مسیر اقتصاد/ روز‌های اخیر ایده ای با عنوان تغییر کاربری زمینهای کشاورزی مطرح شده است. بر اساس این ایده، یکی از اقدامات بسیار موثر برای رفع موانع و جهش در تولید، «آزادسازی کاربری زمین های کشاورزی» است. معنای این ایده آن است که مالکان زمینهای کشاورزی اجازه خواهند داشت درباره تغییر کاربری زمین خود به فعالیت‌های دیگر از جمله دامپروری، گلخانه، پرورش طیور و ماهی و حتی ساخت و ساز تصمیم گیری نمایند.
از مهمترین اثرات این ایده، افزایش تولید ساختمان، افزایش فعالیت‌های پایین دستی کشاورزی از جمله فرآوری محصولات کشاورزی، افزایش تولید شیر و گوشت قرمز و سفید و افزایش تولید محصولات صنعتی مطرح شده است.
هر چند همگی موارد فوق، درصورت تحقق میتواند اثرات قابل ملاحظه‌ای بر تولید ملی و اشتغال داشته باشد؛ اما در ارتباط با این ایده، سوالات و ابهاماتی نیز وجود دارد که نیازمند بررسی بیشتر کارشناسان و نخبگان کشوری است که در ادامه به آنها پرداخته میشود.
رونق فعالیت‌های صنعتی و ساخت مسکن مشکل کمبود زمین ندارند
سوال ابتدایی که در این ایده مطرح میشود اینست که با وجود مساحت بیشمار زمینهای بایر در کشور چرا برای رونق فعالیت‌های تولیدی، باید زمین های کشاورزی تغییر کاربری یابند؟
بر اساس آمارها، کشور ایران ۱۶۵ میلیون هکتار وسعت دارد که با در نظر گرفتن متوسط متراژ زمین ساخته شده (۳۰۰ متر مربع) به ازای هر ساختمان و میانگین دو طبقه تنها در حدود ۴۰۰ هزار هکتار معادل ۰.۲ درصد از کل کشور خانه ساخته شده است. بنابراین میتوان گفت عمده وسعت کشور یا باید صرف سایر صنایع شود یا خالی و بدون استفاده باقی مانده باشند.
همچنین اگر به طور بدبینانه فرض شود دو سوم از زمینهای کشور قابل بهره‌برداری برای فعالیت‌های تولیدی نیست، میتوان به این نتیجه رسید که حدود ۵۵ میلیون هکتار زمین باقی مانده که میتوان داخل آن تولید و ساخت و ساز انجام داد. از این بین طبق بررسی کارشناسان میزان اراضی قابل کشت کشور حدود ۲۳ میلیون هکتار[۱] است که در صورت حذف آن از ۵۵ میلیون هکتار و مسکن‌های ساخته شده چیزی در حدود ۳۰ میلیون هکتار باقی می‌ماند که قابل استفاده است؛ اما مسلما از تمامی آن برای فعالیت‌های تولیدی استفاده نشده است.
قابل ذکر است که برای کاهش هزینه‌های زیرساختی و روبنایی میتوان از بین ۳۰ میلیون هکتار، زمینهایی را مورد اولویت قرار داد که یا در شهرها بی‌استفاده باقی مانده‌اند یا اینکه فاصله چندانی با شهرهای مرکزی ندارند که هر فردی در اطراف خود مساحت بسیاری از این نوع اراضی را مشاهده کرده است. مضاف بر این احیای بافت فرسوده با مساحتی بالغ بر ۱۴۸ هزار هکتار میتواند در دستور کار قرار گرفته و بخش دیگر کمبود زمین برای ساخت خانه را با آن بر طرف کرد. بافت فرسوده‌ای که گسترش آن خود موجب آسیب‌های اجتماعی و فرهنگی بیشماری نیز میشود.
بنابراین طرفداران ایده «آزادسازی تغییر کاربری زمین های کشاورزی» باید به این سئوال پاسخ دهند که باوجود زمینهای قابل استفاده برای فعالیت‌های تولیدی در کشور، چه دلیلی دارد که کاربری زمینهای کشاورزی را برای تولید و ساخت ویلا تغییر داد؟
«دلالی زمین» نتیجه قطعی تغییر کاربری زمین های کشاورزی
در ایده مذکور فرض شده که نهایتاً یک درصد از زمین های کشاورزی (معادل ۲۳۰ هزار هکتار) تغییر کاربری داده و ساخته خواهند شد و مبلغی در حدود ۳۰۰۰ هزار میلیارد تومان (معادل ۳ میلیون میلیارد تومان) مورد نیاز خواهد بود. در واقع اینطور استدلال شده است که چون برای ساخت مسکن در بیش از یک درصد زمینهای کشاورزی، نقدینگی لازم در کشور وجود ندارد، بنابراین بیش از یک درصد از این زمینها برای ساخت ویلا و مسکن تغییر کاربری نخواهند داد.
در این خصوص باید گفت این فرض در صورتی میتواند صحیح باشد که زمینهای تغییر کاربری داده شده همگی ساخته شوند که بازار فعلی املاک و مستغلات چنین چیزی را نشان نمی‌دهد. به عبارتی برخی افراد و دلالان، اراضی را فقط دست به دست می‌کنند و موجب افزایش قیمت آن می‌شوند. بنابراین در اینصورت اراضی بیشتر از یک درصد تغییر کاربری خواهند داد و میزان ساخت و ساز به مراتب کمتر از این میزان خواهد بود.
در نتیجه کشاورزی که مالک زمین است به دلیل وضع مالی نه‌چندان مناسب، زمین خود را فروخته و به دلیل رشد قیمت آن (ناشی از سوداگری) دیگر نمیتواند همان زمین خود را خریداری کند. به عنوان مثال زمین کشاورزی خود را با قیمت ۱۰۰ میلیون فروخته و یکسال بعد همان زمین را باید با قیمت ۱ میلیارد خریداری کند که این امکان برایش وجود نخواهد داشت. نمونه موردی آن زمینهای چای شمال کشور است، برخی از مالکان زمینهای خود را فروختند و در حال حاضر نه چایی در آنها کشت میشود و نه پول کافی برای خرید زمینهای خود را دارند و عمدتاً نیز تبدیل به ویلاهای تعطیلاتی شده است.
علاوه بر این افزایش قیمت زمین هزینه تولید محصولات کشاورزی را نیز بالا می‌برد و قیمت نهایی بالاتر خواهد رفت. بنابراین یا تولید به کلی متوقف میشود یا به دلیل کاهش تقاضا برای محصولات (ناشی از گران شدن محصول) تولید را به حداقل میزان خود می‌کشاند.
نکته دیگر اینکه نهایت کل حجم پول کشور ۳۰۰۰ هزار میلیارد تومان فرض شده است؛ در حالیکه به دلیل درونزایی پول در نظام بانکی کشور و امکان خلق پول بی‌ضابطه، به راحتی با افزایش تقاضا برای تغییر کاربری زمین های کشاورزی، حجم پول نیز افزایش می‌یابد و احتمال ثروتمند شدن عده معدودی وجود دارد.
تکمیل زیرساخت‌های اطلاعاتی پیش نیاز اساسی صدور مجوز ساخت
مورد دیگری که باید به آن اشاره کرد نبود تفکیک بین اراضی کشور و مالکان آنهاست. قانون کاداستر برای این تفکیک از سال ۱۳۵۱ تصویب شده است. تلاش‌هایی صورت گرفته که این قانون اجرایی شود و نهایتاً یک قانون جامع در سال ۹۳ تصویب، در سال ۹۴ اجرایی و بنا بود ۵ ساله کامل شود. اما تاکنون کار آن به پایان نرسیده و زمینها هنوز تفکیک دقیقی ندارند.
بنابراین، این موضوع بسیار محتمل است که همراه با زمینهای کشاورزی، زمینهای منابع طبیعی، کوه، جنگل و … نیز به سمت آزادسازی زمین بروند و تمام زمینهای کشور دست عده معدود پولدار و ثروتمند بیفتد و حکومت نیز توان خود را با از دست دادن اراضی و انتقال آن به بخش خصوصی از دست می‌دهد و نمیتواند به خوبی سیاستگذاری در کشور را انجام دهد.
عدم تناسب مشکل خانه با تعداد زمین های کشاورزی هر منطقه
مسئله دیگری که در این ایده وجود دارد؛ پخش زمینهای کشاورزی در کشور است. در واقع طرفداران سیاست آزادسازی کاربری زمین های کشاورزی باید به این سئوالات پاسخ بدهند که آیا در کشور به تناسب نیاز هر منطقه زمین کشاورزی وجود دارد؟ آیا جمعیت، مشکل مسکن، کمبود تولید (نبود شغل) متناسب با زمینهای کشاورزی آن منطقه است؟ یا در مناطقی مانند سیستان، خوزستان، کرمان، هرمزگان چند درصد زمینها، اراضی کشاورزی است؟
بر اساس نقشه کشور عمده زمین های کشاورزی و قابل کشت در محدوده شمال و شمال غرب و غرب کشور واقع هستند؛ در صورتی که اغلب شهرهای نیازمند شغل در جنوب، جنوب شرق و شرق هستند. البته در منطقه غرب کشور هم مشکل خانه و هم اشتغال حاد است؛ اما تعمیم این ایده به کل کشور خیلی صحیح به نظر نمی‌آید.
تشدید مشکلات محیط زیست در کشور با آزادسازی کاربری زمین های کشاورزی
تغییر کاربری زمین های کشاورزی شاید بتواند موجب رشد اشتغال و تولید گردد، اما تا چند سال آتی شاهد از بین رفتن زمینهای کشاورزی و تبدیل آن به کاربری‌های دیگر خواهیم بود که علاوه بر تهدید امنیت غذایی، به محیط زیست کشور نیز آسیب می‌رساند. به عنوان مثال میتوان تصویب کرد که از امروز به بعد جنگلها را درختانش بریده و در صنایع کاغذ و مداد استفاده کرد؛ چراکه با صادرات این صنایع علاوه بر این که اشتغال بسیاری ایجاد میشود؛ دلار‌های زیادی نیز میتوان از خارج دریافت کرد و چرخه تولید را با آن ادامه داد. اما نکته‌ای که باید توجه کرد محیط زیست است. این اقدام فایده دارد اما هزینه بسیاری نیز از جمله نابودی درختان برای نسل‌های بعدی، کاهش اکسیژن و … به دنبال خود خواهد داشت.
نکته بعدی که نیازمند توجه طراحان این ایده است تفکیک مناطق با توجه به صنایع و تغییر کاربری است؛ چراکه امکان دارد به عنوان مثال همسایه فردی در زمین کشاورزی خودش تصمیم گرفته گاوداری راه اندازی کند، همسایه دیگر تصمیم گرفته کشاورزی را ادامه دهد اما فرد مورد نظر تصمیم به راه اندازی صنعت لوستر سازی گرفته و آب اسیدی آن را در زمین همسایگان بریزد.
نتیجه نهایی اینکه ایده «آزادسازی کاربری زمین های کشاورزی» با هداف ایجاد رونق تولید، تنها در حد یک ایده برای برخی از نقاط جغرافیایی کشور قابل پذیرش است و توصیه به اجرای آن در سطح کشور اقدامی منطقی نیست و عواقب جبران ناپذیری را درپی خواهد داشت.
بنابراین لازم است طرفداران این ایده پیش از تبلیغ نظریات خود در سطوح عمومی و غیرکارشناسی، ابتدا تلاش کنند نظرات کارشناسان و مسئولین بخش های اقتصادی کشور را جویا شوند و پس از رفع شبهات آنها در فضایی علمی، اقدام به ترویج نظریات خود نمایند.
پینوشت:
[۱] نود اقتصادی؛ شماره خبر: ۲۱۲۷۲۱۱
انتهای پیام/ حکمرانی
