به گزارش مسیر اقتصاد در ماه های اخیر نرخ اجاره مسکن در مناطق مختلف کشور با افزایش قابل ملاحظه روبرو بوده است. به گونه ای که در بعضی مناطق افزایش ۳۰ تا ۵۰ درصدی را نشان می دهد.
تحلیلگران در بیان دلایل این افزایش موارد مختلفی را بیان می کنند. با این وجود استفاده از مسکن به صورت کالای سرمایه ای و کاهش تولید مسکن برای اقشار کم درآمد که عرضه این کالای کلیدی را کاهش داده است، دو دلیل مهم در میان دلایل مطرح شده است که تاثیری مستقیم بر افزایش اجاره بها داشته است.
نگاه سرمایه ای به مسکن عامل کاهش عرضه و افزایش نرخ اجاره
نگاه سرمایه‌ای به بخش مسکن از جمله دلایل افزایش نرخ اجاره‌ها بوده است؛ این بدان معناست که بخشی از جامعه با خرید مسکن به دلیلی غیر از مصرف، از آن برای کسب سود استفاده می کنند. این رویه باعث می شود تا عرضه مسکن کاهش یافته و در نتیجه قیمت مسکن و اجاره آن افزایش یابد.
طبق آمار ارائه‌شده توسط مرکز آمار ایران حدود ۶۵۰ هزار واحد مسکونی خالی در سال ۱۳۸۵ در کشور وجود داشته که در سال ۱۳۹۰ این آمار به ۱ میلیون و ۶۳۰ هزار واحد رسیده است؛ آخرین آمارها نیز حاکی از آن است که در حال حاضر ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار مسکن خالی در کشور وجود دارد.
این آمارها نشانگر آن است که عرضه مسکن به‌صورت معمول انجام نشده و به دلایلی ازجمله انتظار صاحبان آنها برای افزایش قیمت در بخش هایی از کشور، این خانه های خالی عرضه نشده و در نتیجه در نرخ اجاره اثرگذار بوده است.
کاهش تولید مسکن برای اقشار کم درآمد، دلیلی دیگر بر افزایش اجاره بها
کمبود تولید مسکن برای اقشار کم‌درآمد یکی دیگر از مواردی است که باعث افزایش اجاره‌بها شده است؛ در همین رابطه رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی به نیاز سالانه یک‌میلیون مسکن در کشور اشاره‌کرده و گفته است که در حال حاضر سالانه تنها ۱۵۰ هزار مسکن تولید می‌شود، به همین دلیل در سال‌های گذشته از افراد دارای مسکن کاسته شده است و بر تعداد مستأجران افزوده‌شده است.
آمار سال‌های ۸۵ تا ۹۵ نیز روند کاهشی را در مسکن ملکی و روند افزایشی را در اجاره‌نشینی نشان می‌دهد؛ به‌طوری‌که در سال ۹۵ اجاره‌نشینی به حدود ۴۰ درصد رسیده است.
لزوم قانونگذاری برای کنترل اجاره بها مانند کشورهای پیشرفته
در حال حاضر قانونی در خصوص نرخ اجاره بها و تنظیم و نظارت بر آن وجود نداشته و نرخ اجاره‌بهای واحدهای مسکونی، خارج از هرگونه قانون و مقررات خاص و تنها بر اساس تقاضای مالک تعیین می‌شود. از این رو مالکان معمولا خارج از هرگونه ضابطه‌ای، اقدام به تغییر میزان اجاره‌بها می‌نمایند.
این درحالیست که کشورهای پیشرفته برای این مهم قانونگذاری کرده اند؛ برای مثال در کشور آلمان نرخ اجاره برای هر شهر با تنظیم سند قانونی سطح اجاره مجاز توسط سازمان شهرداری و زیر نظر دولت آلمان تنظیم می شود.
در این سند هر یک از ویژگی‌های یک‌خانه یا آپارتمان سطح‌بندی شده و برای هر سطحی از آن، مبلغ اجاره مجاز نوشته‌شده است و با توجه به شرایط خانه، سقفی برای اجاره مجاز تعیین می‌شود؛ لازم به ذکر است که این قوانین و سندها هر دو سال یک‌بار به‌روز می‌شوند و یکی از کارهای اصلی قانون‌گذاران مجلس و شهرداری‌های آلمان، اصلاح و بهبود و به‌روز کردن این قوانین است.
همچنین در کشور آلمان و هلند اجاره‌نامه‌ها تاریخ پایان ندارند و به‌اصطلاح دائمی هستند؛ به این معنی که موجر هنگامی می‌تواند عذر مستأجر خود را بخواهد که یا خود به خانه نیاز داشته باشد یا اینکه مستأجر با ترک خانه در تأمین زندگی خود دچار مشکل نشود؛ در غیر این صورت دادگاه به او زمانی طولانی‌تر برای اسکان می‌دهد.
ضروری است در ایران نیز علاوه بر انجام اقداماتی به منظور افزایش عرضه مسکن، شرایط برای کنترل اجاره بها فراهم گردد تا اجاره نشینان و اقشار کم درآمد جامعه با افزایش ناگهانی در این نرخ کلیدی مواجه نشوند
ایجاد شرکتهای عمرانی منطقه ای در هر شهر مثلا" عمران منطقه ای در منطقه یک ودو و....نگاهی نو.ایا شاکله وجودی فعالان بازار مسکن درکشور ما با کشورهائی که انها را الگو قرار می دهیم یکسان است!؟آیا رویکرد ونگرش موسسات مالی وبانکهائی که درایران در بخش مسکن فعال هستند همانند نگرش - سیستم وعملکرد آنها در کشورهائی الگو می باشد!؟آیا فرهنگ داشتن واحد مسکونی از هرنوع با فرهنگ کشورهائی که ما آنها را در همایش ها وسمینارها ونشست ها الگو قرار میدهیم یکسان است!؟و...با نگاهی خاص به کشور مان وایجاد تمایز بین بازار مسکن در کشور های دیگر وکشور خودمان در می یابیم .ما نمی توانیم از الگو های برنامه ریزی مالی ومدیریتی دیگر کشور ها به طور متناظر در کشور خودمان استفاده نمائیم .در کشور ما هیچ یک از آژانس های املاک دارنده سرمایه قابل توجه فعال در بخش مسکن ویادارنده سهام قابل توجه در شرکت های مهندسی فعال در بخش ساخت وساز نمی باشند .اساسا" قسمت زیادی از سرمایه مورد نیاز جهت تحریک و اعطای تسهیلات ساخت وساز ویا خرید می بایست توسط فعالان این بخش فراهم اید ونگاه به متقاضیان وسرمایه انها ونیز بخش دولتی بسیار اشتباه است .ما در کشور اوراق مشارکت حق تقدم داریم .اما واقعا" عقلائی است که فکر کنیم با این فرایند بستر سازی لازم را جهت تامین مالی متقاضیان بخش مسکن را فراهم ساخته ایم .!؟ یقینا" خیر .!؟ما نیاز مند شرکتهائی هستیم کهدر هر شهر وظیفه خرید - بهسازی وعرضه مجدد جهت فروش را بر عهده داشته باشند .شرکتهائی که می توانند سرمایه خود را با استفاده از تسهیلات بانکها -سهام خریداری شده متقاضیان وعامه مردم ونیز آژانس های مسکن تامین مالی نمایند .!در این صورت هر فروشنده ای منتظر خریدار شخصی نیست تا شاید یکی بپسندد یا خیر بلکه شرکتهای فعال هستند که بازار ومکانیزم ان نظارت دارند .دیگر فعالیت خرده فعالان بازار مسکن حذف شده وجای خود را به فعالان متعدد وقدرتمند بازار مسکن می دهند .استفاده از رانت تجمیع سرمایه وصرف جوئی های مقیاس بالا و.. سبب می شود همواره تقاضا تابع عملکرد فعالان موثر بخش مسکن باشد .از جمله فواید دیگر این فرایند بعد عرضه مسکن است که کاملا" رقابتی خواهد بود .بهسازی وترمیم ومرمت ونظارت بر این واحدها در فرایند خرید فروش نیز تحت کنترل شرکتهای فعال می باشد .و.. در نهایت با برنامه ریزی ونگاه بلند مدت وحذف ساختارهای سنتی عرضه وتقاضای ملک از سوی مالکان حقیقی به عرضه وتقاضای ملک از سوی فعالان وشرکت های عمرانی حقوقی شاهد تغییر اساسی در بخش مسکن خواهیم بود .یقینا" از لحظه اغاز اندیشه تا تحقق جامع ان شاید زمانی به اندازه نیم قرن نیاز داشته باشیم .اما یقینا" پس از نیم قرن اینده گان همانند ما دچار نقصان های نگاه سنتی به بخش مسکن نخواهیم بود .