مسیر اقتصاد/ بازار مسکن یکی از بازارهای پویایی است که هرگونه رخدادی در آن تاثیر قابل توجهی بر زندگی افراد میگذارد. اما لازمه آگاهی از این رخدادها و پیشبینی تاثیرات آنها بر آینده بازار، دسترسی به دادههای این بازار نظیر قیمت مسکن است تا بتوان دید کاملی از آن داشت. خریدار، فروشنده، موجر، مستأجر، سازنده و سیاستگذار، همگی تصمیم خود را بر پایه تصوری از قیمتهای روز، حجم معاملات، روند اجارهبها و جهت حرکت بازار تنظیم میکنند. هرچه این تصویر شفافتر باشد، امکان تصمیمگیری عقلانی بیشتر میشود و هرچه بازار در ابهام آماری فرو رود، میدان برای قیمتسازی، بزرگنمایی، رفتارهای هیجانی و سوءاستفاده از رانت اطلاعاتی فراهمتر خواهد شد.
آخرین گزارش رسمی بانک مرکزی از «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» مربوط به مرداد ۱۴۰۳ است. در این گزارش، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران ۳۶۶۵ فقره و متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معاملهشده ۸۸۵ میلیون ریال اعلام شده بود. این یعنی از آن مقطع به بعد، بازار مسکن تهران عملاً از یک مرجع رسمی، منظم و قابل استناد برای رصد قیمت و معاملات محروم شده است.
توقف انتشار آمار رسمی؛ انتقال مرجعیت به بازیگران غیررسمی است
تصور نادرست این است که عدم انتشار آمار رسمی میتواند از تحریک بازار جلوگیری کند؛ در حالیکه در عمل، چنین اتفاقی رخ نمیدهد. بازار مسکن حتی در نبود آمار رسمی نیز متوقف نمیشود؛ خرید و فروش انجام میشود، قرارداد اجاره منعقد میشود، فایلهای پیشنهادی قیمتگذاری میشوند و انتظارات قیمتی در سطح محلات شکل میگیرد. تفاوت اصلی آن است که در نبود داده رسمی، مرجعیت تحلیل و قیمتگذاری از نهاد عمومی به کانالهای غیررسمی، پلتفرمهای آگهی، واسطههای محلی و روایتهای پراکنده منتقل خواهد شد.
این مسئله در فصل جابهجایی و اجارهبها اهمیت بیشتری دارد. در این فصل، مستأجر برای تمدید یا جابهجایی نیازمند تصویری واقعی از اجارههای منعقدشده در محله، منطقه و شهر خود است. اگر آمار رسمی از قراردادهای واقعی اجاره منتشر نشود، مبنای تصمیمگیری خانوارها براساس قیمتهای پیشنهادی و بعضاً قیمتهای ساختگی خواهد بود.
چرا سیاستگذار مسکن به داده رسمی نیاز دارد؟
اهمیت انتشار دادههای رسمی صرفاً به اطلاعرسانی عمومی محدود نمیشود؛ زیرا سیاستگذار نیز بدون دسترسی به دادههای دقیق و بهروز، امکان طراحی و اجرای سیاست مؤثر در بازار مسکن را نخواهد داشت. برای کنترل اجارهبها، طراحی بستههای حمایتی، ارزیابی سقفهای قانونی افزایش اجاره، برنامهریزی تولید مسکن و پایش رفتار سفتهبازانه، میبایست ابتدا دانست که در بازار چه میگذرد. وقتی تعداد معاملات، قیمتهای قطعی و اجارههای منعقدشده در دسترس نباشد؛ در چنین شرایطی، سیاستگذاری بهجای آنکه بر پایه مداخلهای سنجیده و مبتنی بر شواهد انجام شود، بیشتر به حدس، گمان و واکنشهای مقطعی تبدیل میشود. بنابراین انتشار نامنظم یا توقف آن، عملاً قدرت تشخیص بهموقع را از سیاستگذار میگیرد.
شفافیت بازار مسکن در گرو اتصال دادههای خودنویس و کاتب
امروز بخشی از ظرفیت آماری بازار مسکن در سامانههای جدید ثبت قرارداد شکل گرفته است. سامانه خودنویس، بهعنوان بستر ثبت قراردادهای اجاره و دریافت کد رهگیری، میتواند تصویر دقیقتری از بازار اجاره در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهد. از سوی دیگر، در چارچوب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، پیشنویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج و برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس میشود.
بنابراین دادههای سامانههای کاتب و خودنویس، دو منبع مکمل برای فهم بازار معاملات و اجاره مسکن هستند. مسئله اصلی آن است که این دادهها نمیبایست بهصورت پراکنده، جزیرهای و غیرقابل استفاده باقی بمانند. وزارت راه و شهرسازی و قوه قضائیه، بهویژه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، میبایست سازِکاری برای انتشار منظم، تجمیعی و قابل استناد آمار بازار مسکن فراهم کنند.
انتشار آمار رسمی، ضد سوداگری است نه محرک آن
برخلاف این تصور که انتشار قیمت رسمی ممکن است بازار را ملتهب کند، نبود آمار رسمی میتواند آثار مخربتری داشته باشد. وقتی مرجع رسمی سکوت میکند، مرجع غیررسمی سخن میگوید. در چنین وضعیتی، چند فایل گرانقیمت در یک محله، چند آگهی غیرواقعی در پلتفرمها یا چند روایت غیرمستند از رشد قیمت، میتواند به مبنای چانهزنی و افزایش انتظارات تبدیل شود. در مقابل، انتشار دادههای واقعیِ معاملات قطعی و قراردادهای ثبتشده میتواند قیمتهای پیشنهادی غیرواقعی را تعدیل کند و به خریدار، مستأجر و سیاستگذار نشان دهد که قیمت واقعی بازار با قیمت ادعایی چه فاصلهای دارد.
شفافیت آماری بهویژه برای مستأجران اهمیت دارد. مستأجر معمولاً در موضع ضعیفتری نسبت به موجر قرار دارد و اگر به داده رسمی از قراردادهای مشابه دسترسی نداشته باشد، قدرت چانهزنی او کاهش مییابد. انتشار آمار رسمی از قراردادهای اجاره، به تفکیک شهر، منطقه، متراژ و نوع واحد، میتواند از تبدیل قیمتهای پیشنهادی به نرخهای قطعی جلوگیری کند و بازار را از فضای شایعه و قیمتسازی دور سازد.
انتهای پیام/ مسکن
