الگوی تامین مسکن برای دهک‌های مختلف درآمدی

مسیر اقتصاد/ تولید مسکن در اقتصاد ایران طی دهه اخیر سیر نزولی داشته است. طبق آمار بانک مرکزی، سهم بخش ساختمان از ارزش افزوده کشور در این دهه زیر ۱۰ درصد بوده است.

طبق آمار بانک مرکزی، شروع ساخت مسکن مهر از سال ۸۸ به بعد موجب شد که در بازه سال های ۹۰ تا ۹۲ سهم ارزش افزوده بخش ساختمان از اقتصاد کشور بیشتر از سال های بعد از ۹۲ باشد. بعد از سال ۹۲ سهم ارزش افزوده ساختمان از اقتصاد دچار سیر نزولی شد؛ به طوری که در سه ماهه ابتدایی سال ۹۷ به کمترین میزان خود یعنی ۳.۷ درصد رسیده است.

البته این شاخص به ظرفیت تولید مسکن و قدرت تقاضا وابستگی زیادی دارد. طی سالیان گذشته اغلب خانوارها قدرت خرید پایینی برای تهیه مسکن داشته اند که این موضوع باعث تولید کمتر مسکن در کشور شده است.

در این شرایط، نقش آفرینی دولت در ساخت مسکن مقرون به صرفه باعث افزایش این نسبت خواهد شد؛ همان طور که در سال‌های تولید مسکن مهر این اتفاق رخ داده است.

به منظور به حرکت انداختن بخش مسکن به عنوان لوکوموتیو اقتصاد کشور، وجود یک نظام تامین مالی کارآمد که با کمترین میزان نقش آفرینی دولت باعث افزایش تولید این کالای حیاتی گردد، حائز اهمیت است.

وضعیت تقاضای مسکن چگونه است؟

در شرایطی که کشور تحت تحریم های شدید قرار دارد، تولید مسکن به عنوان لوکوموتیو و پیشران بخش اقتصاد که بیش از ۱۰۰ صنعت را با خود درگیر می‌کند، می‌تواند باعث اقزایش اشتغال و نیز افزایش رشد تولید ناخالص داخلی شود. البته این مهم در صورتی امکان پذیر خواهد بود که نیاز به مسکن و تقاضا نیز به اندازه کافی وجود داشته باشد.

طبق برآوردهای طرح جامع مسکن، این نیاز طی سال های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۴ به میزان حداقل ۵ میلیون مسکن برآورد شده که البته کمتر از حد واقعی است. بنابراین نیاز به مسکن در ایران به قدری زیاد است که انتخاب راهبرد مناسب برای تقویت تولید آن، توجیه پذیر باشد.

۲ مولفه اصلی در انتخاب شیوه تامین مالی مسکن

پیش از انتخاب استراتژی مناسب برای تامین مالی بخش مسکن، باید دو مولفه اقتصادی در این نظام مورد بررسی قرار گیرد که عبارتند از:

• ویژگی های درآمدی متقاضیان مسکن
• اجزای اقتصادی مسکن

این موارد در ادامه تشریح شده است:

ویژگی های درآمدی متقاضیان مسکن: متقاضیان مسکن با توجه به درآمد خود و شاخص سهم هزینه مسکن در سبد خانوار، در دهک های متفاوتی قرار میگیرند. در ایران ۱۰ دهک درآمدی دسته بندی شده وجود دارد که به ترتیب از اقشار ضعیف تا توانمند را شامل می‌شود.

طبق اصول ۳ ، ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی دولت وظیفه دارد برای تامین مسکن نیازمندان و دهک های پائین برنامه ویژه داشته باشد. بررسی ها نشان می‌دهد که دهک های ۹ و ۱۰ از نظر مالی برای صاحب خانه شدن توانمند هستند. دهک های ۶ و ۷ و ۸ نیز جزو خانوار هایی محسوب می‌شوند که با کمک کمتر دولت می‌توانند صاحب خانه گردند.

در این میان، دهک های ۳ و ۴ و ۵ که جزو خانوارهای متوسط رو به پایین محسوب می‌گردند، نیازمند کمک های بیشتری به نسبت دهک های بالاتر هستند و دهک های ۱ و ۲ کاملا به کمک دولت برای صاحب خانه شدن نیاز دارند.

اجزای اقتصادی مسکن: مسکن از نظر اقتصادی ۵ بخش هزینه ای دارد. زمین، عوارض و مجوزات، مصالح، دستمزد پیمانکار ساخت و سود حاصل از ساخت، موارد هزینه ای بخش مسکن به شمار می‌روند. در اقتصاد ایران با توجه به موقعیت مکانی و نوع مصالح مصرفی، سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن حدود ۶۵ الی ۸۵ درصد است؛ یعنی متقاضیان برای صاحب خانه شدن بیشترین پول را بابت زمین می‌پردازند. پس از زمین، مصالح در رتبه دوم قرار می‌گیرد.

راهبرد مطلوب برای افزایش تولید مسکن در ایران

با توجه به توضیحات گفته شده، راهبرد مطلوب برای تامین مالی مسکن در ایران به منظور خانه دار کردن مردم، باید متناسب با هر دهک درآمدی باشد. با توجه به در نظر گرفتن دولت به عنوان یکی از ارکان نظام تامین مالی و اجزای اقتصادی مسکن و گروه‌های متقاضی، ضروری است دولت متناسب با جدول زیر، در تامین مالی این بخش نقش آفرینی داشته باشد:

بر اساس جدول فوق؛ نقش دولت در قبال دهک ۱ و ۲ اعطای وام برای خرید مسکن به همراه زمین رایگان است. برای دهک ۳ و ۴و ۵ دولت باید زمین و ملک را به صورت اقساطی و با اعطای وام رهنی یا ایجاد ابزار پیش فروش ساختمان تامین کند. قانون پیش فروش ساختمان در این برهه از زمان نقش موثری پیدا می‌کند که می‌توان همزمان با اجرای آن و به کارگیری وام رهنی افزایش نقدینگی ناشی از اعطای وام ها را  به سمت تولید مسکن هدایت کرد. در واقع می‌توان در مدت زمانی که ساختمان در حال ساخت است وام ها را به خریداری که بخشی از مسکن را پیش خرید کرده اعطا کرد تا مابقی مبلغ را به سازنده بپردازد.  پیش فروش و وام رهنی برای خرید مسکن ویژه دهک های ۶ و ۷ و ۸ نیز مناسب بوده و برای دهک ۹ و ۱۰ نیز حمایت از طریق صندوق سرمایه گذاری مسکن و پیش فروش ساختمان، به عنوان نقش آفرینی دولت در تامین مسکن خانوار تلقی می گردد.

مطابق با این جدول، هرچه به سمت دهک های بالاتر حرکت می کنیم، حضور و نقش آفرینی و حمایت دولت کاهش یافته و وجه تنظیم گری آن پررنگ تر می شود.

انتهای پیام/ راه و ساختمان