مسیر اقتصاد/ مهمترین مسئله حال حاضر بازار مسکن در ایران کاهش قدرت تهیه مسکن خانوارهای مستاجر فعلی و زوجین آتی است. رفتار سرمایه‌ای نسبت به مسکن طی سالیان گذشته که ناشی از متاثر شدن بازار آزاد مسکن از تورم دهه اخیر و انتظارات تورمی بوده، باعث کاهش قدرت خرید خانواده‌ها و بالتبع کاهش تولید بخش خصوصی بوده است. به همین منظور بررسی درست وضعیت فعلی مسکن بر اساس آمارهای رسمی، مهمترین اقدام برای سیاستگذاری درست دولت جمهوری اسلامی ایران در سال‌های آینده است.
مسکن تولید شده اما به دست همه نرسیده است
پس از سرشماری نفوس و مسکن در سال ۹۵ شاخص‌های تراکم خانوار و میزان خانه‌های خالی منتشر گردید. این دو شاخص نقش مهمی در شناخت وضعیت بازار مسکن دارد. اما مهمترین موضوع استفاده صحیح از این آمارها برای برنامه ریزی و سیاستگذاری درست در بازار مسکن است.
نکته ای که در محاسبه شاخص تراکم توسط مرکز آمار وجود دارد این است که این شاخص بر اساس وضعیت واقعی محاسبه شده است نه وضعیتی که میتواند وجود داشته باشد و نقطه مطلوب سیاستگذاری قرار بگیرد. در واقع مرکز آمار در محاسبات خود وجود خانه‌های خالی را در مخرج کسر لحاظ ننموده و تنها خانه‌هایی که خانوارها در آن ساکن هستند را لحاظ کرده است. در نتیجه میزان تراکم خانوارها خصوصا در استان‌های محروم تر وضعیت نامناسبی را نشان میدهد. این در حالیست که اگر میزان خانه‌های خالی را نیز به مخرج اضافه نماییم که باید بر اساس قانون مالیات بر خانه خالی به بازار عرضه شود، وضعیت تراکم خانوارها بسیار بهتر خواهد شد. در واقع طی سالیان گذشته مسکن تولید شده است اما بدست مصرف کننده نرسیده است. در شکل زير وضعيت تراکم خانوار در دو حالت بدون احتساب خانه های خالی و همچنین با احتساب خانه های خالی موجود در سال ۹۵ محاسبه شده است.
بر اساس داده های جدول بالا در حال حاضر وضعیت تراکم خانوارها در استان های سیستان و بلوچستان، آذربایجان غربی، کرمان، هرمزگان و خوزستان نامطلوب است.
در عین حال اگر خانه‌های خالی موجود در بازار مسکن عرضه شود، وضعیت تراکم خانوارها در بسیاری از استان‌ها بجزاستان سیستان و بلوچستان به زیر عدد یک که یک استاندارد مطلوب است خواهد رسید.
اجرای مالیات بر خانه های خالی راهکار کوتاه مدت مقابله با سوداگری در بازار مسکن
در کنار عرضه نشدن مسکن‌های ساخته شده، یکی از دلایل دیگر نیز کاهش قدرت خرید خانوارها در سال‌های گذشته بوده است. علت این مسئله نیز آن است که نقدینگی موجود در کشور، که در سال‌های اخیر با سرعت زیادی افزایش یافته، به سمت تولید هدایت نشده و به سمت فعالیت‌های سوداگری، از جمله بازار مسکن سوق پیدا کرده است. از طرف دیگر نبود قوانین کنترلی نیز در این زمینه موثر بوده و در نهایت به افزایش تقاضای سرمایه‌ای و در نتیجه افزایش قیمت مسکن منجر شده است.
دولت‌ها به طور معمول برای جلوگیری از بروز چنین پدیده‌ای، از ابزارهای مالیاتی استفاده می‌کنند؛ استفاده از ابزارهای مالیاتی موجب میشود در وهله اول خانه‌های موجود در بازار عرضه شود و در وهله دوم، سازندگان مسکن را به سمت تولید خانه‌های متناسب با نیاز مردم سوق میدهد. یکی از مهمترين ابزارهای مقابله با سوداگری، مالیات بر خانه های خالی است؛ اجرای دقیق این مالیات موجب میشود در کوتاه مدت صاحبان خانه های احتکار شده برای پرهیز از پرداخت مالیات، خانه‌های خود را به بازار مسکن عرضه نمايند.
لازم به ذکر است، هرچند اعمال مالیات بر خانه‌های خالی نیاز ضروری بازار مسکن کشور است و در کوتاه مدت میتواند به بهبود تعادل بین عرضه و تقاضا در این بازار کمک نماید، در عین حال نيازهای بالقوه فعلی و بالفعل آتی جمعیت کشور به مسکن، ایجاب می‌کند که بسترسازی برای تولید مسکن متناسب با نیاز نیز در ابعادی گسترده در دستورکار دولت قرار بگیرد.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
