به گزارش مسیر اقتصاد در بین سال های ۱۹۹۶ تا ۲۰۰۶ در آمریکا قیمت خانه های محلی بین ۹۳ تا ۱۳۷ درصد افزایش یافت. قیمت در بازار مسکن ایالاتی مانند لس آنجلس[۱] فوئنیکس[۲] و لاس وگاس[۳] حتی بیشتر از این افزایش یافت. به طور همزمان، نرخ بهره اوراق رهنی[۴] کاهش پیدا کرد و به پایین ترین حد خود در ۴۵ سال گذشته در ژوئن ۲۰۰۳ رسید؛ همچنین حجم انتشار اوراق رهنی به سرعت افزایش پیدا کرد و از ۸۰۰ میلیارد دلار در ۱۹۹۶ به بالاترین میزان یعنی ۳.۹ تریلیون دلار در سال ۲۰۰۳ رسید.
در نمودار زیر افزایش قیمت مسکن در آمریکا با رنگ سبز و افزایش حجم انتشار اوراق رهنی در آمریکا با رنگ آبی نشان داده شده است.
افزایش جمعیت ایالات آمریکا به دلیل افزایش قیمت مسکن
قیمت خانه تا سال ۲۰۰۶ افزایش پیدا کرد. عملکرد وام های رهنی شروع به نمایش نشانه های زوال پیش از رسیدن قیمت های مسکن به اوج خود کرد. موسسات مالی شروع به محدود کردن اعتبارات کردند، اما سرعت گسترش وام های رهنی افزایش پیدا کرد.
بازار مسکن با رشد زیاد در قیمت همراه بود در حالی که این افزایش قیمت در سایر بازارها تاثیر جدی به همراه نداشت. بازارهای مشخصی در ناحیه صنعتی میدوست[۵] هیچ گونه تغییری در قیمت ها را مشاهده نکردند.
در حالی که در سال های قبل کاهش جمعیت به دلیل مهاجرت شغلی و … در برخی مناطق وجود داشت، اما با روند افزایشی قیمت مسکن در این نواحی، جمعیت شروع به افزایش کرد؛ به طوری که در لس آنجلس به طور متوسط ماهانه ۵ هزار نفر به جمعیت این شهر افزوده می شد.
گسترش بی سابقه تفاوت نرخ اوراق رهنی
مشکل اعتباری نشانه بحرانی است که وام دهندگان و قرض گیرندگان با آن روبه رو هستند. این بحران با افزایش نقدینگی و گسترش بی سابقه تفاوت نرخ (قرض دهنده و قرض گیرنده)[۶] اوراق رهنی با کیفیت بالا همراه است.
برای مثال، اوراق رهنی با اقساط عقب مانده در نرخ بهره ثابت، بیشتر از نرخ متوسط این اوراق در ده سال گذشته تا سه ماهه سوم سال ۲۰۰۷ و حدود ۱.۳ درصد بوده است. این نرخ در سال ۲۰۰۸ به ۴.۶ درصد رسید.
کدام عامل اقتصادی بحران بانکی آمریکا را کلید زد؟
افزایش افسارگسیخته قیمت ها نشان از افزایش بیش از حد تقاضا برای مسکن بود که این موضوع با افزایش عرضه مسکن همراه شد. افزایش قابل توجه تقاضا برای مسکن به چند عامل نسبت داده می شود:
اولین عامل نرخ بهره پایین و پایدار بوده است. نرخ بهره پایین از سال ۱۹۹۹ تا سال ۲۰۰۴ سبب شد که وام های رهنی با نرخ شناور جذابیت زیادی برای خریداران داشته باشند. نرخ بهره پایین تا حدودی به علت کسری قابل توجه حساب جاری ایالات متحده آمریکا بود که با خرید بسیار زیاد اوراق قرضه خزانه داری آمریکا توسط کشورهایی مانند چین نمایان شده بود.
دومین عامل افزایش قیمت های مسکن حمایت از بازار وام دهی به افراد با اعتبار پایین است. در طول سال های ۲۰۰۱ تا ۲۰۰۷ به طور پیوسته دسترسی افراد با اعتبار پایین به وام های رهنی راحت تر و ارزان تر شد.
سومین عامل افزایش قیمت های مسکن فعالیت سفته بازانه است. افزایش قیمت مسکن که در اثر سیاست های اتخاذ شده از سوی دولت و فدرال رزرو شروع شده بود با فعالیت های سفته بازانه در بازار مسکن تشدید شد. در برخی بازارها در حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد از خریداران را سفته بازان تشکیل می دادند.
پینوشت:
[۱] Los Angeles
[۲] phoenix
[۳] Las Vegas
[۴] Mortgage interest rates
[۵] Midwest
[۶] Spreads
منبع: مقاله سال ۲۰۰۸ آنتونی سندرز درخصوص بحران بانکی سال ۲۰۰۸ آمریکا yon.ir/09zdW
انتهای پیام/ اقتصاد بین الملل
