به گزارش مسیر اقتصاد بازار مسکن در اقتصاد ایران همواره محل مناسبی برای سرمایه گذاری و سفته بازی فعالان اقتصادی بوده است. فارغ از عوامل کلان و ریشه ای که موجب جذابیت بالای بخش مسکن برای ورود سرمایه ها شده است، به کارگیری اقدامات و سیاست های پیش گیرانه نظیر مالیات بر عایدی سرمایه ضرورت دارد.
تحولات برونزای قیمت نفت در بازارهای جهانی و شوک های نفتی، نا اطمینانی و بی ثباتی اقتصادی، اثرات بیماری هلندی، خاصیت ذاتی کالای مسکن و نبود نظام مالیاتی پیش گیرانه از سوداگری، فرصت و جذابیت را برای افزایش سفته بازی در بازار مسکن فراهم کرده است.
جذابیت بسیار بالای بخش مسکن نسبت به بازارهای موازی
جذابیت انجام فعالیت اقتصادی در بازار مسکن، عمدتا متاثر از رشد قیمتی بالاتر این کالا نسبت به سایر کالاهاست. با مقایسه آمار و ارقام رشد قیمت مسکن در اقتصاد ایران می توان این گونه تحلیل کرد که رشد قیمتی این بخش، بسیار فراتر از دیگر اقتصادهای دنیا بوده است.
بر اساس آمارهای وزارت راه و شهرسازی میزان قیمت مسکن در بازه ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۳ رشد ۸۹ برابری را تجربه کرده است؛ در حالی که نرخ ارز (دلار آمریکا) در این بازه رشد ۲۲ برابری داشته است. اگر آمار افزایش قیمت بر اساس سال ۹۷ به روز شود، رشد مسکن ۱۹۴ برابر و رشد نرخ ارز ۸۰ برابر خواهد بود.
نشانه دیگر جذابیت بازار مسکن میزان رشد سرمایه گذاری بخش خصوصی است. بر اساس آمار بانک مرکزی، سرمایه گذاری در بخش مسکن که ارزش جاری آن در سال ۱۳۷۱ حدود ۰.۳ هزار میلیارد تومان بوده است، در سال ۱۳۹۳ به رقم قابل توجه ۸۱.۱ هزار میلیارد تومان رسیده است که به معنی ۲۱۲ برابر شدن آن است.
حدود ۴۰ درصد سرمایه کشور در مستغلات است
جذابیت بازار مسکن در کنار ضعف شدید نظام مالیاتی سبب شده است که بخش مسکن منابع زیادی را جذب نماید و این بخش را با جذب بیش از انداره منابع مواجه کند. در نهایت شواهد آماری نشان می دهد سهم مسکن از کل سرمایه های اقتصاد به نسبت بسیار بیشتر از سایر کشورها است.
بر اساس گزارش بانک مرکزی از میزان موجودی سرمایه در کشور طی سال های ۱۳۸۳ تا ۱۳۹۶ سهم بخش مستغلات از میزان کل سرمایه موجود در کشور بالاتر از همه بخش ها و در حدود ۴۰ درصد بوده است.
پیامدهای منفی انجماد سرمایه در بخش مسکن
سهم بسیار بالای مسکن از کل موجودی سرمایه ثابت اقتصاد، آثار مختلفی به دنبال دارد. بخش مسکن برخلاف اکثر بخش های دیگر، دارای روابط کم عمق و محدودی با فعالیت های بعد از خود است. به بیان دیگر در حین ساخت مسکن، صنایع و خدمات متعددی نهاده های مورد نیاز ساخت مسکن را تأمین کرده و فعال خواهند بود، اما با تکمیل مسکن از این مرحله به بعد، مسکن صرفاً تأمین کننده خدمات مستغلات است.
با این توضیح، سرمایه گذاری مازاد در بخش مسکن و انباشت بیش از حد دارایی های مالی و سرمایه ثابت اقتصاد در بخش مستغلات، منابع سرمایه ای مورد نیاز برای رشد سایر بخش های اقتصاد را کاهش خواهد داد؛ بی آنکه خود بتواند زنجیره ای طولانی از فعالیت های مولد را به حرکت درآورد. این مسئله در نهایت اثری منفی بر رشد اقتصاد کشور خواهد داشت.
تغییر ترکیب ۴۰ درصد از سرمایه‌های کشور به نفع مردم با اجرای CGT
رشد اقتصادی کشور و افزایش رفاه با حمایت از فعالیت های تولیدی و ارزش آفرین امکان پذیر است. از سوی دیگر باید مسیر سرازیر شدن سرمایه ها و انباشت آن را به سمت فعالیت های غیرمولد و سوداگرانه سد کرد. هدایت منابع، سرمایه‌ها و نقدینگی به سمت فعالیت های مولد، نیازمند ابزارهای سیاستی و قانونی است.
حجم نزدیک به ۴۰ درصدی سرمایه های موجود کشور در بخش مستغلات، با به کارگیری اهرم سیاستی مالیات بر عایدی سرمایه مسکن، قابلیت بهینه سازی و بازتوزیع دارد. با ابزار مالیات بر عایدی سرمایه به ویژه در بخش مسکن، می توان سرمایه های منجمد را به حرکت درآورد و در خدمت فعالیت های مولد و ارزش آفرین قرار داد؛ همچنین امکان تغییر ترکیب این سرمایه ها به نفع اقشار متوسط و رو به پائین جامعه را فراهم کرد.
انتهای پیام/ راه وساختمان
