مسیر اقتصاد/ منطقه‌بندی که در ابتدا برای تنظیم کاربری زمین و تراکم ایجاد شده بود، اکنون به مانعی جدی برای جوامع در حال توسعه تبدیل شده است که در تلاش برای انطباق با شرایط فعلی هستند. قوانین محدودکننده کاربری زمین و منطقه‌بندی با افزایش قیمت مسکن، کاهش فعالیت‌های ساخت‌وساز و کاهش انعطاف‌پذیری عرضه مسکن مرتبط است.
به‌‌صورت تاریخی، جوامع مرفه از این قوانین برای افزایش ارزش املاک، کاهش بار مالیاتی و جلوگیری از ورود اقشار غیرسفیدپوست بهره‌برده‌اند. در نتیجه، تعداد مسکن موجود با تقاضا همخوانی ندارد. این اثرات، مشکلات مربوط به دسترسی به مسکن را حتی در شهرهایی که پیش‌تر مقرون‌به‌صرفه بودند، تشدید کرده است. در سال ۲۰۲۱، قیمت خانه‌ها با رشدی نگران‌کننده نزدیک به ۲۰ درصد و اجاره‌ها با افزایش شدید روبه‌رو شدند. قوانین محدودکننده منطقه‌بندی همچنان سهم قابل‌توجهی در بحران کنونی مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن دارند، به‌طوری که ۷۰ درصد مناطق مسکونی در شهرهای بزرگ، آپارتمان‌ها را محدود یا ممنوع کرده‌اند.
نگرانی‌های زیست‌محیطی و سلامت
محدودیت‌های منطقه‌بندی، به‌ویژه قوانین منطقه‌بندی تک‌خانواری، اثرات مخربی بر محیط زیست و سلامت عمومی داشته‌اند. این قوانین با ترویج گسترش افقی شهرها، استفاده بیشتر از خودروها را تشویق کرده و موجب افزایش آلودگی هوا و پیامدهای منفی بر سلامت شامل چاقی، دیابت، بیماری‌های قلبی-عروقی و مشکلات تنفسی می‌شوند. تحقیقات نشان داده است که مناطق تک‌خانواری نسبت به شهرها، گازهای گلخانه‌ای بیشتری به ازای هر فرد تولید کرده و بحران تغییرات اقلیمی را تشدید می‌کنند. در همین راستا اقدامات فوق می‌تواند چاره‌ساز باشد:
- حذف منطقه‌بندی تک‌خانواری
تقریباً ۷۵ درصد از زمین‌های شهری در ایالات متحده تحت قوانین منطقه‌بندی قرار دارد که فقط اجازه ساخت مسکن تک‌خانواری را می‌دهد. حذف این نوع منطقه‌بندی می‌تواند توسعه مسکن مقرون‌به‌صرفه‌تر را در مناطقی که مدت‌ها برای خانواده‌های کم‌درآمد محدود بوده‌اند، تقویت کند. این تغییر به توسعه‌دهندگان امکان می‌دهد انواع مسکن ارزان‌تری نظیر خانه‌های شهری، دوبلکس‌ها یا آپارتمان‌ها را بسازند و تنوع موجودی مسکن را افزایش دهند.
در برخی مناطق، تغییرات در قوانین منطقه‌بندی بلافاصله باعث افزایش تولید مسکن جدید شده است. با این‌حال، برخی منتقدان معتقدند که این تغییر ممکن است توسعه‌دهندگان را به ساخت‌وساز بیش از حد ترغیب کند. همچنین حذف منطقه‌بندی تک‌خانواری به‌تنهایی برای کاهش هزینه‌های توسعه زمین کافی نیست، به‌ویژه با در نظر گرفتن الزامات اجباری پارکینگ. تجربه مینیاپولیس نشان داده است که توسعه محدود پس از حذف منطقه‌بندی تک‌خانواری، ممکن است به زمان نیاز داشته باشد و موفقیت این تغییر به رفع سایر محدودیت‌ها مانند حداقل اندازه قطعات زمین، فاصله‌های ساختمانی و نسبت مساحت کف به زمین (یا نسبت مساحت کفی به کل عرصه) بستگی دارد.
- اجرای بسته‌ای از اصلاحات
ترکیب اصلاحات منطقه‌بندی شامل حذف منطقه‌بندی تک‌خانواری، کاهش محدودیت‌های ارتفاع ساختمان‌ها، حداقل فاصله‌های ساختمانی، حذف یا کاهش الزامات حداقل مساحت زمین و کاهش اندازه حداقل قطعات زمین، می‌تواند بسیار مؤثر باشد. یکی از مزایای کلیدی این اصلاحات، توانایی آن در تشویق توسعه با تراکم متناسب است.
با کاهش حداقل اندازه قطعات و اجازه ساخت واحدهای کوچک‌تر در یک ساختار بزرگ‌تر، امکان ساخت ساختمان‌های کوچک‌تر و چندطبقه با حفظ حداقل رفاه خانوارها فراهم می‌شود. با این‌حال، اجرای این اصلاحات در مناطق روستایی ممکن است چالش‌هایی ایجاد کند، زیرا حداقل اندازه زمین در این مناطق ممکن است برای اهداف بهداشتی و ایمنی ضروری باشد و سطح رفاه مورد انتظار آنان بالاتر باشد. در این موارد، اصلاح این الزامات باید به‌گونه‌ای انجام شود که تعادل میان توسعه شهری و نیازهای خاص جوامع روستایی حفظ شود.
- افزایش تراکم در نزدیکی سیستم‌های حمل‌ونقل عمومی
با تشویق مردم به زندگی در شهرها و توسعه مبتنی بر حمل‌ونقل عمومی، انتشار گازهای گلخانه‌ای می‌تواند به‌شدت کاهش یابد. این تغییر می‌تواند به مقابله با اثرات زیست‌محیطی منفی استفاده گسترده از خودروها کمک کرده و در نهایت به آینده‌ای سبزتر و پایدارتر منجر شود. یکی از روش‌های مؤثر می‌تواند افزایش تعداد واحدهای مسکونی مجاز در نزدیکی مراکز حمل‌ونقل عمومی باشد که به ایجاد تراکم بالای مسکن در این مناطق با دسترسی مطلوب کمک می‌کند.
با این‌حال، اجرای چنین مقرراتی در حوزه‌های کوچک‌تر ممکن است به دلیل تفاوت در زیرساخت‌ها و منابع موجود چالش‌هایی ایجاد کند. بنابراین، نیاز به مدیریت دقیق برای اجرای موفق و عادلانه آن وجود دارد.
- حذف الزامات پارکینگی
مقررات کنونی منطقه‌بندی اغلب به عرضه بیش از حد فضاهای پارکینگ منجر می‌شود که باعث هدررفت منابع و تشویق به وابستگی به خودرو، گسترش شهری و آلودگی می‌شود. با حذف حداقل‌های پارکینگ، توسعه می‌تواند بهتر با نیازهای بازار و دسترسی هماهنگ شده و به توسعه‌دهندگان اجازه دهد در مناطق با دسترسی بالا، پارکینگ کمتری ارائه دهند.
در نتیجه، توسعه‌دهندگان ممکن است راه‌حل‌های نوآورانه‌ای مانند اجاره گاراژها یا فضاهای موجود برای تأمین نیازها به‌جای ساخت تسهیلات پارکینگ جدید ارائه دهند. علاوه بر این، حذف الزامات پارکینگ خارج از سایت می‌تواند به کاهش مالکیت خودرو، کاهش استفاده از آن و کاهش تراکم ترافیک کمک کند، زیرا ساکنان در صورت عدم ارائه فضاهای پارکینگ به‌طور پیش‌فرض، کمتر احتمال دارد خودرو داشته باشند یا از آن استفاده کنند.
تشویق اصلاحات منطقه‌بندی در سطح فدرال و ایالتی
تشویق به اصلاحات منطقه‌بندی در هر دو سطح فدرال و ایالتی می‌تواند به رفع چالش‌های مربوط به دسترسی به مسکن و توسعه شهری عادلانه کمک کند.
- فدرال
در سطح فدرال، کمک‌های مالی و مشوق‌ها می‌توانند نقشی اساسی در ترغیب مناطق به اصلاح مقررات منطقه‌بندی ایفا کنند.
برای دریافت کمک‌های فدرال، مناطق باید رویکردی جامع به اصلاحات منطقه‌بندی نشان دهند. با تعهد به اصلاحات جامع، این مناطق شانس خود را برای دریافت کمک‌های فدرال جهت حمایت از طرح‌های مسکن افزایش می‌دهند. - ایالتی
در میان موجی از بیش از ۲۰۰ لایحه مرتبط با مسکن که امسال در سطح ایالتی معرفی شده است، تلاش‌های قابل‌توجهی برای ایجاد تغییرات از طریق اصلاحات منطقه‌بندی انجام شده است. این لوایح به جنبه‌های مختلف سیاست‌های تأمین مسکن پرداخته‌اند، از جمله مقررات مربوط به واحدهای الحاقی (ADUs) تا حداقل اندازه قطعات زمین و ساده‌سازی فرآیند صدور مجوز.
تأمین مالی در سطح ایالتی می‌تواند به‌عنوان ابزاری قدرتمند برای پیشبرد اصلاحات منطقه‌بندی و حذف موانع برای توسعه با تراکم بیشتر به کار گرفته شود.
نگاهی به آینده: شهرهای بدون منطقه‌بندی
هیوستون نمونه‌ای برجسته از یک شهر بدون منطقه‌بندی است که نرخ ساخت‌وساز مسکن در آن ۱۴ برابر بیشتر از شهرهای مشابه مانند سن‌خوزه بوده است. به‌طور شگفت‌انگیزی هیوستون در سال ۲۰۱۹ تقریباً همان تعداد آپارتمان‌هایی را ساخت که شهر بزرگ لس‌آنجلس ساخته بود.
این رشد چشمگیر به اصلاحات منطقه‌بندی انجام‌شده در سال ۱۹۹۸ نسبت داده می‌شود. آن اقدام امکان ساخت بیش از ۲۵ هزار خانه شهری را عمدتاً در مناطق شهری فراهم کرد. این اصلاحات باعث شد هیوستون به یکی از متنوع‌ترین و مقرون‌به‌صرفه‌ترین شهرهای ایالات متحده تبدیل شود. این مزایای بالقوه سیاست‌های مترقی منطقه‌بندی در ترویج توسعه شهری فراگیر و پایدار را نشان دهد.
بهترین رویکردها برای هر منطقه
ضروری است به تنوع گسترده‌ای که شرایط منحصربه‌فرد هر شهرداری را مشخص می‌کند، از جمله پیچیدگی‌های سیاسی و منابع در دسترس آن‌ها، توجه شود. بنابراین، مسیر اصلاحات منطقه‌بندی به‌شدت تحت تأثیر تعامل منابع، ظرفیت‌ها و عوامل محلی قرار می‌گیرد. این تنوع یادآور آن است که اصلاحات منطقه‌بندی رویکردی یکسان برای همه نیست، بلکه فرآیندی دقیق و وابسته به شرایط است که باید متناسب با نیازهای منحصربه‌فرد هر جامعه طراحی شود.
ایجاد تعاونی و مشارکت محلی نقش کلیدی در شکل‌دهی رویکردی فراگیر و مؤثر به اصلاحات منطقه‌بندی دارد. همکاری با اعضای جامعه در نزدیکی خود برای تدوین راهبردهایی که واقعاً نیازهای محلی را برآورده کند، ضروری است. علاوه بر این، بهره‌گیری از موفقیت‌ها و کاستی‌های تجربه‌شده در دیگر مناطق می‌تواند بینش‌های ارزشمندی ارائه دهد و اثربخشی اصلاحات را افزایش دهد.
منابع: ناهرو
انتهای پیام/ مسکن
