سیدعباس عباسپور کارشناس حوزه پول و بانک، در گفتگو با مسیر اقتصاد ضمن اشاره به تجربه دیگر کشورها در چگونگی شیوه‌های تامین مالی بخش مسکن، گفت: در برخی از کشورهای اروپایی نظیر فرانسه و آلمان نوعی از تقسیم کار برای وام دهی به بخش‌های مختلف وجود دارد. اول اینکه در این کشورها بانک‌های تخصصی وجود دارند؛ یعنی یک سری بانک‌های توسعه‌ای دارند که برای اهداف توسعه مثلا در حوزه زیرساخت به اعطای تسهیلات می‌پردازند و یک سری بانک‌های تخصصی هم دارند که در حوزه‌های مختلف تخصصی نظیر کشاورزی و مسکن وام می‌دهند.
متقاضیان وام‌های بخش مسکن در کشورهای اروپایی معمولا مردم نیستند
وی با اشاره به اینکه تامین مالی بخش مسکن در کشورهای اروپایی به عهده بانک‌های کوچک است، افزود: یعنی یک سری بانک‌های کوچک و پر تعداد وجود دارند که بخش مسکن را تامین مالی می‌کنند. نرخ تسهیلات هم در این کشورها توافقی است؛ بر خلاف ایران، این طور هم نیست که سقف داشته باشد و مثلا بیشتر از ۲۳ درصد نتوانید وام بدهید. در واقع بر اساس ریسک مشتری، میزان وامی که درخواست آن را دارد، وثایق، قرارداد و بازپرداخت و سایر موارد، میزان سود تعیین می‌شود. گیرنده این وام‌ها نیز معمولا مردم نیستند، اکثرا شرکت‌های کوچک املاک و مستغلات هستند که خانه می‌سازند؛ یعنی یک شرکت املاک و مستغلات وام می‌گیرد؛ حالا این وام یا به صورت وام ساخت و ساز است یا اینکه شرکت به جای پیش فروش واحدهای مسکونی با دریافت وام از بانک، خانه ساخته و بعد با مشتری قراردادی مبنی بر پرداخت اقساط وام به صورت مشارکت مدنی منعقد می‌کند. همچنین یکی دیگر از روش‌های مرسوم تامین مالی مسکن استفاده از اوراق رهنی است.
مشارکت بانک‌ها در ساخت و فروش واحدهای خود به صورت اجاره به شرط تملیک
عباسپور بیان کرد: یکی از روش‌های تامین مالی مسکن در ایران که می‌شود در نظر داشت، به این صورت است که بانک‌ها به جای اینکه تسهیلات بلند مدت بدهند، که برای خود بانک هم به عنوان یک بنگاه اقتصادی نمی‌صرفد، با وزارت راه و شهرسازی یا شرکت‌های شهرهای جدید برای ساخت و ساز مشارکت کنند و برای مثال چند هزار واحد مسکونی در شهرک‌های مختلف بسازند و بانک‌ها سهم خودشان از تعداد واحدهای ساخته شده را تحت تملک قرار دهند. حالا خود بانک‌ها می‌توانند واحدهای تحت تملک را به صورت اجاره به شرط تملیک به فروش برسانند. یعنی تا زمان به پایان رسیدن اقساط اجاره بلند مدت، املاک در سبد دارایی‌های (پورتفوی) بانک‌ها قرار می‌گیرند و بعد از آن سند به نام ساکنین تنظیم می‌شود. در این صورت، هم ریسک بانک خیلی درگیر نمی‌شود و هم برای بانک در ساخت سود خواهد داشت. این مسئله باعث می‌شود که بانک بتواند که از این املاک و مستغلات در ترازنامه‌اش و بعضا در تجدید ارزیابی‌هایش استفاده کند. همچنین مشتری هم به خانه‌اش می‌رسد و تامین مالی به خوبی انجام می‌گیرد.
راهکاری برای نحوه مشارکت بانک‌ها با دولت در ساخت مسکن
این کارشاس اقتصادی ادامه داد: یک روش دیگر هم که می‌تواند در همکاری بانک‌ها و دولت در ساخت انجام بگیرد به این صورت است که مثلا زمین را دولت تامین کند و بعد بانک‌ها ساخت و ساز را انجام داده و سهم خودشان را بردارند و البته ما بقی واحدهای مسکونی ساخته شده را هم دولت می‌تواند به جای مطالبات بانک‌ها تهاتر کند. چون همان طور که می‌دانید اکثر بانک‌ها یک بخشی با عنوان مطالبات از دولت دارند که حدود پنج تا ده سال است که تعیین تکلیف نشده است. البته دولت می‌تواند طی آیین نامه‌ای بانک‌ها را مکلف کند که دو تا سه سال وقت دارند تا این واحدهای مسکونی را به فروش برسانند که هم باعث ملک‌داری بانک‌ها نشود و هم اینکه تامین مالی ساخت مسکن صورت بگیرد.
کارآمدی راهکارهای تامین مالی مسکن مشروط بر شفافیت بانک‌ها
وی در پایان تصریح کرد: البته همه این راهکارهایی که مطرح شد برای اینکه محقق شوند، یک شرط خیلی مهم دارند و آن هم این است که در تمامی ارکان بانک‌ها و تمامی اطلاعات مربوط به حاکمیت شرکتی بانک‌ها شفافیت وجود داشته باشد که در واقع بانک‌ها نتوانند از این قوانین سرپیچی کنند و املاک مازاد خود را نفروشند. یا به طور مثال بانک نتواند یک شرکت جدید ثبت کند و مثلا با سهام زیر پنج درصد که جزو اشخاص مرتبط بانک هم نمی‌آید به آن شرکت بفروشد. اگر این شفافیت‌ها به درستی وجود داشته باشند، راهکارهای مطرح شده می‌توانند به خوبی برای تامین مالی بخش مسکن به کار گرفته شوند.
انتهای پیام/ مسکن
