به گزارش مسیر اقتصاد مواد مربوط به مالیات بر عایدی املاک طی لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم منتشر شد. مواد مربوط به مالیات بر عایدی املاک در این پیش‌نویس نشان می‌دهد رویکرد کلی دولت در این‌باره مثبت است، اما برخی ملاحظات اجرایی و فنی نظیر فرار مالیاتی در آن به درستی پیش‌بینی نشده است.
سه محور عمده لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم
پیش نویس لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم که اوایل بهمن ماه سال جاری از سوی وزارت امور اقتصادی و دارایی تهیه شده بود با سه محور عمده تقدیم دولت شد. ساماندهی معافیت‌ها و مشوق‌های مالیاتی، اجرای سیستم مالیاتی بر مجموع درآمد اشخاص حقیقی، برقراری مالیات بر دارایی (شامل مالیات بر عایدی املاک، مالیات سالانه املاک و مالیات سالانه خودرو) سه محور اساسی این پیش‌نویس است.
اعطای معافیت به انتقالات بلاعوض زمینه‌ساز فرار مالیاتی در مالیات بر عایدی املاک
در بند ۳ پیش‌نویس لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، معافیت‌های مالیات بر عایدی املاک ذکر شده است. طبق این بند، نقل و انتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل به صورت بلاعوض از پرداخت مالیات بر عایدی املاک معاف شده که این مسئله زمینه‌ساز فرار مالیاتی در این نوع مالیات است.
این نوع معامله مانند انتقال به صورت هبه (هدیه) است که به نوعی فروش دارایی محسوب می‌شود. بر اساس ماده ۷۹۵ قانون مدنی، هبه عقدی است كه به موجب آن یك نفر مالی را به رایگان به شخص دیگری تملیك می‌كند؛ به عبارت دیگر او مال خود را به‌طور مجانی به ملكیت دیگری در می‌آورد.
هدیه مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی و با معیار ارزش معاملاتی است
بر اساس فصل ششم باب سوم قانون مالیات‌های مستقیم، ملک هبه شده، مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی است. درآمد مشمول مالیات موضوع این فصل عبارت است از ۱۰۰ درصد درآمد حاصله و در صورتی که غیر نقدی باشد، به بهای روز تحقق درآمد طبق مقررات این قانون تقویم می‌شود؛ مگر در مورد املاكی كه در اجرای مفاد ماده ۶۴ این قانون، برای آن‌ها ارزش معاملاتی تعیین شده است، كه در این صورت ارزش معاملاتی مأخذ محاسبه مالیات قرار خواهد گرفت.
نکته قابل توجه در این مورد، تفاوت فاحش مأخذ مالیات بر درآمد اتفاقی -که ارزش معاملاتی ملک است- با مأخذ مدنظر برای مالیات بر عایدی املاک است. طبق ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده كمیسیون تقویم املاک است.
خنثی‌سازی اثر مالیات بر عایدی املاک با اعطای معافیت به انتقالات بلاعوض
مأخذ مالیات بر درآمد اتفاقی درصورتی‌که به تثبیت برسد، ۲۰ درصد قیمت میانگین املاک منطقه است؛ اما مأخذ مالیات بر عایدی املاک، تفاضل قیمت خرید و فروش ملک است. این دو مأخذ علاوه بر تفاوت ماهوی، تفاوت ارزش نیز دارند.
اکنون[۱] که ارزش معاملاتی املاک در حدود ۶ درصد قیمت میانگین منطقه است، با تفاضل قیمت خرید و فروش ملک که مأخذ مالیات بر عایدی املاک است، تفاوت ارزش بسیار زیادی دارد. لذا اعمال مالیات بر درآمد اتفاقی به‌جای مالیات بر عایدی املاک می‌تواند محلی برای فرار مالیاتی باشد و اثر مالیات بر عایدی املاک را خنثی کند.
از طرفی اخذ همزمان مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر درآمد اتفاقی، دریافت مالیات مضاعف است و عادلانه نیست. بنابراین ضروری است جهت جلوگیری از فرار مالیاتی و دریافت مالیات مضاعف، در انتقالاتی كه همزمان مشمول ماليات بر درآمد اتفاقی و ماليات بر عايدی سرمايه است، مالياتی كه بيشتر بود اخذ شود.
برای رفع مشکل نبود نقدینگی برای انتقال‌دهنده نیز می‌توان مسئولیت پرداخت مالیات در این نوع معاملات را به انتقال‌گیرنده سپرد.
وکالت فروش راه فرار مالیاتی در لایحه مالیات بر عایدی املاک
اعطای وکالت به عنوان راهی برای فرار مالیاتی در پیش‌نویس لایحه تدبیری دیده نشده است. اگر کسی ملک خود را با وکالت بلاعزل به شخص دیگری واگذار نماید، در ظاهر حکم فروش ندارد؛ اما این روش می‌تواند مرسوم‌ترین روش برای فرار از پرداخت مالیات باشد.
برای ملکی که به صورت وکالتی دست به دست شده و خرید و فروش می‌شود، هیچ‌گونه مالیاتی پرداخت نمی‌گردد. حتی در صورت قطع زنجیره و فروش ملک به‌طور رسمی، به علت اینکه قیمت ملک در طول دوره تعویض وکالت‌ها ثبت نشده است، مسئله نحوه محاسبه مالیات و پرداخت آن به عنوان یک چالش مطرح می‌شود؛ علاوه بر این، شناسایی افراد زنجیره و کشف قیمت‌ها در طول دوره نیز با مشکل مواجه خواهد شد.
اعطای وکالت به پرداخت مالیات منوط شود
بنابراین ضروری است در طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک، اعطای وکالتی که در آن حق انتقال ملك داده شده، منوط به پرداخت این مالیات شود. همچنین ضروری است دفاتر اسناد رسمی موظف شوند تا براي ثبت وكالتنامه، گواهی پرداخت ماليات بر عایدی املاک را اخذ نموده و سپس اقدام به ثبت نمایند.
اعمال این روش، برای فروش ملک به‌صورت وکالتی مانع ایجاد نکرده و به پرداخت مالیات مضاعف نیز نمی‌انجامد. در واقع اگر فرآیند دریافت مالیات به‌طور کامل دیده شود، ملاحظه خواهد شد که میزان مالیات دریافتی چه در حالت انتقال وکالتی و چه در حالت انتقال قطعی بدون وکالت، یکسان خواهد بود.
پینوشت:
[۱] طبق آخرین مصوبه هیئت وزیران در ۱۸ فروردین ۱۳۹۸، ارزش معاملاتی املاک در سال ۹۸ معادل ۶ درصد قیمت میانگین روز منطقه تعیین شده است.
انتهای پیام/ دولت و حاکمیت
