مسیر اقتصاد/ در سال‌های اخیر تعداد خانه‌های خالی افزایش چشمگیری داشته است؛ به‌طوری‌که طبق سرشماری سال ۹۵ تعداد آن به ۲.۶ میلیون واحد رسیده، یعنی رشد ۳۱۰ درصدی نسبت به سال ۸۵ را تجربه کرده است.
با توجه به روند بازار مسکن و نحوه عرضه و تقاضا، واضح است كه افزايش درصد خانه‌های خالی بايد به همراه كاهش ميزان قيمت تعادلی مسكن در بازار صورت گيرد؛ اما سؤال پیش می‌آید که چرا با وجود این تعداد از خانه‌های خالی در کشور، همواره با رشد قیمت مسکن روبه رو هستیم و نیاز به مسکن در حال حاضر به‌شدت مردم را تحت فشار قرار داده و تأمین مسکن یکی از موانع جدی بر سر راه ازدواج جوان‌ها شده است؟
در پاسخ به این پرسش باید گفت این شرایط تنها در ایران رخ نداده است و در کشورهای خارجی نیز دیده شده است؛ برای مثال در بازار مسكن آمريكا در سال ۱۹۸۰ ميلادي و نيز بازار مسكن تايوان بين دهه‌هاي ۷۰ میلادی،علی‌رغم وجود و افزايش درصد خانه‌هاي خالي، قيمت مسكن در حال افزايش بوده است. به این پدیده در علم اقتصاد مسکن «پدیده شکست بازار» گفته می‌شود.
۴ مورد از دلایل ایجاد پدیده شکست بازار
شكست بازار به معني بروز شرايطي است كه در آن مكانيزم بازار به درستي عمل نكرده و علی‌رغم وجود عرضه، تقاضا قادر به تأمين نياز نبوده يا به عبارتی عرضه متناسب با نياز نبوده است. شرایطی که منجر به شکست در بازار خواهد شد در ادامه تشریح خواهد شد:
وجود مسکن خالی در شرایطی که عده‌ای خانه ندارند
عدم دستیابی به مسکن متناسب می‌تواند به دلایل مختلف رخ دهد؛ به‌عنوان مثال می‌توان به درآمد کم و کمبود مسکن ارزان قیمت اشاره کرد. در این شرایط همزمان با اینکه اقشار ضعیف جامعه توانایی تأمین خانه مورد نیاز خود را ندارند، خانه‌های خالی دست سوداگران وجود دارد و با احتکار آن قیمت را افزایش می‌دهند. این مسئله به وضوح نشان می‌دهد که بازار آزاد در حوزه مسکن به تخصیص بهینه منابع کمک نمی‌کند.
مسکن گران‌قیمت و وجود نابرابری
در این شرایط، قیمت خانه‌ها سریع‌تر از تورم افزایش یافته و باعث می‌شود بسیاری از مردم (به ویژه جوانان) در تأمین مسکن با مشکل مواجه شوند. این مشکل برای دهک‌های پایین حادتر است. نسبت قیمت خانه به درآمد بسیار زیاد است، به این معنی که بسیاری از جوانان قادر به خرید نیستند. این نشان می‌دهد که برای خانه اولی‌ها، قیمت خانه‌ها سریع‌تر از درآمد افزایش می یابد. بسیاری از جوانان قادر به خرید نیستند، اما باید هزینه‌های افزایش اجاره را پرداخت کنند.
در ایران میزان خانوارهای ملکی از دهه ۷۰ که ۸۰ درصد بوده به ۶۰ درصد در دهه ۹۰ کاهش یافته است و در عوض اجاره‌نشینی افزایش یافته است.
تفاوت منطقه‌ای در قیمت مسکن
تفاوت منطقه‌ای در قیمت خانه از دلایل شکست بازار مسکن است. با توجه به تفاوت قیمت خانه‌ها در مناطق مختلف شهرها متقاضیان ممکن است در تأمین مسکن دچار مشکل شوند. علت به وجود آمدن این مشکل کمبود زمین و عدم برنامه‌ریزی مناسب دولت است.
نوسانات در قیمت مسکن و تأثیر آن بر اقتصاد کلان
دلیل دیگری که باید به آن اشاره کرد، بی‌ثباتی و نوسانات قیمت است. در سال‌هایی تجربه شده است که افزایش وام منجر به ایجاد رونق موقت در مسکن شده است؛ با این حال، این دوره از رونق نبوده نیست و بعد از آن یک رکود در مسکن ایجاد شده است که می‌تواند آثار منفی و افزایش تقاضای خانه و ایجاد حباب را افزایش دهد.
برای مثال در سال ۲۰۰۹، رونق نسبی در مسکن ایجاد شد و به یک باره قیمت خانه‌های بریتانیا ۲۰ درصد کاهش یافت و بعد از آن مسکن به حالت رکود درآمد[۱].
وضع مالیات راهکار خروج از پدیده شکست بازار در مسکن
در شرايط شكست بازار، دولت‌ها با سازوکارهای مختلف به دنبال ايجاد تعادل در بازار باشند. يكي از مهم‌ترین اين ابزارها وضع ماليات بر واحدهاي مسكوني خالي است تا هزينه نگهداري اين واحدها براي مالكان آن افزايش پيدا كند و سوداگران از احتکار خانه منصرف شوند.
در کشورهای مختلف این مالیات اجرایی می‌شود؛ البته در کشور ایران نیز قانون مالیات بر خانه های خالی در تیرماه سال ۱۳۹۴ توسط مجلس شورای اسلامی به قانون مالیات های مستقیم اضافه شد.
به‌منظور اجرایی شدن این قانون، به وزارت راه و شهرسازی فرصتی ۶ ماهه داده شد تا «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد نماید. البته باید گفت کارکرد این سامانه فراتر از اجرایی شدن قانون مالیات بر خانه های خالی است. در تمام کشورهای توسعه‌یافته وجود این سامانه جزء لاینفک بازار املاک و مستغلات است، زیرا بسیاری از برنامه‌های راهبردی از طریق این سامانه قابل‌اجرا است.
پینوشت:
[۱] www.economicshelp.org/blog/338
