مسیر اقتصاد/ در سال‌های اخیر رشد غیرمنطقی قیمت‌ها در حوزه مسکن قدرت خرید مردم را به شدت کاهش داده است؛ به طوری که دیگر قیمت ملک هیچ تناسبی با ارزش واقعی آن ندارد.
این اتفاق منجر به ایجاد آسیب‌های اقتصادی و اجتماعی بسیاری در اقشار ضعیف و متوسط جامعه شده است؛ زیرا به عنوان نمونه سرپرست خانواری که سال‌ها درآمد خود را به منظور خرید خانه و صاحب خانه شدن پس‌انداز کرده بود، رشد قیمت‌ها او را از دست‌یابی به مسکن محروم ساخت.
بررسی شاخص‌های حوزه مسکن، التهابات شدید قیمتی، تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای و ورود سوداگران به این حوزه را نشان می‌دهد که این روزها مردم و مسئولان را درگیر خود کرده است.
رشد ۷۴ درصدی قیمت مسکن نسبت به شهریور ۹۶
بر اساس گزارش بانک مرکزی در شهریورماه سال جاری متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران ۸.۱ میلیون تومان بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۴.۱ درصد افزایش داشته است.
در این شرایط، حتی بالاترین سقف وام خرید مسکن (۱۶۰ میلیون تومان) که در قالب تسهیلات «مسکن یکم» اعطا می‌شود عملاً کمک قابل توجهی به خرید مسکن نمی‌کند؛ زیرا صرفاً ۲۵ درصد ارزش یک ملک ۷۵ متری را پوشش می‌دهد.
طول دوره انتظار برای صاحبخانه شدن در تهران به ۵۱ سال رسید
یکی دیگر از شاخص‌هایی که وضعیت نامطلوب بازار مسکن را به‌خوبی نشان می‌دهد «طول دوره انتظار برای صاحبخانه شدن» است؛ این شاخص برای تشخیص میزان سختی مسیر صاحبخانه شدن در شهرها است.
طول دوره انتظار از نسبت قیمت خرید یک واحد مسکونی ۷۵ متر مربعی به ذخیره یک سوم درآمد سالانه خانوارهای شهری محاسبه می‌شود؛ بدین معنا که اگر خانواری یک سوم از حقوق و درآمد خود را برای خرید مسکن ذخیره کند، در صورت عدم افزایش قیمت‌ها چند سال بعد صاحبخانه خواهد شد.
بر اساس گزارش وزارت راه و شهرسازی این شاخص در سال ۹۴ نشان می‌داد که ۳۱ سال زمان برای خرید یک خانه ۷۵ متری در شهرها لازم است که با توجه به روند صعودی قیمت ها، اگر فردی در تهران متوسط حقوق ماهیانه ۳ میلیون تومان داشته باشد و با توجه به قیمت متری ۸.۱ میلیون تومانی که بانک مرکزی اعلام کرده، در سال ۹۷ این عدد به ۵۱ سال رسیده است.
این عدد در صورت عدم تغییر قیمت مسکن در این سال‌ها محاسبه می‌شود، بنابراین با توجه به اینکه رشد قیمت خانه از رشد درآمد خانوار بیشتر است، صاحبخانه شدن برای جوانان تقریباً غیرممکن به نظر می‌آید.
۳۵.۵ درصد هزینه خانوار را مسکن تشکیل می‌دهد
همچنین شاخص دیگری که رشد صعودی و البته مضر برای خانوارها داشته، سهم هزینه مسکن از سبد خانوار است. بر اساس آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی، در سال ۱۳۹۵ سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار به ۳۵.۵ درصد رسیده که نسبت به سال ۱۳۸۹ در حدود ۵.۴ درصد افزایش داشته است. این در حالی است که در کشورهای توسعه یافته، سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار در حدود ۷ تا ۱۵ درصد است.
افزایش اجاره‌نشینی در مقابل کاهش مسکن ملکی در روستا و شهرها
درصد مسکن‌های ملکی از دیگر شاخص‌هایی است که در سال‌های اخیر به دلیل عدم اجرای یک برنامه منسجم در حوزه مسکن با کاهش همراه بوده است؛ به‌طوری‌که با توجه به افزایش سالیانه قیمت مسکن، اقشار متوسط جامعه توانایی مالی خود را برای خرید خانه از دست داده و بالاجبار به سمت اجاره‌نشینی روی آورده‌اند.
طبق سرشماری در سال ۶۵ تقریباً ۷۰ درصد از اقشار شهری دارای خانه ملکی بوده‌اند اما این آمار در حال حاضر به ۵۴ درصد رسیده است.
البته ذکر این نکته خالی از لطف نیست که خانه ملکی در روستاها نیز کاهش پیدا کرده و از ۸۹ درصد به ۷۹ درصد طی سال‌های ۶۵ تا ۹۵ رسیده است.
نگاه سرمایه‌ای به مسکن عامل وضعیت نابسامان کنونی
از سال ۱۳۵۵ تاکنون به تدریج تقاضای مصرفی مسکن کاهش یافته و به تقاضای سرمایه‌ای افزوده شده است. نقطه اوج این مسئله در بازه زمانی ۱۳۸۵- ۱۳۹۵ است؛ به طوریکه طبق سرشماری مرکز آمار، تعداد واحد مسکونی بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه از ۱۵.۸ میلیون به ۲۲.۸ میلیون خانه افزایش یافته است؛ در حالی که تنها ۲.۴ میلیون خانوار جدید یعنی از ۱۱.۸ میلیون به ۱۴.۲ میلیون خانوار، دارای مسکن ملکی شده‌اند.
در واقع تنها ۳۴ درصد از تقاضای مسکن طی ۱۰ سال اخیر تقاضای مصرفی بوده و برای سکونت خریداری شده اند و ۶۶ درصد خریداران مسکن آن را به منظور تقاضای سرمایه‌ای و استفاده از خانه برای کسب سود و سوداگری با احتکار و معاملات مکرر آن را خریداری کرده‌اند.
این در حالی است که طی سال‌های ۵۵ تا ۶۵ تنها ۲۰ درصد مسکن‌های ساخته شده به منظور تقاضای سرمایه‌ای استفاده می‌شده و ۸۰ درصد مابقی به منظور سکونت و ملکی بوده است.
تمامی این شاخص‌ها و اطلاعات نشان از وضعیت نامناسب مسکن و سرمایه‌ای شدن این بخش به عنوان یک کالای اساسی دارد.
غیر قابل جانشین بودن، عدم وجود اطلاعات کافی در بازار مسکن، تقابل این بازار با بازارهای موازی، محدود بودن منابع زمین و ریسک پایین سوداگری از جمله دلایلی هستند که تقاضاهای سوداگرانه را به بخش مسكن وارد کرده است.
با توجه به سرمایه‌ای بودن تقاضای مسکن آن هم از نوع سوداگرانه و همچنین با توجه به مسئولیت دولت در فراهم کردن زمینه تأمین مسكن خانوارهای ایرانی بر مبنای قانون اساسی، دولت موظف به كنترل چنین انگیزه‌هایی در بازار است.
دولت و وزارت راه و شهرسازی باید با كنترل بازار زمین و مسكن و اتخاذ سیاست‌های مناسب و افزایش هزینه تقاضاهای سوداگرانه، سرمایه‌ها را به سمت تولید و عرضه مسكن هدایت كرده و از بی‌ثباتی و افزایش قیمت و همچنین کاهش دسترسی مردم ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار زمین و مسكن جلوگیری كند.
رشد تقاضای سوداگری عامل تضعیف ۵ شاخص مهم بخش مسکن
با توجه به نکات مطرح شده، رشد تقاضای سوداگری در بخش مسکن عامل اصلی تضعیف ۵ شاخص مذکور و فاصله مردم با خانه دار شدن بوده است.
بررسی تجربه کشورهای موفق در حوزه مسکن نشان می‌دهد که سیاست‌های مالیاتی از ابزارهایی است كه دولت‌های کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه برای افزایش هزینه تقاضای سوداگرانه استفاده می‌کنند.
یکی از این مالیات‌ها، مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) است که به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات زمین و مسکن، در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود.
این مالیات تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و سازوکارهای اخذ آن به‌گونه‌ای است که تقاضاهای مصرفی و سرمایه‌ای مولد (ساخت و ساز مسکن) و خانه‌های نوساز معاف از مالیات مذکور می‌شوند.
با توجه به موارد ذکر شده با خروج سوداگران از این بخش، قیمت مسکن به تناسب با قدرت خرید مردم بالا می‌رود و دیگر شاهد قیمت‌های نجومی و رشد اجاره‌نشینی نخواهیم بود.
در همین راستا، کمیسیون اقتصادی مجلس طرحی با عنوان «الحاق یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم و مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن» با هدف اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از بخش مسکن تهیه کرده‌است.
این طرح با امضای ۱۱۷ نفر از نمایندگان مجلس در جلسه ۷ شهریورماه ۹۷ مجلس اعلام وصول شد و قرار است به عنوان ماده ۶۰ به قانون مالیات‌های مستقیم الحاق شود.
با توجه به اینکه در طرح مذکور هدف اصلی سوداگران هستند، بنابراین مردم عادی و سازندگان از پرداخت این مالیات معاف بوده و معیار تشخیص نیز اولین فروش خانه نوساز و خانه اصلی و مصرفی است که به نام هر شخص از اعضای خانوار است.
امید می رود که با تصویب این طرح توسط نمایندگان مجلس و اجرای سریع آن توسط دولت، وضعیت مسکن بهبود یافته و مردم محروم از مسکن بدون هیچ دغدغه‌ای صاحب خانه متناسب با نیاز خود شوند.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
