به گزارش مسیر اقتصاد نشست «ارزیابی الگوهای تامین مالی ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه» روز سه شنبه ۵ بهمن ماه، با حضور جمعی از اساتید و صاحبنظران و فعالان این حوزه در وزارت امور اقتصادی و دارایی برگزار شد. این نشست، هشتمین پیش نشست تخصصی از هشتمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی بود که در تاریخ ۱ اسفند سال جاری با موضوع «مسکن؛ پیشران تولید» برگزار خواهد شد. در این نشست ابعاد، الزامات و مهم‌ترین مسائل مربوط به تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه مورد بررسی قرار گرفت.
مسئولین از روش های جدید تامین مالی ساخت مسکن ترس دارند
حسن بان، دبیر کمیته موسسین بورس املاک ایران با اشاره به اینکه باید راهکارهای تامین مالی مسکن از بازار سرمایه را به طور جامع دید، گفت: نکته اول که در عارضه یابی از سرمایه گذارهای نهادی و حقیقی انجام شده است، به این نتیجه رسیدیم به جای اینکه دولت قیم باشد می تواند از پولهای سرگردان در بازار استفاده کند. پولهایی که در حالت عادی توسط سوداگران یا سرمایه گذاری بانکها باعث تورم می شوند. نکته دوم اینکه متولی ایجاد مسکن برای عموم مردم بر اساس قانون، وزارت مسکن است. اما لزوما متولی تامین مالی اجرای این طرح‌ها وزارت راه و شهرسازی نیست بلکه این وزارت باید توسعه دهنده باشد. از طرفی در بورس کالا ارتباطات عمیقی با وزارت راه برقرار شده است اما این اقدامات همه مشکل را حل نکرده و در سال‌های گذشته همواره عرضه مسکن کمتر از تقاضا بوده است.
وی افزود: در چند سال گذشته بحث بورس املاک در دنیا مطرح شد و قرار بود در ایران هم توسعه یابد چرا که چنین بورسی با فرهنگ ایران بیشتر تطبیق دارد. علت حرکت به سمت این نوع از تامین مالی بورسی آن است که اگر فقط بحث تامین مالی باشد تامین کننده فقط سود خودش را نگاه می‌کند و بحث‌های توسعه مسکن را لحاظ نمی‌کند و متاسفانه ساخت و ساز به نحوی انجام می‌شود که بعد مدتی سازه‌ها از بین می‌رود. بورس املاک ایده‌ای بود که در دولت قبل به عنوان سازوکار تامین مالی ۷۰۰ هزار پروژه نیمه تمام مطرح شد. وزیر اقتصاد در دولت روحانی دنبال این طرح بود و یک پروژه مشترک با فرابورس مطرح شد. اما از آنجا که در ساختار بورس از کالاهای استاندارد بحث می شود و ملک و مسکن کالای استاندارد نیستند، چالش‌هایی به وجود آمد. متاسفانه در اثر عدم آگاهی مقامات مسئول نسبت به روش‌های روزآمد و جدید، آخرین جلسه‌ای که پیرامون این موضوع در مجمع تشخیص مصلحت برگزار شد، اجرای این طرح وتو شد و تصمیم برآن بود بورس املاک در دولت سابق اجرا نشود. امیدواریم در این دولت بورس املاک راه بیفتد.
ابزارهای فعلی بازار سرمایه پاسخگوی نیاز نهضت ملی مسکن نیست
بان ظرفیت ابزارهای فعلی بازار سرمایه در تامین مالی را در حد سالانه ۱۰ هزار واحد مسکونی عنوان کرد و افزود: یکی از مشکلات بازار مسکن تکنولوژی است که سرعت ساخت ما پایین است درحالیکه در چین تکنولوژی انبوه سازی بالاست. ما تکنولوژی ساخت و مصالح با فناوری بالا داریم اما صنعتی نشده و عملیاتی نیست و در حد دانش بنیان است.
وی افزود: علت اینکه به وسیله تامین مالی بازار سرمایه نمی توان بیش از ۱ میلیون متر مربع یعنی ۱۰ هزار واحد را پوشش دهد، این است که بانک و سایر بخش ها سودهای ۳۰ تا ۴۰ درصد را پیشنهاد می‌دهند که با این ابزار قابل رقابت نیست. نکته دیگر اینکه سوددهی بخش مسکن در بخش‌های مختلف شهر یا شهرهای مختلف هر یک حاشیه سودش متفاوت است و اگر قرار باشد یک سبد سرمایه طراحی شود، باید به نحوی باشد که برای مخاطب قابل پذیرش باشد. بنابراین برای هر مخاطبی باید ابزارهای متناسب با خودش طراحی شود و مدل سرمایه‌گذاری هر یک از اینها فرق دارد. نمی‌شود بگوییم فقط یک نهادی بیاید زمین را رایگان بدهد و سرمایه ساخت را از این طریق تامین کرد.
روش‌های فعلی وام دهی سیستم بانکی توان پوشش نهضت ملی را ندارد
دبیر کمیته موسسین بورس املاک ایران افزود: برای تحقق اهداف نهضت ملی مسکن، این روش که تنها به وام دهی از سوی دولت حتی اگر بدون سود باشد بسنده کنیم، نشدنی است و باید به دنبال راهکارهای جدید بود. اگر دولت بخواهد حرکتی انجام دهد شاید تهاتر نفت در مقابل ساخت مسکن از سوی شرکت‌های خارجی بتواند ما را به پتانسیل ۸۰۰ هزار مسکن برساند. از طرفی برای استفاده از بازار سرمایه نیز در بخش اوراق سلف از بازار سرمایه چنین زیرساختی در حال حاضر وجود ندارد. در حال حاضر حاشیه سودهایی که در املاک لوکس وجود دارد مانع آن است که سرمایه به این بازار هدایت شود.
وی در پایان ضمن تاکید بر لزوم فراهم کردن شرایط برای نقش آفرینی مردم در طرح‌های بزرگ اقتصادی گفت: بخش اقتصادتعاونی یا شراکتی در ایران ظرفیت بالایی دارد ولی تا به حال به آن توجه نشده است. در دنیا چند سال است که این ادبیات نیز توسعه پیدا کرده است و در اندونزی و آمریکا در کنار بازار سرمایه از این روش برای تولید مسکن استفاده شده است. در اقتصاد مقاومتی باید کار را به خود مردم سپرد. پلتفرم تامین منابع و تجمیع منابع برای بخش مسکن نباید دولتی باشد. مردمی لزوما به معنای تقسیم سهام بین مردم نیست بلکه باید نقش آفرینی مردم به مراتب بیشتر از آوردن سرمایه و بردن سود باشد.
انتهای پیام/ مسکن
