به گزارش مسیر اقتصاد مسکن یکی از دغدغه‌های اصلی جامعه ایرانی به‌خصوص جوانان در کشور بوده و دولت‌ها نیز بنا به اقتضای سیاست‌های خود، اقداماتی جهت رفع مشکلات این حوزه انجام داده‌اند. در حال حاضر وضعیت نابسامان مسکن و افزایش روز به روز قیمت‌ها منجر به فاصله مردم با این کالای حیاتی شده است.
بر اساس گزارش بانک مرکزی، در مهر ماه ۹۷ متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۸.۶۱ میلیون تومان رسيده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸۳.۵ درصد افزايش نشان می‌دهد؛ همچنین تعداد معاملات انجام شده طی اين ماه ۹.۴ هزار فقره بود که نسبت به مهرماه سال قبل معادل ۳۲.۳ درصد کاهش دارد.
پیشنهاد ۴ اقدام کلیدی در بخش مسکن به وزیر جدید راه و شهرسازی
دکتر اسلامی دیروز توانست با ۱۵۱ رای موافق و ۹۸ رای مخالف و ۲ رای ممتنع، اعتماد نمایندگان مجلس برای تصدی وزارت راه و شهرسازی را بدست آورد.
بنابراین به منظور برون رفت از مشکلات بخش مسکن و ایجاد نظم و سامان‌دهی در این حوزه، اجرای ۴ اقدام کلیدی به وزیر جدید راه و شهرسازی پیشنهاد می‌شود.
این موارد در ادامه تشریح شده است:
خارج کردن سوداگران از بازار مسکن از طریق ابزار مالیات
بازار مسکن به دلیل امکان دستیابی به سودهای کلان و افزایش ثروت بدون ایجاد ارزش افزوده و ریسک پایین همواره برای سوداگران جذابیت داشته است. تفاوت بالای نرخ تورم عمومی با نرخ تورم مسکن در دوره‌های مختلف، موجب هدایت سرمایه‌ها به سمت فعالیت‌های غیرمولد در حوزه مسکن شده است و نه تولید و فروش آن.
به طور کلی سرمایه‌های سرگردان به دو صورت وارد حوزه مسکن می‌شوند؛ اول کسانی که مسکن خریداری می‌کنند و به دلیل تمکن مالی که دارند با احتکار آن (خالی نگه داشتن) به انتظار افزایش قیمت و سود بیشتر می‌نشینند و دوم کسانی که با خرید و فروش مکرر مسکن در زمانی کوتاه باعث افزایش جهشی قیمت می‌شوند.
برای خروج این سوداگران از بازار مسکن دو راهکار پیش‌بینی شده که هر دو به نوعی سدی در مقابل این گروه است و کسب سود از این طریق را برای آنها هزینه‌دار می‌کند.
وجود خانه‌های خالی به میزان نرخ طبیعی (بین ۳ تا ۵ درصد)، امر ذاتی برای تعادل در بازار مسکن است. آن چیزی که برهم زننده تعادل بازار تلقی شده، فاصله قابل‌توجه تعداد خانه‌های خالی نسبت به نرخ طبیعی آن است.
یکی از مؤثرترین ابزارها برای تنظیم بازار و مقابله با تقاضای سوداگرانه در این زمینه، وضع مالیات بر خانه های خالی است. امروزه در بازار مسکن بخش مهمی از ارزش اقتصادی به شکل خانه‌های خالی راکد مانده (۲.۶ میلیون واحد) و گردش سرمایه انجام نمی‌شود و به همین دلیل با افت کسب و کار در این حوزه روبرو هستیم؛ بنابراین اخذ مالیات از واحدهای خالی باعث می‌شود این واحدها هر چه سریع‌تر به فروش برسند.
البته نمایندگان مجلس با تصویب ماده ۵۴ لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در تیرماه سال ۱۳۹۴، نحوه تعیین مالیات واحدهای خالی مسکونی را مشخص کردند. بر این اساس مقرر شد واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر، از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر اجاره شوند.
با وجود قانون صریح پس از گذشت بیش از ۳ سال، این قانون هنوز اجرایی نشده است. البته این قانون نیاز به اصلاحاتی از جمله افزایش نرخ مالیاتی به منظور بازدارندگی کافی و تعریف مناسب از خانه‌های خالی دارد.
در نتیجه به وزیر جدید راه و شهرسازی پیشنهاد می‌شود با ارائه لایحه اصلاح این قانون به مجلس، قانونی که به عنوان مانعی برای احتکار کنندگان، افزایش عرضه و هدایت صحیح منابع به شمار می‌آید را بروز رسانی و اجرا کند.
راهکاری که برای جلوگیری از سوداگری و معاملات مکرر در کشورهای پیشرفته جهان پیشنهاد شده نیز اخذ مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) است. این نوع مالیات بر پایه افزایش قیمت دارایی‌های غیرمصرفی است. سازوکار این نوع مالیات به گونه‌ای در نظر گرفته می‌شود که گروه هدف در اخذ این مالیات، تنها سفته‌بازان و سوداگران باشند.
این مالیات به صورت درصدی از افزایش قیمت زمین یا مسكن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود. در این نوع مالیات، ملک اول و مصرفی افراد مشمول پرداخت نمی‌شوند.
با این وجود، در کشور تاکنون قانونی برای حذف سوداگران با اخذ این مالیات وجود ندارد, به همین منظور تقاضاهای سوداگرانه با معاملات مکرر خود هر ساله قیمت مسکن را نجومی می‌کنند.
البته لازم به ذکر است در حال حاضر طرحی به همین مضمون در مجلس شورای اسلامی جهت حمایت از تولید و عرضه، کاهش نوسانات بازار مسکن، جلوگیری از سوداگری و حمایت از خانه‌دار شدن اقشار متوسط و مستضعف تدوین و اعلام وصول شده و هم‌اکنون در کمیسیون‌های مربوطه به بحث و بررسی گذاشته شده است.
گسترش شفافیت در حوزه مسکن
پیشنهاد دومی که به وزیر راه و شهرسازی ارائه می‌شود، ایجاد شفافیت و کامل کردن اطلاعات در این حوزه است. عدم وجود اطلاعات کافی در حوزه مسکن علاوه بر اینکه اقتصاددانان این بخش را برای پیش‌بینی و ارائه نظراتِ سازنده دچار مشکل کرده، مسئولین را نیز از برنامه‌ریزی و مدیریت مناسب باز داشته است.
یکی از راهکارهای ایجاد شفافیت استفاده از ابزارهای اطلاعاتی است. در همین خصوص در تیر ماه سال ۹۴ وزارت راه و شهرسازی بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۶۹ موظف به راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور شد؛ اما این نیز پس از گذشت بیش از ۳ سال هنوز اجرایی نشده است.
این سامانه قرار بود به شکل بانک اطلاعاتی از کلیه املاک موجود در کشور اطلاعات داشته باشد؛ به این معنا که آخرین اطلاعات مربوط به تمام واحدهای مسکونی، تجاری و … موجود در کشور شامل مشخصات هویتی مالکان، آدرس و موقعیت آنها، در این سامانه ثبت شود.
علاوه بر این با استفاده از این سامانه می‌توان وضعیت سکونتی این املاک شامل ملکی یا استیجاری بودن و همچنین خالی از سکنه یا خانه دوم بودن را برای تمام املاک مسکونی و غیرمسکونی قابل رصد و رهگیری قرار داد.
بنابراین توصیه می‌گردد وزیر راه و شهرسازی جدید این سامانه را در دوران وزارت خود راه اندازی کرده و با استفاده از اطلاعات آن عدد دقیق نیاز مردم به مسکن، خروج سوداگران از بازار و شناسایی خانه های خالی را جامه‌ی عمل بپوشاند.
حمایت از ساخت و ساز و تولید مسکن
مورد دیگری که نیاز به اجرا شدن دارد، افزایش ساخت و ساز است؛ زیرا بر اساس اطلاعات مرکز آمار شاخص تراکم خانوار همچنان از عدد ۱ بالاتر بوده و آن خانه‌های تولید شده نیز بدست مصرف کننده واقعی نرسیده است.
در حال حاضر در کشور عليرغم وجود تقاضا در بازار و ظرفيت تولید، توليد مسکن مطابق با ظرفيت موجود محقق نشده است. به طوری که بر اساس آمار ارائه شده در ۵ آبان ۹۷ توسط رئیس کمیسیون عمران مجلس حدود ۴.۵ میلیون واحد مسکونی در کشور نیاز است؛ اما در حال حاضر حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی سالیانه تولید می‌شود.
برای اين منظور ضروری است با «کاهش هزينه‌های توليد» و در نتیجه افزايش حاشيه سود پيمانکاری و نيز کاهش قيمت نهايی مسکن، اقدام به هدايت سرمایه‌های بازار به سمت افزايش توليد مسکن کرد.
عوامل مختلفی شامل قیمت زمین، قیمت مصالح، دستمزد کارگران و … منجر به تغییرات قیمت مسکن در بخش عرضه می‌شوند؛ یکی از مهم‌ترین این عوامل که بر قیمت مسکن تأثیر بسزایی دارد، «قیمت زمین» است.
در ساخت‌وسازها نزدیک به ۶۰ درصد قیمت مسکن، قیمت زمین است و هرچه این مؤلفه محدودتر شود، بهای آن نیز افزایش خواهد یافت.
راهکار امتحان شده در کشورهای مختلف این است که دولت با اعطای زمین‌های ارزان به سازندگان مسکن، جهت کاهش هزینه‌های تولید و در نتیجه کاهش قیمت مسکن گام بر می‌دارد.
افزایش هوشمندانه قدرت خرید مردم
هرچند سیاست حمایتی از عرضه مسکن می‌تواند منجر به افزایش تولید مسکن شود، اما از آنجا که عده‌ای از خانوار‌ها (اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه) توانایی خرید ندارند، ممکن است مسکن تولید شده خریداری نشده و در حقیقت هدف سیاست حمایت از تولید و عرضه مسکن به نتیجه نرسد.
راهکار این مسئله، اعطای وام به سازنده مسکن و دریافت بازپرداخت آن از خریدار است؛ در این شرایط علاوه بر اینکه عرضه تحریک می‌شود، تقاضا نیز متناسب با آن حمایت می‌شود.
در این بخش وزارت راه و شهرسازی باید حمایت ویژه‌ای از خانه اولی‌ها داشته باشد؛ برای مثال در پیش خرید مسکن یا خرید مسکن‌های تازه تولید شده نسبت به سایر موارد از تسهیلات بیشتری برای این خریداران برخوردار کند. این سیاست موجب می‌شود تا خانه اولی‌ها به سمت خرید مسکن تازه ساخته شده حرکت کرده و در نتیجه علاوه بر حمایت از تقاضای مصرفی، تولید مسکن نیز رونق پیدا کند.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
