به گزارش مسیر اقتصاد تامین مسکن متناسب با نیاز خانوار از وظایف مسلم دولت بر اساس قانون اساسی است. تلاش در جهت جامه عمل پوشاندن به این وظیفه نیازمند اقدام دولت در اصلاح ساختار بازار و تقاضا و عرضه مسکن است.
نقش دولت در بازار مسکن؛ عامل یا سیاستگذار؟
مطالعه تجربه دولت‌های جمهوری اسلامی ایران نشان می دهد که آن چه بیشتر مورد توجه دولتها بوده، عموما اقدام عملی در بازار مسکن و نه اقدام ساختاری است.
دولت باید تا جایی که امکان دارد، تصدی گری نکند و تنها به نقش حاکمیتی خود بپردازد. دخالت دولت باید در پروژه های کم بازده و غیرجذاب برای بخش خصوصی باشد. اکثر این پروژه ها عام المنفعه بوده و یا به خاطر مصالحی بلندمدت انجام می شوند.
وجود جذابیت لازم برای عرضه مسکن توسط بخش خصوصی
دولت در دوره هایی، در بازار مسکن که جذابیت کافی برای بخش خصوصی دارد، به تنهایی وارد کارزار شده و سعی نموده با ارائه تسهیلات و ساخت مسکن، بحران مسکن را حل نماید. غافل از اینکه ریشه بحران مسکن در سایه عدم سیاست گذاری صحیح در حال تقویت بوده است. عدم نگاه کلان به بازار مسکن و نگاه موضعی به آن تنها توانسته به عنوان آرام بخشی کوتاه برای بحران مسکن مفید باشد.
نکته جالب توجه آن جاست که دولت ها می توانستند با یک سیاست گذاری دقیق، نقش حاکمیتی خود را حفظ کرده و بخش خصوصی را برای ساخت مسکن متناسب با نیاز خانوار به کار گیرند. سرمایه گذاری در مسکن به اندازه کافی برای بخش خصوصی جذاب بوده است تا نیازی به ورود دولت به این بخش لازم نباشد.
رشد بیش از ۲۰۰ برابری سرمایه گذاری بخش خصوصی در مسکن
در نمودار ذیل روند سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های جدید مناطق شهری ارائه شده است. این اعداد بدون در نظر گرفتن ارزش زمین لحاظ شده است.
آنچه در این نمودار خودنمایی می کند، روند شتابان ورود فعالان خصوصی به بخش مسکن و سرمایه گذاری در ساخت و سازهای جدید است که به خوبی جذابیت این بخش را نمایان می سازد. سرمایه گذاری که ارزش جاری آن در سال ۱۳۷۱ در حدود ۰.۳ هزار میلیارد تومان بوده است، در سال ۱۳۹۳ به رقم قابل توجه ۸۱.۱ هزار میلیارد تومان رسیده است که به معنی ۲۱۲ برابر شدن آن است.
این رقم نیز وقتی با سطح عمومی قیمت ها بر اساس شاخص قیمت مصرف کننده بر اساس سال پایه ۱۳۹۰ بانک مرکزی مقایسه می شود، حکایت از رشد بالای سرمایه گذاری واقعی در بخش مسکن دارد.
سرمایه گذاری بخش خصوصی در مسکن ۲ برابر کل اقتصاد
با مقایسه ارقام واقعی«سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های مسکونی» در مقابل «سرمایه گذاری واقعی فعالان اقتصادی در کل اقتصاد» به نتایجی می توان رسید.
در بازه مورد بررسی ۱۳۷۱ الی ۱۳۹۲ میزان واقعی سرمایه گذاری بخش خصوصی در فعالیتهای ساختمانی ۳.۸۷ برابر شده است. این در حالی است که کل سرمایه گذاری واقعی (تشکیل سرمایه ثابت ناخالص به قیمت ثابت سال ۱۳۸۳) در این بازه ۱.۷۴ برابر شده است که خود شاهدی بر جذاب بودن این بخش برای فعالان اقتصادی است.[۱]
عرضه کافی اما نامتناسب با نیاز خانوار
با وجود جذابیت بالا برای سرمایه گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن، همچنان تقاضای متناسب با نیاز خانوار از عرضه مسکن عقب تر است و پاسخگو نیست. طبق گزارش وزارت راه و شهرسازی تا سال ۱۴۰۵ سالانه بیش از یک میلیون تقاضای بالقوه مسکن وجود دارد.[۲] با وجود اینکه تقاضا به میزان کافی موجود است، اما میزان عرضه ۳۴۶ هزار واحدی[۳] مسکن متناسب با تقاضا نیست.
این در حالی است که اکنون بالغ بر ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. در محاسبات نیازسنجی نرخ بهینه خانه های خالی معادل ۵ درصد در نظر گرفته شده است که به عنوان ذخیره بازار عمل می کند؛ در صورتی که این نرخ در حال حاضر در نقاط شهری ۱۰.۳ درصد و در نقاط روستایی ۸.۵ درصد است. [۴]
چرا عرضه مسکن پاسخگوی تقاضای مصرفی نیست؟
این مسئله نشان دهنده عدم ورود موثر دولت به عنوان سیاستگذار بر نحوه عرضه و تقاضای مسکن است. احتکار خانه‌های خریداری شده و خالی نگه‌داشتن آن‌ها، خرید و فروش مکرر مسکن در بازه زمانی کوتاه، ایجاد تقاضای کاذب به طمع کسب سود بیشتر و … از جمله آثار نامطلوب عدم مدیریت تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه در بخش مسکن است.
بنابراین بازطراحی نقشه عوامل دخیل در بازار مسکن می تواند سرمایه گذاری بخش خصوصی را مدیریت کرده و رونق ایجاد کند. طراحی جدید باید به گونه ای باشد که شاخصه های رقابت پذیری را تقویت کند. هم چنین رگولاتوری موجب شود که بازیگران سمت عرضه و تقاضای مسکن در نقش حقیقی خود ظاهر شده و عرضه نامتناسب و تقاضای کاذب در بازار شکل نگیرد.
ابزار مالیاتی بازوی سیاستی دولت ها در ساماندهی مسکن
عموم کشورهای جهان فارغ از سطح توسعه یافتگی، بازار مسکن خود را رها نکرده و برای آن مقررات و چارچوب تنظیم گری تدوین کرده اند.
آن ها در ابتدا با ابزار مالیاتی ساختار بازار مسکن را سالم سازی کرده اند و سپس با دیدگاهی روشن سیاست های لازم برای تقویت تولید و عرضه مسکن را اجرایی نموده اند. هنگامی که تقاضای کاذب و سوداگرانه در بازار موجود است و دولت هیچ مانعی برای آن ایجاد نمی کند، تولید و عرضه مسکن بازار را به ثبات نمی رساند.
ضعف شدید نظام مالیاتی ایران و نقش کمرنگ آن در بازار مسکن و مستغلات، زمینه را برای حضور سوداگران و به التهاب کشیدن قیمت‌ها فراهم کرده است. حضور سوداگران در بازار مسکن نه تنها کمکی به افزایش سرمایه‌گذاری مولد و ساخت مسکن نمی‌کند، بلکه با ایجاد آشفتگی قیمتی، عرضه کنندگان حقیقی و سازندگان مسکن را با مشکل مواجه می‌کند.
مالیات بر خانه‌های خالی (VHT)، مالیات بر عایدی سرمایه (CGT)، مالیات بر معاملات مکرر سوداگرانه (STT)، مالیات بر ارزش زمین (LVT) و مالیات بر مسکن‌های گران‌قیمت (SDLT) از جمله ابزارهای تنبیهی مالیاتی هستند که همواره در کشورهای مختلف به منظور افزایش ریسک فعالیتهای سوداگری اجرا شده و نتیجه مطلوبی در این زمینه داشته است.
پینوشت:
[۱] مؤسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه ریزی، گزارش طرح مطالعاتی بخشهای اقتصادی، جلد سوم، مسکن و مستغلات، صفحه ۱۱۳
[۲] طرح جامع مسکن،وزارت راه و شهرسازی، ۱۳۹۶، ص ۲۵
[۳] گزارش مرکز آمار و اطلاعات پروانه های صادره از شهرداری های کل کشور
[۴] وزارت راه و شهرسازی، طرح جامع مسکن ۹۶، صفحه ۲۶
انتهای پیام/راه وساختمان
سلام
از حدود ۲۰ سال قبل كه جهاد سازندگي بدست بد خواهان به افول گراييد. عمران و آبادي و اشتغال زايي در سطح روستاها كاهش يافت.
هزينه هاي عمراني در كشور به شدت بالا رفت.
كيفيت و كميت خدمات به روستائيان كم شد. سيل مهاجرت روستاييان بيكار و بي درآمد به شهرها گسترش يافت.
در نتيجه مشلك مسكن در شهر ها هم به معضل تبديل شد.
بايد مسايل را ريشه اي جستجو كرد. علت ها را بطور اساسي يافت . حل مساله با شناخت مساله شروع مي شود.
براي حل مشكلات بايد دوباره به ريشه برگرديم . بايد جهاد سازندگي به معني تلاش مقدس براي آباد نمودن دنيا و آخرت مردم با همان جديت كه در سالهاي نخستين انقلاب شروع شده بود تجديد حيات يابد. ان شاءالله.