مسیر اقتصاد/ در بین ابزارهای نوین تامین مالی مسکن مانند وام رهنی، بازار ثانویه رهنی و پیش‌فروش مسکن که در کره جنوبی توسعه پیدا کرده است، پیش‌فروش مسکن مرسوم‌تر از سایر روش‌هاست. دولت کره جنوبی با واگذاری زمین های دولتی و ساخت مسکن با سرمایه مردم در مواقع بحران‌های مالی، مخصوصا بحران مالی آسیا و کاهش عرضه مسکن ناشی از آن، در تامین مسکن متناسب با نیاز و مدیریت اقتصاد مسکن موفق عمل نموده است.
همان طور که در نمودار تولید مسکن کره جنوبی مشاهده می‌شود، پس از بحران مالی در آسیا، اگرچه ساخت مسکن توسط دولت کاهش پیدا کرده است، اما بکارگیری صحیح بخش خصوصی در قالب سیستم پیش فروش مانع کاهش عرضه گریده است. همچنین سیاستگذاران این بخش در مواقع رکود و پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن به منظور جلوگیری از سوداگری و سود خواهی بیش از حد، از این سیستم به منظور تعیین سقف قیمت برای فروش مسکن استفاده کرده اند.
سازوکار ابزار پیش‌فروش ساختمان در کره جنوبی
سیستم پیش فروش مسکن در کره جنوبی، با سازوکار سامان‌دهی تأمین مالی ساخت و ساز با استفاده از سرمایه‌های خریداران فعالیت می‌کند. از طریق این سیستم، سازنده‌ها می‌توانند با سرمایه خریداران که قبل از اتمام ساختمان و حتی در مرحله کلنگ زنی اولیه پرداخت می‌شود، پروژه های خود را تأمین مالی کنند. طبق سازوکار نشان داده شده در شکل زیر، سازنده‌های خصوصی مسکن می‌توانند با داشتن زمین یا خرید آن اقدام به ساخت مسکن و پیش‌فروش واحد‌های مسکونی خود نمایند. البته در این سازوکار امکان دریافت وام خرید زمین یا ساخت مسکن نیز فراهم شده است که به صورت محدود پرداخت می‌گردد.
همچنین در دو قسمتِ این سازوکار از نهادهای ضامن استفاده می‌شود. از شرکت‌های سازنده مسکن به منظور تکمیل ساخت، فروش و پرداخت وام به عنوان ضامن بین موسسات مالی و سازنده حقیقی استفاده می‌شود و شرکت ضمانت مسکن کره جنوبی به منظور ضمانت اتمام ساخت، تنظیم روابط مالی و تحویل به خریدار به عنوان ضامن بین خریدار و سازنده مورد استفاده قرار می گیرد.
در این کشور کلیه سازندگان و پیش‌فروشندگان مسکن، ملزم به خرید ضمانت تکمیل ساخت هستند. نهادهای ضامن به‌طور منظم و مستمر بر روند پیشرفت پروژه‌ها نظارت دارند؛ در صورت تاخیر بیش از حد مجاز، فروشنده از مسئولیت خود سلب شده و این نهادها تکمیل پروژه را برعهده می‌گیرند.
پرداخت و تامین مالی طی ۴ مرحله در طول دوره ساخت و ساز
در این روش سازنده كل واحد مسکونی را در زمان شروع ساخت با عقد قراردادی به متقاضی (مصرف کننده) می‌فروشد و مصرف کننده می‌بایست حدود ۱۰ درصد قیمت فروش را به صورت بیعانه پرداخت نماید. در طول دوران ساخت، مصرف کننده (متقاضی) تنها مبالغ اولیه را پرداخت می‌کند و پس از تکمیل ساخت و تحویل واحد مسکونی، فرد متقاضی باقیمانده پرداخت قرارداد را که حدود ۱۰ الی ۳۰ درصد میلغ قرارداد است، انجام می‌دهد و مالک ساختمان می‌شود.
| سازنده مسکن | شروع ساخت | انجام ۳۰ درصد ساخت | انجام ۶۰ درصد ساخت | تکمیل ساخت |
| خریدار | بیعانه مسکن
· جلب کردن متقاضی در مرحله شروع ساخت · تقریبا ۱۰ درصد مبلغ فروش و بستن قرارداد |
اولین پرداخت موقتی
· حدود ۳۰ درصد ساخت · پرداخت تجمعی ۴۰ درصد قیمت خرید |
دومین پرداخت موقتی
· حدود ۶۰ درصد ساخت · پرداخت تجمعی ۷۰ تا ۹۰ درصد قیمت خرید |
باقیمانده (پرداخت نهایی)
· تکمیل · پرداخت نهایی و تصدی مالکیت |
لزوم ایجاد بستر پیش فروش ساختمان توسط دولت و مجلس در ایران
هم اکنون در کره جنوبی پیش فروش خانه‌ها پیش از ساخت مسکن بسیار مرسوم است و سازندگان تامین مالی ساخت را از طریق پیش‌فروش انجام می‌دهند. در کره‌جنوبی با استفاده از این ابزار نوین تامین مالی، سالانه منابع مالی لازم برای حدود ۵۰ درصد از ساختوسازهای این کشور فراهم می‌شود.
با توجه به تجربه موفق کره جنوبی در استفاده از سرمایه مردم به منظور ساخت مسکن و محدودیت نقدینگی بانک‌ها و نیاز به تولید مسکن در طی دهه آینده در کشور، سیستم پیش فروش میتواند به گسترش تأمین مالی مسکن توسط بخش خصوصی منجر شود و امکان استفاده از وام تولید مسکن را با کمترین انحراف از تورم فراهم نماید. این جنبه مثبت سیستم پیش فروش در کشور‌های در حال توسعه که از کمبود عرضه مسکن مناسب رنج می برند و افراد با محدودیت تأمین اعتبار مواجه هستند، میتواند بسیار موثر واقع شود. البته باید یادآور شد که کنترل سوداگری و جهش بی‌ضابطه قیمت نهاده‌های مسکن، توسط قوانین کنترل کننده مانند مالیات بر عایدی سرمایه به کارایی بیشتر این قانون منجر خواهد شد.
منابع:
مقاله Housing Finance Mechanisms in the Republic of Korea؛ plink.ir/vO1D0
مقاله Housing Policy in the Republic of Korea؛ plink.ir/lywWb
مقاله Housing Policy Systems in South and East Asia؛ plink.ir/h3fbJ
فصلنامه شماره ۵۰ وزرات مسکن: plink.ir/RZeyX
انتهای پیام/ راه و ساختمان
