مسیر اقتصاد/ در طول دهه ۱۹۸۰، موفقیت اقتصادی کره با نرخ رشد سالیانه GDP بیش از ۱۰ درصد تشدید شد. این رونق تاثیر زیادی بر قیمت زمین شهری داشت بطوری که در سال ۱۹۸۷، ۲۸ درصد، در سال ۱۹۸۸، ۳۲ درصد و در سال ۱۹۸۹، افزایش ۲۷ درصدی را تجربه کرد. از طرفی صنعتی‌شدن سریع و هجوم گسترده مردم به شهر سئول باعث افزایش جمعیت آن از ۸.۳ به ۱۰.۶ میلیون نفر در طول همان دهه شد. این اتفاق کمبود مسکن را به سرعت به یک موضوع مهم تبدیل کرد و طبقه متوسط در یافتن مسکن مناسب با مشکل مواجه شد؛ به طوری که در سه ماهه اول سال ۱۹۸۹، افزایش قیمت مسکن در منطقه گنگنام سئول، ساکنان را حیرت زده کرد و قیمت یک آپارتمان متوسط بیش از حقوق سالانه کارمندان اداری افزایش یافت. دولت کره با نگرانی از افزایش قیمت مسکن در گنگنام و برای عدم تسری افزایش قیمت به سایر مناطق شهر، تثبیت قیمت مسکن را در اولویت قرار داد. دولت معتقد بود که اگر به خریداران خانه (به ویژه طبقه متوسط) فرصت‌های جدید مسکن در قالب چند شهر جدید ارائه کند، کنترل قیمت مسکن امکان‌پذیر خواهد بود. این گزارش به دنبال پاسخ به این سؤال است که کدام یک از شهرهای جدید کلانشهر سئول در دستیابی به اهداف خود موفق بوده‌اند؟
مکان‌یابی و توسعه ۵ شهر جدید کره در اطراف کلانشهر سئول
دولت کره با اعتقاد به اینکه ارائه گزینه‌های مسکن جایگزین برای طبقه متوسط رو به رشد شهر ضروری است، تصمیم گرفت مستقیماً در بازار مسکن مشارکت کند. طرح اولیه، ساخت حدود ۳۰۰ هزار خانه جدید برای ۱ میلیون نفر بود که ۱۰ درصد از جمعیت سئول را تشکیل می‌داد. برای انتخاب مکان‌های بهینه در سراسر منطقه کلانشهری سئول، دولت کره چهار معیار اجباری را مد نظر قرار داد:
- برای سهولت در رفت‌وآمد ساکنان در ۱۰ کیلومتری سئول قرار داشته باشد.
- امکان دسترسی مناسب به منطقه گانگنام از طریق ایجاد سیستم حملونقل کافی وجود داشته باشد.
- مساحت آن بیشتر از ۹۹ هکتار برای ساخت حداقل ۱۰۰ هزار خانه باشد.
- قیمت زمین نسبتاً پایینی داشته باشد.
بر اساس معیارهای فوق، دولت مرکزی ۵ مکان را انتخاب کرد و در آوریل ۱۹۸۹، برنامه توسعه پنج شهر جدید را اعلام کرد که شامل ساخت شهر جدید ایلسان[i] و جونگ‌دونگ[ii] در غرب شهر سئول و بوندانگ[iii]، پیونگ‌چون[iv] و سانبون[v] در سمت جنوب بود.
مشخصات شهرهای جدید کلانشهر سئول
محور این پروژه عظیم، شهر جدید بوندانگ بود که از سکونتگاه‌ها و زمین‌های کشاورزی پراکنده تشکیل شده بود. نگاهی گذرا به موقعیت ۵ شهر جدید در شکل بالا کافی است تا درک شود چرا بوندانگ به عنوان مرکز پروژه در نظر گرفته شده است؛ این شهر با ۱۹۶۳ هکتار، بزرگترین شهر در منطقه توسعه بود و می‌توانست بیشترین تعداد واحد مسکونی و در نتیجه بیشترین جمعیت را در خود جای دهد. با این حال دسترسی به منطقه گانگنام سئول به وضوح بهترین ویژگی آن بود. برای رسیدن به گانگنام، در ساعات اوج ترافیک فقط ۱ ساعت با وسیله نقلیه شخصی و در ساعات معمولی ۳۰ دقیقه طول می‌کشید.
همچنین بوندانگ در نزدیکی شبکه بزرگراه Gyeongboo (محور حملونقل مرکزی کره که سئول بزرگترین شهر کره و بوسان دومین شهر بزرگ را به هم متصل می‌کند) قرار داشت و برای دسترسی به سایر شهرهای بزرگ راحت بود. در حالی که هر پنج شهر مدت زمان توسعه مشابهی داشتند، بسیاری از توجه سازمان‌های برنامه‌ریزی و توسعه مستقیماً معطوف بوندانگ بود، زیرا بهترین فرصت را برای حل بحران مسکن فراهم می‌کرد.
روند توسعه بوندانگ؛ شهر جدید کره در قرن بیست و یکم
در اواخر دهه ۱۹۹۰ فقط چند فروشگاه بزرگ در بوندانگ وجود داشت؛ زیرا ساکنان نیازهای خرید خود را در منطقه گانگنام سئول مرتفع می‌کردند با این حال رشد فزاینده ساکنان طبقه متوسط در این شهر باعث شد که بسیاری از خرده‌فروشان به بوندانگ به عنوان یک بازار سودآور نگاه کنند. در آغاز قرن ۲۱ چندین فروشگاه بزرگ مجلل و مراکز خرید در مقیاس منطقه‌ای بوندانگ را برای فعالیت انتخاب کردند تا بر بازار جنوب شرقی منطقه کلانشهری سئول تسلط پیدا کنند و از سال ۲۰۱۶ بزرگترین فروشگاه‌های منطقه کلانشهری سئول در بوندانگ بودند.
در همان زمان بخش صنعت متوجه بوندانگ به عنوان یک گزینه جذاب شد. به دلیل اجاره کمتر و جمعیت تحصیلکرده بیشتر در آن، چندین شرکت بزرگ IT کره مانند Naver، دفتر مرکزی خود را به بوندانگ منتقل کردند. همانطور که نمودار زیر نشان می‌دهد شرکت‌ها و اشتغال در بخش‌های مالی، بیمه و IT بسیار سریع رشد کردند. تعداد کارکنان این سه بخش از ۲۱،۰۴۰ نفر در سال ۱۹۹۴ به ۱۶۴،۴۱۲ نفر در سال ۲۰۱۲ افزایش یافت (۷۴۳ درصد افزایش).
به همین ترتیب، بازار دفاتر اداری بوندانگ به سرعت رشد کرد. در سال ۱۹۹۶، مساحت کل ساختمان‌های اداری تنها ۷۶ هزار متر مربع بود، اما در سال ۲۰۱۲ به ۱.۴ میلیون متر مربع افزایش یافت که نشان دهنده افزایش ۱۹ برابری فضای اداری از سال ۱۹۹۶ تا ۲۰۱۲ است. امروزه بوندانگ چهارمین منطقه اداری بزرگ در منطقه کلانشهری سئول است که به عنوان سیلیکون ولی کره در دهه ۱۹۹۰ و اوایل دهه ۲۰۰۰ شناخته می‌شد. نزدیکی بوندانگ به گانگنام همان چیزی بود که آن را به یک شهر جدید جذاب برای طبقه متوسط تبدیل کرد و در حال تبدیل شدن به یک نقطه کانونی برای توسعه جدید عمل می‌کرد.
الزامات یک شهر جدید موفق؛ بوندانگ از شهری خوابگاهی تا شهری خودکفا
یک شهر جدید را می توان از نظر مالی موفق در نظر گرفت که توسعه آن سودآور باشد، جمعیت کافی را برای زندگی جذب کند و دسترسی حملونقل معقولی به شهر مادر داشته باشد. بوندانگ یکی از معدود شهرهای جدید در جهان است که نه تنها می‌تواند همه این عناصر را به رخ بکشد بلکه به سرعت به یک مرکز شهری خودکفا تبدیل شده است و برنامه‌ریزان بوندانگ به آن افتخار کنند.
البته شهر جدید بوندانگ دردسرهای فزاینده‌ای را پشت سر گذاشت. تأمین زیرساخت‌ها به ویژه حملونقل عمومی به موقع برای استقرار اولین ساکنان در سال ۱۹۹۲ تکمیل نشده بود. قبل از اینکه خط متروی بوندانگ به سئول در سپتامبر ۱۹۹۴ ساخته شود ساکنان بوندانگ که به سئول رفت‌وآمد داشتند با ازدحام شدید ترافیک مواجه می‌شدند. حملونقل عمومی به سرعت بهبود یافت و ۲ خط مترو و چندین مسیر اتوبوس، گزینه‌های خوبی را برای مسافران فراهم کرد.
رفته رفته در نیمه دوم دهه ۱۹۹۰ این «شهر خوابگاهی» که در خدمت کلانشهر سئول بود به سمت تکامل و «خودکفایی» گام برداشت. می‌توان تصور کرد که موفقیت بوندانگ مدیون مکان‌یابی، اندازه مناسب و شرایط اقتصادی و جمعیتی در طول زمان توسعه آن است. با این حال مهم است که تأثیر عمده دولت متمرکز قدرتمند آن زمان و برنامه‌ریزی متمرکز و ابتکارات ساخت‌وساز آن نادیده گرفته نشود. در مجموع بهره‌برداری از فرصت رشد مشاغل به ویژه در حوزه IT و شرایط خوب از طریق برنامه‌ریزی متمرکز باعث شد بوندانگ به موفق‌ترین پروژه شهر جدید در تاریخ کره تبدیل شود.
پینوشت:
[i] Ilsan
[ii] Joongdong
[iii] Bundang
[iv] Pyeongchon
[v] Sanbon
منبع:
Peiser, R., & Forsyth, A. (Eds.). (۲۰۲۱). New towns for the twenty-first century: a guide to planned communities worldwide. University of Pennsylvania Press
انتهای پیام/ مسکن
