا دوره‌های بعد به تعویق می‌اندازند.
بنابراین رفع ابهام در مورد قفل شدن دارایی‌ها، با طراحی هوشمندانه قانون مالیات بر عایدی املاک رخ می‌دهد. اگر نحوه قانون‌گذاری صحیح باشد، بدین صورت که نرخ مالیات برای نگهداری ملک در طول زمان تفاوت نداشته باشد یا حداقل نسبت به سرمایه‌گذاری در تولید به‌صرفه نباشد، جای هیچ‌گونه نگرانی برای حفظ انگیزه حبس دارایی‌ها باقی نخواهد ماند.
مسئله رکود ناشی از خروج سوداگران: نگرانی دوم به این شکل تعبیر شده است که «با اعمال مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک، کاهش تقاضا در اثر خروج سوداگران از بازار اتفاق می‌افتد و بازار به رکود خواهد رفت».
چنین تعبیری، ناشی از تعریف نادرست مفهوم رکود است؛ در واقع به عقیده افرادی که چنین مسئله‌ای را مطرح می‌کنند، افزایش تعداد معاملات ولو با گران شدن ملک، به معنای رونق بازار است. این درحالیست که رونق اصلی بازار املاک تنها در صورت افزایش ساخت و تامین نیاز مصرفی معنا پیدا می‌کند. در واقع افزایش تعداد معاملات در شرایطی که عمده آن را معاملات و تقاضای سوداگرانه و سرمایه‌ای تشکیل می‌دهد، نمی‌تواند به معنای رونق این بازار باشد.
از سوی دیگر در ایران برخی از تحلیلگران به اشتباه افزایش قیمت ملک را پدیده‌ای مثبت می‌دانند، زیرا اعتقاد دارند افزایش قیمت نشانه رونق در بازار است. اگر افزایش قیمت ملک تعیین کننده رونق و کاهش قیمت نشانگر شرایط رکودی باشد، نتیجه عملیاتی پیروی از این نظریه آن است که رونق بخش املاک مستلزم رشد قیمت ملک خواهد بود و سیاستگذاران باید افزایش قیمت املاک را تشویق نمایند، حال آن که واقعیت خلاف آن است.
اقتصاددانان داخلی و خارجی نیز ادعای رکود در صورت پیاده سازی مالیات بر عایدی املاک را رد کرده‌اند. طی تحقیق و مدل‌سازی در پژوهشی توسط رحمانی و فلاحی (۱۳۹۳) آمده است: «شواهد تجربی حاکی از این است که هیچ‌یک از انواع مالیات‌های بخش مسکن اثر منفی معنی‌داری بر روی نرخ رشد ارزش افزوده بخش ساختمان ندارد. یعنی اعمال مالیات بر بخش مسکن، مشوق و یا مانعی برای فعالیت‌های حقیقی بخش مسکن نیست».
بومپا (۲۰۱۲) نیز بر اساس یک تحلیل علمی-تجربی نشان می‌دهد هیچ‌گونه رابطه مستقیم و معناداری بین نرخ سرمایه‌گذاری داخلی و نرخ مالیات بر عایدی سرمایه وجود ندارد. این تحلیل بر اساس داده‌های آماری، نرخ رشد سرمایه‌گذاری داخلی و نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در کشور آمریکا انجام شده است. طبق این بررسی که برای سال‌های ۱۹۵۴ تا سال ۲۰۱۱ انجام گرفته است، نه تنها سرمایه‌گذاری با افزایش نرخ مالیات بر عایدی سرمایه کاهش نیافته، بلکه در برخی از سال‌ها با افزایش نرخ مالیات بر عایدی سرمایه، رشد سرمایه‌گذاری مثبت اتفاق افتاده است.
با بررسی جزئی‌تر می‌توان به این نتیجه رسید که نرخ مالیات بر عایدی سرمایه بالاتر موجب رشد بیشتر سرمایه‌گذاری می‌شود. این اتفاق در سال ۱۹۸۷ با بالاترین نرخ مالیات و بالاترین رشد سرمایه‌گذاری قابل مشاهده است. هنگامی‌که نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در سال ۱۹۸۷ از ۲۰ به ۲۸ درصد افزایش یافت، نرخ رشد سرمایه‌گذاری از ۱.۴ به ۵.۲ درصد افزایش پیدا کرده است، به نحوی که رکود اقتصادی در سال‌های ۱۹۹۰-۱۹۹۱ از بین رفت. همچنین از سال ۱۹۹۲ تا ۲۰۰۰، در ۸ سال از ۹ سال رشد اقتصادی آمریکا بالاتر از میانگین کلی قرار داشت که یک رویداد بی‌سابقه بود. اما با کاهش نرخ مالیات بر عایدی سرمایه به ۲۱.۱۹ درصد در سال‌های منتهی به ۲۰۱۱، مشاهده می‌شود که این کاهش نرخ مالیات موجب افزایش سرمایه‌گذاری نشده است.
بنابراین بر اساس نتایج این مطالعه، افزایش نرخ مالیات بر عایدی سرمایه منجر به سرمایه‌گذاری بیشتر می‌شود؛ هرچند رابطه قطعی بین داده‌ها وجود ندارد اما با قاطعیت می‌توان گفت این ادعا که افزایش مالیات بر عایدی سرمایه به کاهش سرمایه‌گذاری منجر می‌شود و به همین دلیل رشد اقتصادی کاهش می‌یابد، نه تنها از طریق داده‌ها پشتیبانی نمی‌شود، بلکه رد می‌شود.
اثر سوم: تغییر ترکیب سرمایه‌های موجود در بخش املاک
با اعمال مالیات بر عایدی املاک، ترکیب سرمایه‌های موجود در این بازار تغییر می‌کند؛ در واقع سرمایه‌هایی که با هدف سوداگری و کسب سود وارد این بازار شده، از بخش املاک و مستغلات خارج می‌شود و جای خود را به سرمایه‌هایی می‌دهد که هدف تولید ملک یا تامین نیاز مصرفی دارد.
در واقع هنگامی‌که تقاضای سوداگرانه، بازاری را برای کسب سود مناسب نمی‌بیند و به‌اصطلاح دیگر برایش صرفه ندارد، از آن خارج می‌شود. اما این به معنای خروج سرمایه نیست؛ چرا که اگر کسی مایل به خروج از بازار باشد، باید ملک و سرمایه خود را به فرد دیگری بفروشد و لذا در عمل، سرمایه فروشنده با سرمایه خریدار جایگزین می‌شود. به این ترتیب نه خروج سرمایه، بلکه تغییر ترکیب سرمایه رخ داده است.
در این فرآیند، با حذف تقاضای سوداگرانه از بازار املاک، قدرت خرید تقاضای مصرفی که در ایران بیش از یک میلیون واحد در سال برآورد شده است، افزایش پیدا می‌کند. بدین ترتیب تقاضای پنهان مصرفی که به دلیل احاطه بازار توسط سوداگران و تقاضای سرمایه‌ای، قدرت ورود به عرصه آشکار بازار املاک مسکونی را نداشته است، به بازار ورود می‌کند.
علاوه بر این، از آنجا که در عمده موارد و تجربیات جهانی، املاک مسکونی نوساز از پرداخت مالیات بر عایدی مسکن معاف است، افرادی که به دنبال حفظ دارایی یا کسب سود معقول هستند، با این معافیت به سمت سرمایه‌گذاری در تولید واحدهای مسکونی مناسب سوق پیدا می‌کنند؛ در این حالت نیز تغییر ترکیب سرمایه یا تغییر هدف سرمایه رخ داده است.
در خصوص مسئله سرمایه، برخی شبهه دیگری مطرح می‌نمایند؛ به این ترتیب که با اعمال مالیات بر عایدی املاک، بازار املاک سوددهی کمی خواهد داشت و در نتیجه، سرمایه‌ها تهدید شده و از بازار کشور خارج می‌شود و به سمت خرید املاک و سایر سرمایه‌گذاری‌ها در کشورهای دیگر خواهد رفت. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد این مسئله ارتباط مستقیمی با بازار ملک ندارد و در شرایطی که چنین مالیاتی وجود نداشته نیز رخ داده است؛ چرا که در هر شرایطی، به ویژه در زمان نوسانات قیمتی بازار ملک، سود خرید و فروش املاک در ایران قابل مقایسه با دیگر کشورها نبوده است.
همچنین در اغلب کشورهای جهان، قانون مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک وجود دارد؛ به عنوان مثال در کشور ترکیه که مقصد بعضی سرمایه‌های ایرانیان جهت خرید ملک است، اگر فردی تصمیم بگیرد ملک خود را قبل از گذشت ۵ سال از مدت خرید به فروش برساند، باید مالیات مربوط به فروش با توجه میزان سودش را بپردازد و نرخ این مالیات تا ۳۵ درصد نیز می رسد. بنابراین مسئله خروج سرمایه از کشور نیز ریشه در بازار املاک و مستغلات ندارد و عمدتا برای خروج سرمایه یا دریافت اقامت دائم با خرید ملک در کشورهای هدف رخ داده است.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
