به گزارش مسیر اقتصاد قیمت زمین و مسکن در آمریکا و جهان طی ۷۰ سال گذشته افزایش زیادی پیدا کرده است. تا اواسط قرن بیستم قیمت مسکن در جهان غرب نسبتا ثابت بود اما از آن به بعد، نسبت به قیمت سایر کالاها و خدمات و همچنین نسبت به درآمد، افزایش یافت و میزان اجاره‌بها نیز صعودی شد.
نمودار زیر روند افزایش بالاتر از تورم قیمت مسکن در طول ۱۵۰ سال اخیر را نشان میدهد.
بر اساس گزارش مرکز مطالعات مسکن دانشگاه هاروارد، متوسط پرداخت اجاره‌بها در آمریکا بین سالهای ۱۹۶۰ تا ۲۰۱۶، ۶۱ درصد افزایش یافته در حالیکه متوسط درآمد اجاره ۵ درصد رشد داشته است.
دلایل ثبات قیمت زمین و مسکن در نیمه ابتدایی قرن بیستم
در اوایل دوره سرمایه داری، قیمت مسکن افزایش کوتاه مدتی را پشت سر گذاشت. ثبات طولانی مدت قیمت مسکن در نیمه اول قرن بیستم تا قبل از جنگ جهانی، تاحدود زیادی به عدم گسترش مالکیت خصوصی زمین مربوط بود؛ اما سه عامل اصلی دیگر نیز در این زمینه نقش داشتند: اول اینکه بازار وام‌های رهنی کمتر توسعه یافته بودند. دوم، پیشرفت‌های سریع در حمل و نقل و دسترسی حومه‌ای به شهرها بود به این معنی که مردم می‌توانستند دورتر از محل کار خود زندگی کنند و استفاده اقتصادی‌تری از زمین‌های ارزان قیمت‌تر داشته باشند. سوم مقررات زیادی برای زمین وجود نداشت، به این معنی که سازندگان مسکن می‌توانستند هر کجا و هر زمان که بخواهند و به روشی که متناسب با آنها باشد، ساختمان بسازند. ادوارد گلسر[۱] از دانشگاه هاروارد و جوزف گیوركو[۲] از دانشگاه پنسیلوانیا می‌گویند: در بیشتر تاریخ ایالات متحده، رونق اقتصادی مناطق با رونق ساخت و سازهای مناطق مطابقت داشته است.
اما پس از جنگ جهانی دوم، بازارهای مسکن دچار تحول شدند. دولتهای غربی به منظور قدردانی از فداکاری‌های مردمشان و جلوگیری از تهدید کمونیست‌ها تصمیم گرفتند که کارهای بیشتری برای جلب رضایت از شهروندان خود انجام دهند. در نتیجه آنها متعهد شدند که مالکیت خانه را افزایش دهند. آنها فکر میکردند که مالک نمودن مردم سبب پایداری مالی بیشتری خواهد شد.
چگونه مسکن به بزرگترین دارایی افراد در جهان تبدیل شد؟
بازبینی روند سهم دارایی افراد در ۳ قرن اخیر نیز حاکی از آن است که بزرگترین سبد دارایی مردم در قرن هجدهم زمین کشاورزی بود. در قرن نوزدهم کارخانه‌های مورد استفاده برای تأمین انرژی انقلاب صنعتی در جایگاه اول قرار گرفتند. پس از افزایش مالکیت خصوصی، مسکن بیشترین سهم را درسبد دارایی خانوارها از آن خود نمود. در نمودار زیر سهم دارایی‌های مختلف از کل دارایی‌های مردم در سال ۲۰۱۷ میلادی نشان داده شده است.
توسعه مالکیت خصوصی و سرمایه‌ای شدن زمین و مسکن در نیمه دوم قرن بیستم
در نیمه دوم قرن بیستم سیاست‌های مالک نمودن افراد گسترش پیدا نمود. در آمریکا وزارت رسیدگی به امور جانبازان و افراد بازگشته از جنگ[۳] در اواسط دهه ۱۹۴۰ وام‌های رهنی را بدون پیش پرداخت در اختیار جانبازان قرار داد. کانادا شرکت مرکزی وام مسکن را برای جانبازان تاسیس کرد. در سال ۱۹۵۰ دولت ژاپن برای ارائه وام‌های با بهره کم ونرخ ثابت، شرکت وام مسکن دولتی را تاسیس کرد.
آلن تیلور[۴] و موریتس شولاریک[۵] در یک مقاله تحقیقاتی[۶] نیمه دوم قرن بیستم را با عبارت وام‌های رهنی بزرگ نامگذاری کردند. همراه با گسترش مالکیت خصوصی و افزایش وام رهنی، در بازه ۱۹۴۰ تا ۲۰۰۰ نرخ مالکیت در آمریکا از حدود ۴۵ درصد به ۷۰ درصد و در بریتانیا از ۳۰ درصد به ۷۰ رسید. از طرفی با پایین بودن سرعت رشد پروژه‌های حمل و نقل، تقاضا برای زمین در اطراف محل کار بیش از پیش افزایش یافت و قیمت زمین زیاد شد و در نتیجه مسکن گران شد.
کاهش ساخت و ساز مسکن به نصف میزان دهه ۱۹۶۰ میلادی
در دهه‌های ۱۹۵۰ و ۱۹۶۰ با وجود اینکه رفتار سرمایه داری و مالکیت خصوصی به سرعت در حال رشد بود، دولت‌ها مقادیر زیادی مسکن عمومی ساختند که بخشی از آنها برای بازسازی شهرهای خود پس از ویرانی جنگ جهانی دوم بود. با وجود این در همان زمان بسیاری از آنها مقررات زمین را سختتر کردند و به تدریج ساخت مسکن توسط بخش خصوصی محدودتر گردید.
به عنوان مثال، در دهه های ۱۹۴۰ و ۱۹۵۰ بریتانیا قوانینی را برای جلوگیری از گسترش شهرها تصویب کرد و در نتیجه آن کمربندی‌های سبز شکل گرفت که شهرها را احاطه کردند و مجوز ساخت در آنها دشوار شد. تقریباً در همان زمان شهرهای دیگر، از جمله سیدنی در استرالیا و کرایست‌چرچ در نیوزیلند، برنامه های مشابهی را دنبال نمودند. از دهه ۱۹۶۰ سازندگان آمریکایی نیز در گرفتن مجوز ساخت خانه‌های جدید با مشکل جدی روبرو شدند. طبق محاسبات اکونومیست، در حال حاضر میزان ساخت و ساز مسکن در کشورهای توسعه یافته به نصف آنچه در دهه ۱۹۶۰ بود، رسیده است. در نمودار زیر تعداد مسکن ساخته شده به ازای هر ۱۰۰۰ شهروند در کشورهای توسعه یافته، در طول ۷۰ سال اخیر نشان داده شده است.
کاهش ساخت و ساز نتیجه مالکیت خصوصی و افزایش محدودیت‌های قانونی
در نتیجه از آن زمان به بعد ساخت مسکن در مناطق با تقاضای زیاد بسیار دشوار شده است. در حالی که مجوز ساخت و ساز در منهتن آمریکا در سال ۱۹۶۰، ۱۳ هزار واحد مسکونی بود، برای کل دهه ۱۹۹۰ فقط ۲۱ هزار مجوز جدید تصویب شد. یک مقاله[۷] که اخیرا در آمریکا چاپ شده است نشان میدهد که کشش تأمین مسکن در آمریکا(یعنی میزان پاسخگویی ساخت و ساز به تقاضای بیشتر) از زمان قبل از شروع بحران مسکن کاهش یافته است.
یکی از دلایل این پدیده افزایش مالکیت خانه پس از جنگ بوده است. زیرا با افزایش مالکیت و وضع قوانین سخت گیرانه در بکارگیری زمین و محدود شدن زمین، قیمت‌ها افزایش یافت و مالکان در برابر توسعه مناطق محلی خود مقاومت کردند. چراکه این کار به حفظ ارزش اموال آنها کمک می‌کرد. از طرفی دولت‌ها نیز به ساخت مسکن ورود نکردند در نتیجه با افزایش قیمت زمین، قیمت مسکن روز به روز بیشتر شد و قدرت خرید پایین‌تر آمد و در نهایت میزان ساخت و ساز کاهش یافت.
پینوشت:
[۱] Edward Glaeser
[۲] Joseph Gyourko
[۳] Veterans Administration
[۴] Alan Taylor
[۵] Moritz Schularick
[۶] Òscar Jordà
[۷] Knut Are Aastveit ، Bruno Albuquerque و André Anundsen
منبع: هفته‌نامه اکونومیست
انتهای پیام/ راه و ساختمان
