به گزارش مسیر اقتصاد دو گزارش جدید نشان میدهند که عدم توازن در نوع واحدهای مسکونی ساختهشده و افزایش هزینههای بیمه، روند بهبود بازار مسکن را با مانع مواجه کرده است. آمریکا طی سالهای گذشته با کمبود ساختوساز مسکن مواجه بوده است. در این میان، نوعی اجماع شکل گرفته که راهحل سادهای ارائه میدهد: اگر جوامع تنها واحدهای مسکونی بیشتری بسازند، اجارهبها و قیمت خانه کاهش خواهد یافت.
با این حال، یک گزارش جدید این روایت را به چالش میکشد. این گزارش نشان میدهد در شهرهایی که طی سالهای اخیر ساختوساز مسکن بهطور گسترده انجام شده، اجارهبها برای خانوارهای کمدرآمد بهشدت افزایش یافته، در حالی که برای خانوارهای پردرآمد تثبیت شده است.
بخش عمده واحدهای اجارهای جدید، در دسته مسکن لوکس قرار دارند. این واحدها عمدتاً شامل استودیوها و آپارتمانهای یکخوابه هستند که برای افراد جوان و مجرد طراحی شدهاند، اما برای خانوارهای کمدرآمد دارای فرزند، هم کوچک و هم گران هستند.
در بخش فروش نیز، خانههای تکخانواری جدید نسبت به گذشته بزرگتر ساخته میشوند و عمدتاً برای خریداران ثروتمند طراحی شدهاند، نه خریداران اولین خانه که با محدودیت مالی مواجهاند.
افزایش ساختوساز به معنی کاهش قیمت مسکن نیست
مدیر اجرایی مرکز فقر و نابرابری جورجتاون که این گزارش را در ماه ژانویه منتشر کرده، میگوید: «نمیتوان تنها ساخت، ساخت و ساخت و انتظار داشت در نهایت همه منتفع شوند. باید به این فکر کرد که چه چیزی ساخته میشود و برای چه کسانی ساخته میشود.»
پژوهشگران با استفاده از دادههای فدرال در بازه زمانی ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۳، بر شش منطقه کلانشهری تمرکز کردند که بیش از میانگین ملی ساختوساز داشتهاند: آتلانتا، دالاس، هیوستون، فینیکس، سیاتل و واشینگتن دیسی.
یافتهها نشان میدهد که با وجود افزایش عرضه مسکن، تعداد واحدهای در دسترس برای خانوارهای کمدرآمد کاهش یافته یا بدون تغییر باقی مانده است. همچنین اجارهبها در واحدهای مناسب برای اقشار کمدرآمد، سریعتر از واحدهای مناسب برای اقشار پردرآمد افزایش یافته است.
در چهار منطقه، نرخ خالیبودن واحدهای جدید بیشتر از ساختمانهای قدیمی بوده است. این موضوع نشان میدهد که واحدهای جدید نتوانستهاند نیاز واقعی مستأجران را برآورده کنند.
مدیر تحقیقات فدرال در ائتلاف ملی مسکن کمدرآمد که در این مطالعه مشارکت نداشته، میگوید: «بخش زیادی از ساختوساز جدید به سمت بخشهای بالای بازار هدایت میشود، زیرا تنها در این صورت پروژهها از نظر مالی توجیهپذیر هستند.»
این شکاف در شهر فینیکس بیش از سایر مناطق مشهود است، جایی که نرخ خالیبودن واحدهای جدید به بیش از ۹ درصد رسیده است. با وجود این میزان خالی بودن، اجارهبها برای خانوارهای بسیار کمدرآمد در این دوره ۲۶.۷ درصد افزایش یافته، در حالی که اجارهبها برای خانوارهای با درآمد متوسط تا بالا ۵.۳ درصد کاهش یافته است.
در فینیکس، یافتن مسکن برای خانوارهای کمدرآمد دشوارتر شده است. تعداد واحدهای در دسترس برای افرادی با درآمد کمتر از ۳۰ هزار دلار در سال، ۲۷ درصد کاهش یافته است.
بیگلو میگوید: «آنچه مشاهده میشود این است که بهطور کلی، افراد با درآمد بالاتر بخش عمدهای از مسکن را به خود اختصاص دادهاند.»
فشار بازار مسکن بر دوش مستاجران
بحران مسکن فشار زیادی بر وضعیت مالی خانوارها وارد کرده است. بر اساس جدیدترین دادههای سرشماری که توسط مرکز مطالعات مسکن دانشگاه هاروارد تحلیل شده، نزدیک به نیمی از مستأجران در سال ۲۰۲۴ دچار فشار هزینهای بودهاند، به این معنا که بیش از یکسوم درآمد خود را صرف اجاره و هزینههای مرتبط کردهاند.
همچنین ۲۶ درصد از مستأجران در وضعیت فشار شدید قرار داشتهاند، بهطوری که بیش از نیمی از درآمد خود را به هزینههای مسکن اختصاص دادهاند.
در میان خانوارهایی با درآمد کمتر از ۳۰٬۰۰۰ دلار، این وضعیت بسیار حادتر است. در این گروه، ۸۳ درصد از مستأجران تحت فشار هزینهای بودهاند و ۶۷ درصد از آنها فشار شدید را تجربه کردهاند.
جوئل برنر، اقتصاددان، معتقد است که در نهایت با ساخت مسکن بیشتر، مستأجران احساس بهبود خواهند کرد. زیرا با انتقال مستأجران پردرآمد به واحدهای جدید، واحدهای قدیمیتر برای افراد با درآمد کمتر آزاد میشود؛ پدیدهای که «فیلترینگ» نام دارد. او میگوید: «تنها راه خروج از بازار مسکن فشرده، ساخت واحدهای بیشتر است.»
با این حال، این فرآیند محدودیتهایی دارد. در شهرهای گرانقیمت، که هزینه نگهداری ساختمان بالا است، اثر سرریز ممکن است به اندازهای نباشد که هم نیاز خانوارهای کمدرآمد را برآورده کند.
قیمت واحدهای مسکونی تنها عامل نیست
افزایش اجارهبها تنها ناشی از کمبود عرضه نیست. هزینه مالکیت و بهرهبرداری از واحدهای مسکونی نیز بهطور قابلتوجهی افزایش یافته و یکی از عوامل اصلی آن، رشد هزینههای بیمه است.
گزارشی به بررسی تأثیر افزایش هزینههای بیمه بر عرضه مسکن مقرونبهصرفه پرداخته و نسبت به شکلگیری بحرانی جدید هشدار داده است. بر اساس این گزارش، در سال ۲۰۲۳، حق بیمه برای بسیاری از ارائهدهندگان مسکن مقرونبهصرفه ۲۵ درصد یا بیشتر افزایش یافته و در برخی موارد حتی دو برابر شده است.
شان دونووان، رئیس سازمان Enterprise Community Partners، میگوید: «ما در میانه عمیقترین بحران قدرت خرید مسکن در طول زندگی خود هستیم و سریعترین هزینه در حال رشد در این بخش، بیمه است. عوامل محرک این وضعیت، صرفاً چرخهای نیستند، بلکه ساختاری هستند. این بحران فقط مربوط به امروز نیست، بلکه بحران فردا نیز خواهد بود.»
منبع: نیویورک تایمز
انتهای پیام/ مسکن
