به گزارش مسیر اقتصاد به نقل از فرهیختگان در سال‌های اخیر رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها در کشور بیش از توان مالی اغلب مردم بوده و با درآمدهای عموم جامعه همخوانی ندارد. یکی از دلایل این افزایش قیمت، عدم عرضه مناسب مسکن است. عده‌ای سرمایه‌های کلان خود را با قصد سوداگری وارد بازار مسکن کرده‌اند و با ساخت خانه و عدم فروش یا اجاره آن باعث آشفتگی و از بین رفتن تعادل بازار مسکن شده‌اند.
۴ برابر شدن تعداد خانه‌های خالی در ۱۰ سال اخیر
براساس سرشماری سال ۱۳۹۵ کل واحدهای مسکونی موجود در کشور از سه دسته «خانه در حال استفاده»، «خانه خالی از سکنه» و «خانه شبه‌خالی» تشکیل می‌شود که مجموع آنها ۲۷ میلیون و ۵۲۸ هزار و ۲۸۲ واحد است که از این تعداد، حدود ۲۲.۸ میلیون واحد مسکونی دارای سکنه، حدود ۲.۶ میلیون واحد خالی و حدود ۲.۱ میلیون نیز خانه شبه‌خالی بوده که به‌صورت موردی یا مقطعی برای سکونت زمان‌های کوتاهی از سال، از آنها استفاده می‌شود؛ مشابه ویلاهای استان‌های شمالی.
نتایج سرشماری در ۱۰ سال اخیر نشان می‌دهد میزان خانه‌های خالی افزایش قابل‌توجهی داشته است؛ به‌طوری‌که آمار حاکی از آن است که خانه‌های خالی در کشور طی سال‌های ۱۳۸۵ الی ۱۳۹۵ حدودا چهار برابر شده است و از ۶۵۰ هزار واحد به ۲.۶ میلیون واحد خالی افزایش یافته است.
حال سوال اینجاست که آیا این افزایش در تعداد خانه‌های خالی امری طبیعی است یا به دلیل حاکم بودن رکود در بخش مسکن، این خانه‌ها عرضه نشده است؟!
در پاسخ به این پرسش باید گفت اولا وجود خانه‌های خالی به میزان نرخ طبیعی، امری ذاتی برای تعادل در بازار مسکن تلقی می‌شود به‌طوری‌که در بیشتر کشورهای دنیا این نرخ چهار درصد اعلام شده است. آنچه برهم‌زننده تعادل بازار تلقی شده، فاصله قابل توجه هفت‌درصدی تعداد خانه‌های خالی نسبت به نرخ طبیعی آن است که این امر به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه خانه‌های خالی رخ می‌دهد.
ثانیا عاملی که منجر به این اتفاق شده نگاه سرمایه‌ای به بازار مسکن است. اگر به مسکن به‌عنوان یک کالای مصرفی نگاه می‌شد و برخی از سازندگان به سود متناسب قانع بودند، هیچ‌وقت شاهد این اتفاق در کشور نبودیم. اگر ادعا می‌شود رکود باعث این اتفاق شده این سوال پیش می‌آید که چرا در سال ۹۰ که رکودی حاکم نبود، ۱.۶ میلیون واحد مسکونی خالی وجود داشته و فروخته نشده تا موجب ضرر نشود و بالعکس روزبه‌روز بر تعداد این خانه‌ها افزوده شده است؟ چرا برای بازگشت مقداری از سرمایه خود این واحدها اجاره داده نشده است؟ این در حالی است که طبق مطالعات انجام‌گرفته، شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی با ملاحظه واحدهای مسکونی در حال استفاده حدود ۱.۰۶ است، به این معنا که تقاضای مسکن بالا بوده و همواره مردم خواستار مسکن با قیمت مناسب هستند. در مجموع باید گفت بخشی از علت رکود و بالا رفتن قیمت‌ها نیز همین احتکار خانه‌هاست.
مالیات از خانه‌های خالی یکی از قدرتمندترین ابزارهای قانونی برای کنترل قیمت‌ها
باید به این نکته اشاره کرد که این مساله تنها مختص به ایران نیست و در بسیاری از کشورها این معضل وجود دارد؛ در نتیجه کشورهای مختلف برای حل این معضل راهکارهای مختلفی به‌کار گرفته‌اند که یکی از آنها دریافت مالیات از خانه‌های خالی است. طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی به‌عنوان یکی از قدرتمندترین ابزارهای قانونی برای افزایش عرضه مسکن به بازار مسکن و کنترل قیمت‌ها در کشورهای مختلف مورد استفاده قرار می‌گیرد. برای مثال در کشور انگلستان از خانه‌های خالی بعد از ۶ ماه خالی‌ماندن مسکن، مالیات دریافت می‌شود یا در آمریکا مالیاتی برابر ۱۰ درصد ارزش ملک را از احتکار‌کننده اخذ می‌کنند. همچنین در ونکوور کانادا برای افرادی که عمدا خانه‌های خالی خود را مخفی کنند، علاوه‌بر مالیات جریمه‌ای معادل ۱۰ هزار دلار به‌ازای هر روز خالی بودن خانه دریافت می‌شود. قانون مالیات بر خانه‌های خالی در ایران توسط مجلس شورای اسلامی در سال ۱۳۹۴ در قالب اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم تصویب شده است که می‌توان با اتکا بر این قانون، بخشی از مشکلات مسکن را در کشور حل کرد. درواقع اجرای این قانون عرضه مسکن در کشور را افزایش داده و به همین دلیل، قیمت مسکن و اجاره‌بهای آن را کاهش می‌دهد.
تعلل ۳ ساله وزارت راه و شهرسازی در راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور
حدودا سه سال از تصویب ماده ۵۴ مکرر قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم در مجلس شورای اسلامی می‌گذرد که در آن مقرر شده واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان (موضوع تبصره هفت ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به‌عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر اجاره می‌شوند.
بنابراین سامانه ملی املاک باید در اواخر سال ۱۳۹۴ عملیاتی شده و مالیات بر خانه‌های خالی از سال ۱۳۹۵ اجرایی شده باشد. در حالی که هم‌اکنون در اوایل سال ۱۳۹۷ قرار داریم و با وجود مطالبه چندین‌باره سازمان امور مالیاتی نه خبری از راه‌اندازی سامانه ملی املاک هست و نه اعمال مالیات بر خانه‌های خالی. درخصوص شناسایی خانه‌های خالی، یکی از اعضای هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن مدعی شده بود: «طبیعتا راه‌های شناسایی در قانون پیش‌بینی نمی‌شود و باید خود دولت این راه‌ها را پیدا و عملیاتی کند. برای شناسایی این واحدها نیز طبیعتا می‌توان روی راه‌های پیش‌پاافتاده و سطحی مانند بررسی میزان مصرف آب، برق، گاز و… این خانه‌ها حساب کرد. غیر از این مورد تنها راه برای شناسایی این واحدها، حضور و شناسایی میدانی است که طبیعتا آن‌هم اقدامی دارای ضریب خطای بالا و هزینه‌بر است.»باید پرسید که آیا واقعا عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن از قانون راه‌اندازی «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» برای شناسایی خانه‌های خالی اطلاعی ندارد؟! در حال حاضر با توجه به الکترونیکی‌شدن سیستم خدمات‌رسانی اکثر ادارات و سازمان‌های کشور، تمام اطلاعات اعم از نقشه‌ها، پروانه‌های ساختمانی، پایان کارها و اطلاعات افراد به‌صورت الکترونیکی انجام می‌گیرد. سازمان مالیاتی بهراحتی می‌تواند حتی بدون همراهی وزارت مسکن، راه و شهرسازی با استفاده از سامانه اطلاعاتی خود، شهرداری‌ها و سازمان ثبت‌اسناد بسیاری از خانه‌های خالی را به‌طور دقیق شناسایی کند.
ظرفیت بالقوه مالیات بر خانه‌های خالی برای تامین مسکن خانهاولیها
هرچند مبلغ مالیاتی که برای خانه‌های خالی در این قانون در نظر گرفته شده پایین است و باید در تکمیل این قانون افزایش یابد، اما تاکنون نیز زیان‌های مالی زیادی ناشی از عدم اجرای این قانون متحمل کشور شده است. برای محاسبه زیان وارده بر اثر عدم اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی به گزارش رسمی منتشرشده توسط معاونت امور اقتصادی وزارت اقتصاد در دی‌ماه سال ۹۶ مراجعه می‌کنیم. طبق جدول انتهای متن در گزارش منتشره، با در نظر گرفتن تعداد واحدهای مسکونی خالی در کشور، متوسط مساحت واحدهای استیجاری، ارزش اجاری واحدها و… در مجموع درآمد یک‌سال اخذ مالیات بر خانه‌های خالی بیش از ۳۲۰ میلیارد تومان تخمین زده شده است. به دلیل عدم راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان، امکان اخذ و کسب این درآمد برای دولت به وجود نیامده است. علاوه‌بر این زیان دولت، باید زیان مالی تمامی مستاجران و خریداران مسکن در سه سال اخیر به‌دلیل گران‌تر اجاره کردن (خرید) مسکن را نیز به این فقره افزود.
البته باید خاطرنشان کرد اختلاف ارزش اجاری تعیین‌شده توسط کمیسیون تقویم املاک نسبت به ارزش اجاری روز املاک حدود یک‌سوم ارزش اجاری روز است. بدیهی است در صورت رفع این نقص، ظرفیت بالقوه این نوع مالیات در سال اول آن از ۳۰۰ به حدود ۹۰۰ میلیارد تومان افزایش خواهد یافت و دولت می‌تواند از منابع حاصل از این کار برای کمک به تامین مسکن اقشار کم‌درآمد استفاده کند به این صورت که بخشی از درآمد حاصل از این مالیات را برای اختصاص زمین ارزان یا تسهیلات به سازندگان اختصاص دهد تا با تولید و عرضه بیشتر مسکن متناسب با نیاز خانوار‌ها، قیمت واحدهای مسکونی کاهش یابد و زوجین و خانهاولیها بهراحتی بتوانند برای خود سرپناه تهیه کنند.
عده‌ای از کارشناسان مسکن عقیده دارند عرضه مسکن‌های خالی دردی را از مردم دوا نمی‌کند و در بحث اجاره مسکن تاثیری نخواهد داشت باید، دراین‌باره گفت در صورتی‌که با استفاده از ابزار مالیاتی نرخ خانه‌های خالی در بازار کاهش یابد، این امر منجر به عرضه واحد مسکونی در سراسر کشور خواهد شد که این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که منجر به افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای خواهد شد یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به‌دنبال دارد که منجر به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره خواهد شد؛ بنابراین کنترل خانه‌های خالی از سکنه در سراسر کشور سهم بسزایی در کاهش قیمت اجاره‌بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت.
درمورد ادعای اینکه اکثر این خانه‌ها لوکس هستند نیز باید گفت اولا بازهم قاعده کلی درباره این خانه‌ها جاری است ثانیا با توجه به اینکه متاسفانه هنوز در کشور مالیات بر خانه‌های لوکس (SDLT) برخلاف بسیاری از کشورهای دنیا اجرایی نشده است، این مالیات تا حد کمی می‌تواند اثر SDLT را در مسکن کشور ایفا کند. در نتیجه نیازی به دلسوزی برخی افراد برای مالکان این واحدها نیست.
