تعلل ۲ ساله وزارت مسکن در راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان

به گزارش مسیر اقتصاد به نقل از فارس، دفتر تحقیقات و سیاست‌های مالی معاونت اقتصادی وزارت اقتصاد، در رابطه با مالیات بر خانه‌های خالی و برآورد ظرفیت درآمدی آن گزارش ارائه کرد.

در این گزارش آمده است: در ادبیات اقتصاد مسکن، وجود خانه‌‌های خالی به میزان نرخ طبیعی، امر ذاتی برای تعادل در بازار مسکن تلقی می‌گردد. آنچه برهم زننده تعادل و جزء غیر ذاتی این بازار تلقی می‌گردد، فاصله قابل‌توجه نرخ واقعی خانه‌‌های خالی (نسبت تعداد خانه‌‌های خالی به تعداد کل واحدهای مسکونی) نسبت به نرخ طبیعی آن است که این امر به دلیل وجود «تقاضای سوداگرانه خانه‌‌های خالی» رخ می‌دهد.

دولت برای مقابله با سوداگری بازار مسکن اقدام کند

در چنین شرایطی، دخالت دولت در بازار (دخالتی حداقلی و کارآمد) از طریق ابزارهای تنظیم‌‌گری امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. یکی از مهم‌ترین و مؤثرترین ابزارها برای تنظیم‌ بازار و مقابله با تقاضای سوداگرانه مسکن خالی، وضع مالیات بر خانه‌‌های خالی است. این نوع مالیات با افزایش هزینه خالی نگه‌داشتن واحدهای مسکونی، انگیزه‌‌های سوداگرانه مالکان املاک مذکور را کاهش می‌دهد.

نرخ خانه‌های خالی رو به افزایش است

بررسی روند خانه‌های خالی در کشور طی سال‌های ۱۳۸۵ الی ۱۳۹۵ حاکی از آن است که نرخ واقعی خانه‌های خالی در کشور از رقم ۴.۲ درصد در سال ۱۳۸۵ (معادل ۶۳۳ هزار واحد خالی) به ۸.۳ درصد در سال ۱۳۹۰ (معادل ۱.۶ میلیون واحد خالی) و ۱۱.۳ درصد  در سال ۱۳۹۵ (معادل ۲.۶ میلیون واحد خالی) افزایش یافته است.

این در حالی است که نرخ طبیعی خانه‌های خالی طی دوره زمانی مذکور، بر اساس محاسبات گزارش حاضر که به کمک مدل‌سازی‌های اقتصادسنجی برآورد شده است، معادل ۴ درصد است؛ بنابراین می‌توان اذعان داشت که در شرایط حاضر، شکاف قابل‌توجهی بین نرخ طبیعی و نرخ واقعی خانه‌های خالی در بازار مسکن ایران وجود دارد (حدود ۷ واحد درصد اختلاف) و این شکاف درگذر زمان در حال افزایش است.

قانون مالیات بر خانه‌های خالی

بر این اساس، مالیات بر خانه‌های خالی در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ و در قالب حکم ماده (۵۴) مکرر وضع گردید. مطابق حکم این ماده، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یک‌صد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات به نسبتی از مالیات بر اجاره خواهند شد، شایان توجه است مالیات واحدهای خالی در سال دوم معادل یک‌دوم مالیات متعلقه، سال سوم برابر مالیات متعلقه و سال چهارم و به بعد یک ونیم برابر مالیات متعلقه خواهد بود.

مالیات بر خانه‌‌های خالی تا پایان سال ۱۳۸۰ به‌موجب مواد (۱۰) و (۱۱) قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ اخذ می‌گردید، اما با توجه به برخی اشکالات قانونی و اجرایی آن به‌ویژه اشکالات مربوط به شناسایی خانه‌‌های خالی و ارزش‌گذاری در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۱۳۸۰ لغو گردید.

اقدامات کشورهای خارجی برای مقابله با سوداگری حوزه مسکن

تجربه کشورهای پیش‌‌رو در اخذ مالیات بر خانه‌‌های خالی همانند انگلستان، اسکاتلند، فرانسه و آمریکا در استفاده از این ابزار مالیاتی نشان می‌دهد که این کشورها در کنترل این بخش از تقاضای سوداگرانه بازار مسکن عملکرد مثبتی داشته‌‌اند. به‌طوری‌که این کشورها دارای نرخ خانه‌‌های خالی پایین‌تری نسبت به کشورهای فاقد این ابزار است.

برای مثال کشورهای انگلستان و اسکاتلند از پایین‌ترین نرخ خانه‌های خالی در بین کشورهای اروپایی (معادل ۳ درصد) برخوردار می‌باشند. همچنین کشور فرانسه نیز با نرخ خانه‌‌های خالی معادل ۷ درصد دارای نرخی پایین‌تر از متوسط کشورهای اروپایی مذکور است.

۹ هزار میلیارد ریال درآمد حاصل از یک سال مالیات بر خانه‌های خالی

اگرچه هدف اصلی از وضع مالیات بر خانه‌‌های خالی، کسب درآمد مالیاتی نیست؛ اما برآورد ظرفیت درآمدی این نوع مالیات در راستای به دست آوردن معیاری جهت هزینه-فایده نمودن وضع آن اهمیت دارد. بر اساس محاسبات گزارش حاضر، ظرفیت بالقوه کل مالیات بر خانه‌‌های خالی کشور در سال اول اخذ این نوع مالیات (سال ۱۳۹۷ یا سال دوم موضوع ماده ۵۴ مکرر) رقمی معادل ۳.۲ هزار میلیارد ریال است. لازم به ذکر است دلیل اصلی پایین بودن ظرفیت این نوع مالیات در شرایط حاضر، اختلاف قابل‌توجه ارزش اجاری تعیین شده توسط کمیسیون تقویم املاک نسبت به ارزش اجاری روز املاک است (حدود یک‌سوم ارزش اجاری روز). بدیهی است در صورت رفع این نقص، ظرفیت بالقوه این نوع مالیات در سال اول اجرای آن به ۹ هزار میلیارد ریال افزایش خواهد یافت.

چالش‌های موجود برای اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی

کارآمد بودن ابزار مالیات بر خانه‌های خالی مستلزم رفع چالش‌های مرتبط بر وصول این نوع مالیات خواهد بود. در این ارتباط یکی از مهم‌ترین چالش‌های اجرای این نوع مالیات، مقوله شناسایی خانه‌های خالی است. اگرچه در راستای رفع این چالش بر شناسایی خانه‌‌های خالی توسط سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم مصوب ۳۱/۴/۱۳۹۴) و ایجاد این سامانه طی شش ماه پس از تصویب این قانون تأکید شده است، ولی تاکنون این سامانه توسط وزارت راه و شهرسازی راه‌اندازی نشده است.

نکته دیگر در این خصوص آنکه انتظار می‌رود حتی در صورت راه‌اندازی این سامانه اطلاعاتی تا حدود زیادی چالش مربوط به شناسایی خانه‌‌های خالی باقی خواهد ماند؛ زیرا در حکم تبصره مذکور جهت ایجاد این سامانه بر نقش ویژه شهرداری‌ها و همچنین دیگر دستگاه‌‌های دارنده اطلاعات املاک نظیر شرکت-های آب، برق و گاز منطقه‌‌ای و شرکت‌‌های پست و مخابرات در  امر شناسایی خانه‌های خالی تأکید نشده است.

در این ارتباط لازم به ذکر است، تجربیات کشورهای پیش‌‌رو در اخذ این نوع مالیات حاکی از نقش اصلی شهرداری‌‌ها در امر شناسایی خانه‌‌های خالی است. علاوه بر این، عدم تعریف خانه خالی در ماده ۵۴ مکرر از دیگر چالش‌های اجرای این مالیات است. به‌طوری‌که بر اساس حکم این ماده، خانه‌هایی که به دلیل نداشتن شرایط اسکان (همانند خانه‌های فرسوده) و وجود موانع قانونی خالی نگه‌داشته می‌شوند، مشمول پرداخت مالیات موضوعه خواهند شد که این امر علاوه بر ایجاد اختلافات میان مؤدیان و سازمان امور مالیاتی کشور، به‌نوعی نا عدالتی مالیاتی را در پی خواهد داشت.

یکی دیگر از موارد ابهامی موضوعه، معافیت درآمد اجاره با توجه به متراژ مستغلات مسکونی استیجاری موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) قانون مذکور است. به‌موجب این حکم، آپارتمان‌های کمتر از ۱۵۰ مترمربع در تهران و کمتر از ۲۰۰ مترمربع در سایر شهرها، از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند که منطقاً این معافیت نیز در خصوص خانه‌های خالی موضوعیت ندارد.

پیشنهادهای رفع چالش‌های اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی

در راستای اجرای صحیح و موفق مالیات بر خانه‌‌های خالی و عدم شکست مجدد این نوع مالیات توصیه می‌شود:

1. در راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور تسریع گردد. ضمن آنکه با اصلاح تبصره (۷) ماده (۱۶۹) مکرر قانون مالیات‌‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴، می‌بایست امکان استفاده از ظرفیت‌های اطلاعاتی نهادها و دستگاه‌های دارنده اطلاعات املاک به‌ویژه شهرداری‌ها و همچنین شرکت‌های آب، برق و گاز منطقه‌‌ای و شرکت‌‌های پست و مخابرات فراهم گردد.
2. اصلاح ماده ۵۴ مکرر به‌نحوی‌که در آن «خانه‌های خالی مطابق با قوانین موضوعه کشورهای پیشرو در اخذ این نوع مالیات تعریف گردد» و همچنین «معافیت مربوط به متراژ واحدهای مسکونی استیجاری (موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳) در خصوص خانه‌های خالی تعلق نگیرد».
3. اصلاح ارزش اجاری املاک تعیین‌شده توسط کمیسیون تقویم املاک به‌نحوی‌که ارزش اجاری معادل ارزش روز اجاره املاک گردد.