مسیر اقتصاد/ در سال ۱۹۴۵ کره از استعمار ژاپن خارج شد و به دو قسمت جنوبی و شمالی تقسیم گردید. در آن زمان کره جنوبی یکی از فقیرترین کشورهای جهان بود؛ به طوری که تولید ناخالص ملی آن کمتر از ۲۰ درصد بخش تولید را شامل می‌شد. در دهه‌های آغازین شکل گیری کره جنوبی، به دلایل مختلفی همچون افزایش ناگهانی تقاضا مسکن، کمبود سرمایه گذاری در تولید مسکن و نیز سوداگری مسکن، بین عرضه و تقاضا شکاف عمیقی ایجاد شد؛ دولت کره جوبی برای حل این معضل سیاست‌های اصلاحی را در عرضه و سوداگری مسکن در پیش گرفت.

افزایش ناگهانی جمعیت اولین عامل افزایش تقاضای مسکن

در ابتدای استقلال کره جنوبی، تقریبا ۹۰ درصد جمعیت آن در مناطق روستایی زندگی می‌کردند. اگرچه کیفیت مسکن در آن زمان پایین بود، اما کمبود شدیدی در مسکن وجود نداشت.

در ادامه با مهاجرت ۴ میلیون نفر از کره شمالی در سال ۱۹۴۶ جمعیت کره جنوبی رشد قابل توجهی پیدا کرد. تقریبا نیمی از مهاجران در مراکز شهر‌ها ساکن شدند که باعث کمبود مسکن بخصوص در شهر سئول گردید.

در طول جنگ دو کره ۲۰ درصد واحدهای مسکونی در مراکز شهرها از بین رفتند. همچنین ورود بیش از ۱ میلیون نفر پناهنده از کره شمالی وضعیت را بدتر نمود.  پس از ایجاد شکاف اولیه بین عرضه و تقاضا قبل از ۱۹۶۰ و اتخاذ سیاست‌های پیشرفت، دولت کره جنوبی برای توسعه اقتصادی ۷ برنامه پنج ساله در نظر گرفت. طی این دوران مجددا تقاضای مسکن افزایش یافت.

صنعتی شدن عامل دوم افزایش تقاضای مسکن از ۱۹۶۰ تا ۱۹۹۵

در اوایل دهه ۱۹۶۰، دولت کره سیاست توسعه اقتصادی را در پیش گرفت. در نخستین برنامه پنج ساله توسعه اقتصادی که از ۱۹۶۲ شروع شد، اکثر منابع مالی به رشد اقتصادی اختصاص داده شد (مسکن جزو رشد اقتصادی در نظر گرفته نشد). با توجه به افزایش صنعتی شدن، جمعیت شهری نیز بدلیل مهاجرت از روستاها افزایش می‌یافت.

در سال‌های ۱۹۶۰ تا ۱۹۹۵، جمعیت ۱.۸ برابر شد؛ هرچند رشد موالید از ۲.۶۹ درصد به ۰.۵۳ درصد رسید. جمعیت شهری ۴ برابر افزایش یافت و بیشتر جمعیت خانوارها در شهرهای بزرگ متمرکز شدند که بیشتر از ظرفیت بازار مسکن بود. از طرفی جمعیت روستایی به یک سوم کاهش یافت. شکل زیر رشد سریع شهرنشینی بویژه در دوره ۱۹۶۰ تا ۱۹۸۰ را نشان می‌دهد.

در این بازه صنعتی شدن کشور کره جنوبی باعث از بین رفتن ساختار خانواده‌های سنتی (تفکیک خانواده‌ها و افزایش تعداد خانوار‌های تک نفره) شد و تعداد جمعیت خانوارها کاهش پیدا کرد. با وجود رشد ۷۸ درصدی جمعیت، تعداد خانوارها ۱۹۷ درصد بیشتر شد. این موضوع تقاضای مسکن را افزایش داد.

از شروع اولین برنامه توسعه اقتصادی از ۱۹۶۲ تا پایان هفتمین برنامه توسعه اقتصادی در سال ۱۹۹۶، شاخص GNP این کشور ۱۳۰ برابر شد (بجز اولین بحران نفتی در دهه ۱۹۷۰ و دومین بحران نفتی در دهه ۱۹۸۰ اقتصاد کره سالانه ۹ درصد رشد داشته است). بنابراین افزایش رشد به افزایش درآمد جامعه و سپس به افزایش تقاضای مسکن منجر شد.

عرضه کم مسکن، عامل ایجاد شکاف بین عرضه و تقاضا

در نیمه دوم دهه ۱۹۵۰ سالانه بر اثر سیل و طوفان ۳۰ هزار واحد مسکونی در کره جنوبی از بین می‌رفت. پس از جنگ تا سال ۱۹۶۱ با کمک صندوق املاک ژاپن و صندوق کمک USICA حدود ۱ میلیون واحد مسکونی ساخته و بازسازی شد. شاخص عرضه مسکن (تعداد مسکن تقسیم بر تعداد خانوار) در پایان ۱۹۶۰ به ۸۴.۲ درصد رسید[۱].

همچنین تنش مستمر بین دو کره باعث شده بود بخش عمده منابع کره جنوبی به حوزه دفاعی اختصاص پیدا کند و مقدار کمی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن اجتماعی باقی می‌گذاشت. در نتیجه بحران کمبود مسکن شدیدتر شد.

در نهایت در این دهه شکاف میان تقاضا و سرمایه گذاری در سمت عرضه، باعث افزایش قیمت مسکن شد. لذا قدرت خرید مردم کاهش یافت و در کنار این مسائل، سوداگری و ملّاکیت بی‌ضابطه باعث متمرکز شدن منافع برای برخی افراد شد.[۲]

اولین برنامه جامع مسکن در کره جنوبی

در دوره‌های صنعتی شدن کره جنوبی بخصوص در دوره سوم (۱۹۷۲-۱۹۷۶) اهمیت بیشتری به مسکن داده شد. دولت متوجه شد که مسکن به عنوان یکی از ابعاد ضروری رفاه به شمار می‎‌رود؛ اما در عمل به دلیل کمبود منابع پیشرفت چندانی حاصل نشد. با این حال دولت اولین برنامه ۱۰ ساله جامع ملی مسکن را تصویب نمود (۱۹۷۲-۱۹۸۱). هدف این برنامه تولید ۲.۵ میلیون واحد مسکونی تا سال ۱۹۸۱ بود که می‌توانست شاخص عرضه مسکن را تا ۸۲.۸ درصد در شهر‌ها و ۸۸.۴ درصد در کشور افزایش دهد؛ اما اولین بحران نفتی در پایان سال ۱۹۷۳ باعث توقف این برنامه شد.

پیامد رشد مستمر اقتصاد ملی در اواخر ۱۹۷۰ افزایش درآمد خانوارها بود؛ اما در مقابل کمبود مسکن شدید‌تر شد. از زمان چهارمین برنامه اقتصادی (۱۹۷۷-۱۹۸۱) دولت با تلاش‌های خود، سهم سرمایه گذاری مسکن در GNP را به ۳.۸ درصد رساند.

با وجود این سرمایه گذاری و تولید ۱.۱۲۶ میلیون واحد مسکونی تا سال ۱۹۸۰ تنها به ۸۶ درصد آنچه پیش بینی شده بود، دست یافت و شاخص عرضه مسکن به ۷۲.۷ درصد کاهش یافت. تحت چنین شرایطی قیمت مسکن مجددا افزایش یافت.

از شروع برنامه پنجم توسعه اقتصادی (۱۹۸۲-۱۹۸۶) گسترش ساخت مسکن و کاهش قیمت آن به یک هدف سیاسی تبدیل گردید. تا پیش از این سیاست، افزایش تقاضا به افزایش قیمت مسکن و سوداگری منجر شده بود. اما در طول دو سال ابتدایی برنامه، تورم تثبیت شد و برنامه مسکن مورد بازنگری قرار گرفت.

میزان ساخت مسکن در این دوره ۱.۱۵۵ میلیون واحد بود که ۸۰.۷ درصد از برنامه تنظیم شده بود. همچنین شاخص سرمایه گذاری مسکن به ۵.۲ درصد رسیده بود که از ۵.۸۵ درصد برنامه ریزی شده کمتر بود. در نتیجه در سال ۱۹۸۵ شاخص عرضه مسکن به ۷۱.۷ درصد سقوط کرد.

عرضه انبوه اقدام مهم در کاهش شکاف تقاضا و عرضه مسکن

در برنامه ششم توسعه اقتصادی کره جنوبی (۱۹۸۷-۱۹۹۲)، اولویت جدی روی ساخت مسکن گذاشته شد. ساخت ۲ میلیون واحد مسکونی به منظور کاهش کمبود مسکن، چشمگیرترین دستاورد در طراحی پروژه احداث بود.

این پروژه از سال ۱۹۸۸ شروع و در تامین مسکن برای گروه‌های مختلف مردم موفق عمل کرد. بنابراین برای مردم کم‌درآمد، خانه‌های اجاره‌ای ارزان قیمت تامین شد. برای کارگران کم‌درآمد، مسکن ارزان قیمت به صورت ملکی و استیجاری ساخته شد. برای گروه‌های پر درآمد نیز محدودیتی لحاظ نشد تا بتوانند نیاز خود را در بازار برآورده کنند.

طی این سیاست، در کنار وام‌های صندوق‌های بخش خصوصی، وام‌های صندوق‌های ملی مسکن ([۳]NHF) اعطا شد. تخصیص این بودجه ها دقیق و با برنامه انجام می‌گرفت و نقش دولت و بخش خصوصی به صورت واضح تعریف گردید. همچنین به منظور حل معضل کمبود زمین، دولت در سال ۱۹۸۹، طرح توسعه ۵ شهرک جدید شامل ساخت ۲۹۴ هزار واحد مسکونی را به منظور توزیع جمعیت و تمرکززدایی، در خارج از سئول اعلام کرد.

تعهد دولت  اتمام پروژه احداث ۲ میلیون واحد مسکونی قبل از سال ۱۹۹۱ یعنی یک سال زودتر از زمان برنامه ریزی را موجب شد. از سال ۱۹۸۸ تا ۱۹۹۲ هرساله ۶۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته می‌شد که این امر شاخص عرضه مسکن را در سال ۱۹۹۲ به ۷۷.۵ درصد رساند و قیمت مسکن را کاهشی کرد.

در هفتمین طرح توسعه اقتصادی ۵ ساله (۱۹۹۲-۱۹۹۷) نیز ۲.۵ میلیون واحد مسکن ساخته شد. این تولید به دلیل سرمایه‌گذاری ۵.۸ درصدی سهم مسکن در GNP رخ داد. در نتیجه مجددا شاخص عرضه مسکن افزایش یافت و در سال ۱۹۹۷ به ۹۲ درصد رسید. همچنین با افزایش مسکن اجتماعی، مشکلات برای کم‌درآمدها برطرف گردید. البته بحران مالی در سال ۱۹۷۷ مجددا موجب کاهش تولید مسکن شد. در ادامه تغییرات قیمت مسکن در اثر شکاف بین عرضه وتقاضا در مدت ۱۹۷۵ تا ۱۹۹۰ بررسی خواهد شد.

پینوشت:

[۱] وزارت مسکن کره ۱۹۸۷

[۲] وزارت مسکن کره ۱۹۸۷

[۳] National Housing Fund

منبع: مقاله Housing Policy Systems in South and East Asia

انتهای پیام/ راه و ساختمان