۰۸ خرداد ۱۴۰۳

رهبر معظّم انقلاب: علاج برون رفت از مشکلات کشور «اقتصاد مقاومتی» است.

شناسه: ۱۳۱۷۰۰ ۲۱ فروردین ۱۴۰۱ - ۱۴:۰۰ دسته: مسکن کارشناس: امیر شهبازی
۰

بر اساس آمار بانک مرکزی، معامله‌گران مسکن در شهر تهران طی یازده ماه نخست سال ۱۴۰۰ بیش از ۹۲۲ میلیارد تومان کمیسیون معاملاتی به مشاورین املاک پرداخت نموده‌اند. یکی از دلایل وابستگی افراد به انجام معاملات نزد مشاورین املاک، دسترسی محدود به اطلاعات بازار مسکن است که این وابستگی، در کنار دلایلی همچون بازدهی قابل توجه مالی، سهولت در کسب مجوز و بکارگیری مشاورین بدون نیاز به استخدام، موجب رشد روز افزون دفاتر مشاورین املاک در سطح شهر شده است. یافتن جایگزینی مناسب برای ایفای نقش میانجی در معاملات مسکن باعث کاهش هزینه‌های تامین مسکن خواهد شد.

مسیر اقتصاد/  امروزه تامین نیاز مسکن در شهر تهران تا نیمی از سبد هزینه خانوار را تشکیل می‌دهد و هرگونه افزایش چه در هزینه های تامین مسکن و چه در هزینه های مرتبط با آن، به کوچکتر شدن سهم دیگر موضوعات مانند خوراک، پوشاک و سلامت از سبد هزینه خانوار منجر خواهد شد. یکی از هزینه های تامین مسکن مربوط به انتقال مالکیت و یا اجاره آن است که بخش عمده‌ی آنرا حق کمیسیون مشاورین املاک تشکیل می دهد.

محاسبه حق کمیسیون مشاورین املاک در تهران

یکی از مباحث بحث برانگیز بازار مسکن در سال های اخیر نحوه محاسبه حق کمیسیون مشاورین املاک و ارتباط آن با ارزش معاملاتی ملک بوده است. بر اساس مصوبه جلسه ۱۳۹۹/۰۶/۲۳ کمیسیون نظارت شهرستان تهران زیر مجموعه وزارت صنعت، معدن و تجارت، حق کمیسیون مشاورین املاک دست خوش تغییر شده و به صورت میانگین نصف شد که نحوه محاسبه آن در جدول زیر قابل مشاهده است.

اما با بررسی لیست شکایات ثبت شده در تارنمای اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران  میتوان دریافت که بسیاری از فعالین این بخش، مبالغ بسیار بیشتری را از دریافت‌کنندگان خدمات اخذ می‌نمایند که این مسئله، لزوم بازنگری اساسی در نحوه محاسبه و نظارت بر اخذ تعرفه مشاورین املاک را نشان می‌دهد.

کمیسیون معاملات در تهران به تفکیک ۲۲ منطقه شهری

بر اساس داده‌های بانک مرکزی که در قالب گزارش «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» به صورت ماهانه منتشر می‌گردد، تنها در ۱۱ ماهه نخست سال ۱۴۰۰ بیش از ۹۲۲ میلیارد تومان حق کمیسیون مشاورین املاک بدون لحاظ مالیات بر ارزش افزوده توسط معامله‌گران پرداخت شده است که مطابق نمودار زیر، به ترتیب مناطق ۵، ۲ و ۱ با سهم ۱۷.۶۱، ۱۲.۸۲ و ۹.۶۳ درصد بیشترین و مناطق ۱۶، ۲۰ و ۱۹ با داشتن کمتر از ۱ درصد کمترین سهم از این مبلغ را داشته اند.

باید توجه داشت که این مبالغ تنها براساس معاملات ثبت شده در سامانه «ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» بوده و بخش قابل توجهی از معاملات صورت گرفته در دفاتر مشاورین املاک در این سامانه درج نمی‌شود و به همین علت، بخشی از مبالغ دریافت شده در آمارها و گزارشات منعکس نمی‌گردد.

آمار معاملات مسکن شهر تهران اختلاف قابل توجهی در میزان کمیسیون پرداخت شده و تعداد معاملات، میان مناطق گران‌قیمت و ارزانتر را نشان می‌دهد به طوری که میزان همبستگی میانگین قیمت هر منطقه با کمیسیون پرداخت شده، دارای ضریب مثبت ۰.۶۶ است. این درحالیست که با افزایش قیمت مسکن، انتظار می‌رود توان خریداران مصرفی کاهش یافته و تعداد معاملات نیز کاهش یابد، اما بر خلاف انتظار، به دلیل وجود خریدهای سرمایه‌ای و سوداگرایانه با افزایش قیمت، تعداد معاملات نیز افزایش می‌یابد و این موضوع در نهایت به علت افزایش همزمان تعداد و مبلغ معاملات، منجر به افزایش کمیسیون مشاورین املاک می‌گردد و میتوان گفت که این به معنای افزایش دریافتی مشاورین املاک در مناطق گرانتر است.

این مسئله می‌تواند انگیزه تلاش بعضی از مشاورین املاک برای تحریک افزایش قیمت مسکن باشد. همچنین می‌توان با نگاه به نمودارهای تغییرات ماهانه تعداد معاملات انجام شده و متوسط قیمت مسکن که در زیر درج شده است، ارتباط رفتار معامله گران و قیمت مسکن را مشاهده نمود.

علاوه بر کمیسیون خرید و فروش، یکی دیگر از هزینه های تامین مسکن، کمیسیون قرارداد اجاره آن است که فارغ از دوره‌های رکود و یا رونق بازار، همواره برای رفع نیاز خانوار تنظیم می‌گردد؛ اما به دلیل عدم ثبت داده های مرتبط با قراردادهای آن در سامانه‌ای به صورت جامع، در حال حاضر پیگیری این بخش کار آسانی نیست ولی هزینه های مرتبط با آن بار سنگینی بر دوش مستاجرین گذاشته است.

از نکات مهمی که عموم مردم از آن بی اطلاع هستند، هزینه های به مراتب کمتر تنظیم قراردادهای اجاره در دفاتر اسناد رسمی نسبت به دفاتر مشاورین املاک است. اسناد تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی، سند رسمی محسوب می‌شود در حالی که اسناد تنظیم شده توسط مشاورین املاک جزو اسناد عادی طبقه‌بندی شده و سند رسمی محسوب نمی‌گردد و اعتبار اسناد مذکور با اسنادی که خود مالکین و مستاجرین تنظیم می‌نمایند، یکسان است. عمده کمیسیون پرداخت شده به مشاورین املاک به جهت اتصال مستاجرین و مالکین است که در صورت وجود سامانه‌های ایمن و رایگان برای برقراری این اتصال امکان کاهش این هزینه ها وجود دارد.

وابستگی اطلاعات، گلوگاه معاملات مسکن

بنابر داده های سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، در حال حاضر به ترتیب ۹۳۰۲ و ۲۱۱۹۵ دفتر مشاوره املاک مجاز در شهر و استان تهران فعالیت می‌نمایند که این نشان دهنده‌ی رشد ۴۰ درصدی تعداد این دفاتر نسبت به سال ۱۳۹۰ است. یکی از دلایل رشد روز افزون دفاتر مشاورین املاک، نیاز افراد برای دسترسی به اطلاعات بازار است. از گذشته تاکنون مشاورین املاک به عنوان مجرای دریافت اطلاعات بازار شناخته می‌شوند؛ اما با توجه به آمار ارائه شده، هزینه‌های تحمیل شده به بخش مسکن توسط این بخش از فعالین بازار موجب افزایش هزینه‌های تامین نیاز مسکن شده است.

ارائه‌ی راهکارهایی نوین به جهت افزایش دسترسی به اطلاعات در بازار مسکن موجب کاهش انحصار و رانت اطلاعاتی موجود خواهد شد که کاهش وابستگی افراد به مشاورین املاک را در پی دارد. امروزه سامانه های در حال ظهور با ارائه خدماتی همچون قیمت گذاری به کمک هوش مصنوعی، بازدید از ساختمان ها به کمک واقعیت مجازی، مقایسه گزینه های در دسترس و ارائه پیش بینی هایی از آینده بازار، به افراد در انتخاب و تامین مسکن کمک به سزایی می‌نمایند که بزرگترین وجه تمایز آنها با مشاورین املاک، دوری از جانب داری‌های انسانی برای کسب سود و امکان بررسی گزینه‌های بیشتر در کمترین زمان است.

انتهای پیام/ مسکن



جهت احترام به مخاطبان فرهیخته، نظرات بدون بازبینی منتشر می شود. لطفا نظرات خود را جهت تعميق و گسترش بحث ارائه نمایید. نظرات حاوی توهين، افترا و تهمت به ديگران پاک می شود.