به گزارش مسیر اقتصاد بر اساس بررسی‌های میدانی و آمارهای رسمی از بانک مرکزی، در مرداد و شهریور ماه سال جاری قیمت مسکن روند نزولی به خود گرفته و به صورت تدریجی و آرام آرام کاهش می‌یابد. در این بین دو سوال در ذهن متبادر می‌شود؛ اول آنکه دلیل اصلی این کاهش قیمتی چیست؟ و دوم اینکه کاهش قیمت مسکن چه اتفاقی را در بازار رقم می‌زند؟
روند افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن
اواخر سال ۹۶ همزمان با افزایش قدرت خرید تقاضای مصرفیِ ناشی از واگذاری تسهیلات صندوق مسکن یکم، کاهش سود سپرده‌های بانکی و افزایش تدریجی قیمت ارز، فضای سرمایه‌گذاری و انتقال سرمایه‌ها به بازار مسکن فراهم شد. به عبارت دیگر، در حالی که معاملات مسکن به دلیل ورود تقاضای مصرفی (توانمند شدن) رو به رشد بود، افرادی (سوداگران) زمینه کسب سود بالا با ریسک کم را در این بازار مهیا دیدند و با توجه به کاهش سود سپرده‌های بانکی، نقدینگی خود را وارد این بازار اساسی کردند.
سوداگران با خرید تعداد قابل توجه املاک و مستغلات، نبض قیمت را در دست گرفتند؛ در این بین به دلیل نبود سیاست‌های کنترلی بازار (جلوگیری از سفته‌بازی) و کاهش ساخت و ساز در سال‌های اخیر (کاهش ۵۰ درصد طی ۴ سال)، حجم تقاضا بالا رفت و در مقابل عرضه واحد‌های مسکونی ثابت یا بعضاً کاهش یافت؛ که این موارد افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن را به دنبال داشت.
قیمت مسکن همچنان واقعی نیست
افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷ و ابتدای سال ۱۳۹۸ موجب شد تا تقاضای مصرفی توان خرید خود را از دست بدهد و به مرور بازار را ترک کنند؛ خروج تقاضای مصرفی از بازار، خروج سوداگران را نیز به دنبال داشت؛ زیرا این افراد دیگر بازار مسکن را مناسب برای کسب سودهای هنگفت نمی‌دیدند. این اوضاع در نهایت موجب کاهش میزان معاملات در شهر تهران به میزان بیش از ۷۰ درصد در مردادماه سال ۹۸ نسبت به ماه مشابه سال قبل شد.
بنابراین طبیعی است که با کاهش معاملات (کاهش تقاضا) آن هم به این میزان، قیمت مسکن نیز کاهش پیدا کند؛ اما این نکته حائز اهمیت است که تا واقعی شدن قیمت‌ها، هنوز روند کاهشی باید ادامه پیدا کند.
سوداگران تنها منتفعان چند ساله بازار مسکن
گفتنی است کاهش قیمت مسکن، سازندگانی که زمین و مصالح را با قیمت بالا خریداری کرده‌اند، متضرر خواهد کرد و در بلندمدت کاهش ساخت و ساز را به دنبال خواهد داشت. به تبع این کاهش تولید در شرایط ورود تقاضای جدید در آینده، خرید خانه را به آرزویی محال تبدیل خواهد کرد.
با بررسی ۳۰ ساله بازار مسکن می‌توان دریافت این چرخه هر ۵ سال یکبار اتفاق افتاده است و بازاری با این اهمیت، همواره در نوسان و بی‌نظمی بوده؛ به طوری که به طور قطع می‌توان گفت سوداگران تنها افرادی هستند که از بازار اساسی و حیاتی مسکن سودهای کلان برده‌اند و در زمان کاهش قیمت از این بازار خارج شده‌اند؛ اما نکته مهمی که باید به آن توجه کرد، ویرانه به‌جا مانده از این وضعیت در این مدت، اعم از افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید مردم به تبع افزایش دوره انتظار برای خانه‌دار شدن و کاهش ساخت و ساز مسکن است.
تنظیم بسته مالیاتی راهکار ثبات بازار مسکن
كنترل بازار مسكن و اتخاذ سیاست‌های مناسب و افزایش هزینه تقاضاهای سوداگرانه، ضرورتی است که باعث می شود سرمایه‌ها به سمت تولید و عرضه مسكن هدایت شده و از بی‌ثباتی و افزایش قیمت و همچنین کاهش دسترسی مردم ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار زمین و مسكن جلوگیری شود. به عبارت دیگر روند افزایش قیمت مسکن باید منطقی و معقول باشد؛ چرا که کاهش یکباره قیمت یا افزایش چشمگیر قیمت‌ها سودهای کلان برخی و ضرر افراد دیگر را به دنبال دارد.
بررسی تجربه کشورهای موفق در حوزه مسکن نشان می‌دهد که سیاست‌های مالیاتی از ابزارهایی است كه دولت‌ها در کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه برای افزایش هزینه تقاضای سوداگرانه استفاده می‌کنند. این کشور‌ها با استفاده از ابزار‌های مالیاتی مانند مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه‌های خالی و … موجب برقراری ثبات و پیش‌پینی‌پذیری در بازار و به تبع تعادل بین عرضه و تقاضا می‌شوند. با این وجود، هنوز در کشور قانون اخذ مالیات از سوداگران و بر هم زنندگان تعادل بازار مسکن (مالیات بر عایدی سرمایه) در مجلس شورای اسلامی تصویب نشده است و با این روند احتمال بروز بحران در بازار مسکن در سال‌های آتی دور از ذهن نیست.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
