مسیر اقتصاد/ املاک و مستغلات بخش مهمی از دارایی‌های شبکه بانکی محسوب می‌شوند. بانکها با انگیزه‌هایی همچون توسعه عملیات بانکداری، سرمایه‌گذاری یا سوداگری و حتی استیفاء مطالبات (تملک وثایق غیرمنقول در راستای جبران زیان ناشی از نکول تسهیلات) به تملک و نگهداری اموال غیرمنقول اقدام می‌کنند. هر مقدار که بانک بیشتر به خرید و نگهداری این نوع دارایی‌ها بپردازد، متقابلا با افزایش ریسک نقدینگی مواجه می‌شود؛ چرا که در دوره بحران مالی، واگذاری سریع و آنی حجم زیادی از اموال مازاد امکان‌پذیر نیست.
امکان مذاکره در راستای فروش مال مازاد پس از دو مزایده نا موفق
در دی ماه سال ۱۳۸۶، آیین‌نامه نحوه واگذاری دارایی‌های غیرضرور و اماکن رفاهی بانکها توسط هیئت وزیران و به پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصادی و دارایی و بانک مرکزی تصویب شد.[۱] هدف از تدوین این آیین‌نامه، افزایش منابع، ارتقای توان تسهیلات‌دهی بانکها در عرصه تولید و تحرک چرخه اقتصادی کشور و جلوگیری از راکد ماندن این منابع در قالب اموال و املاک غیرمنقول، تملیکی و نامشهود عنوان شد. مهمترین دارایی‌های غیرضرور مرتبط با ملک‌داری بانکها که در آیین‌نامه به آن اشاره شده است، عبارت بودند از اموال تملیکی و اموال غیرمنقول که عملا در فرایند عملیات بانک مورد استفاده مستقیم قرار نمی‌گرفتند.
خرید هر گونه ملک مسکونی به استثنای مناطق محروم و آزاد از تاریخ ابلاغ این آیین‌نامه توسط بانکها ممنوع اعلام شده بود. البته خرید شعب و ساختمان‌های اداری با تایید بانک مرکزی از شمول این ماده مستثنی بود. بانکها مکلف شدند کلیه دارایی‌های غیرضرور را توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی نموده و پس از تایید کمیسیون معاملات و با رعایت قوانین و مقررات به صورت مزایده و به شیوه نقد یا نقد و اقساط به فروش برسانند.
بر اساس این آیین‌نامه، کمیسیون معاملات بانک می‌توانست در صورت عدم فروش دارایی‌های مذکور در مزایده اول، با کاهش ده درصد در قیمت پایه مزایده اولیه، مجدداً نسبت به فروش دارایی غیرضرور از طریق مزایده اقدام کند. در صورت عدم فروش مجدد، کمیسیون معاملات بانک قادر بود مورد معامله را تا بیست درصد زیر قیمت پایه اولیه به فروش رساند. در صورت عدم موفقیت مجدد، کمیسیون معاملات از طریق مذاکره و پس از تایید هیئت مدیره بانکها، می‌توانست دارایی را به نحوی که فروش آن کمتر از هفتاد درصد قیمت کارشناسی اولیه نباشد، به فروش رساند.
چنانچه قبل از فروش وثایق، مشتری کل مطالبات بانک شامل اصل، سود و جرایم مترتبه را تامین می‌کرد، بانک موظف به فک و اعاده وثیقه (اقاله) بود. البته در این صورت بانک حق هیچ‌گونه تقسیط یا بخشودگی جرایم را نداشت. این آیین‌نامه تا خرداد سال ۱۳۹۹ در شبکه بانکی اجرا می‌شد. اما از آن زمان به بعد، با تصویب دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری منسوخ شد.
محدودتر شدن روش‌های واگذاری اموال مازاد با حذف امکان مذاکره
در خرداد ماه سال ۱۳۹۹، شورای پول و اعتبار در راستای اجرای تکالیف مقرر در بند (الف) ماده ۱۶ و تبصره (۱) ماده ۱۷ قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی کشور، دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری را تصویب کرد.[۲] این دستورالعمل در خرداد ماه سال ۱۴۰۰[۳] و بهمن ماه سال ۱۴۰۱[۴] اصلاح شد.
بر اساس آن، اموال غیرمنقول مازاد، میزانی از املاک و مستغلات بانکها است که حسب مورد از حدود مجاز مقرر در ضوابط ابلاغی بانک مرکزی در خصوص نسبت خالص دارایی‌های ثابت فراتر باشد، اعم از این که اموال مزبور به طور ارادی یا قهری به تملک بانکها درآمده باشد. واگذاری این اموال صرفا از طریق مزایده امکان‌پذیر است. واگذاری اموال مازاد علاوه بر روش نقدی، به صورت اجاره به شرط تملیک، فروش اقساطی و مرابحه مجاز است.
بانک باید بلافاصله پس از تملک، عملیات واگذاری اموال مازادی که به طور ارادی یا قهری تملک نموده را آغاز کند. اموال مازاد قهری (وثایق تملیکی غیرمنقول) باید حداکثر ظرف مدت یک سال پس از تاریخ تملک واگذار شوند. برای تعیین قیمت پایه اموال غیرمنقول، اخذ نظر حداقل سه کارشناس رسمی (شامل کارشناسان کانون کارشناسان رسمی دادگستری یا مرکز امور مشاوران حقوقی، وکلا و کارشناسان قوه قضاییه خارج از بانک) الزامی است.
بانک می‌تواند در صورت عدم امکان واگذاری در مزایده اول، با کاهش حداکثر ده درصد در قیمت پایه اولیه، مجدداً نسبت به برگزاری مزایده اموال مذکور اقدام نماید. در صورتی که مال به فروش نرسد، بانک می‌تواند مال مازاد را تا بیست درصد کمتر از قیمت پایه اولیه به فروش بگذارد.
محدودیت در روش‌های فروش اموال مازاد، یکی از چالش‌های مهم دستورالعمل کنونی به شمار می‌رود. در آیین‌نامه واگذاری دارایی‌های غیرضرور، بانک می‌توانست پس از انجام دو مرتبه مزایده ناموفق، به مذاکره با مشتریان بپردازد. اما شورای پول و اعتبار، امکان مذکور را حذف کرده و با مصوبه کنونی، روش‌های فروش اموال مازاد محدودتر از گذشته شده است.
اقاله املاک تملیکی بدون تعریف سازوکار امکان‌پذیر نیست
چالش برانگیزترین مسئله این دستورالعمل، اقاله اموال تملیکی است. بر اساس دستورالعمل سال ۱۳۹۹، بانک موظف بود که نحوه و زمان مزایده را حداقل ۱۰ روز قبل از مزایده به اطلاع مالک قبلی آن برساند. در صورتی که مالک قبلی، قبل از بازگشایی پاکت‌های مزایده، کتباً برای خرید مجدد ملک اعلام آمادگی می‌کرد، بانک وظیفه داشت ملک مذکور را به مالک قبلی آن واگذار کند. مبلغ قابل دریافت بابت واگذاری به مالک قبلی که باید نقداَ پرداخت می‌شد؛ معادل با اصل، سود و وجه التزام تاخیر تأدیه دین تا تاریخ واگذاری مال مازاد به علاوه سایر هزینه‌هایی می‌بود که بانک در اجرای وثیقه، تملک مال، نگهداری و مزایده آن متحمل شده بود.
در دستور العمل سال ۱۴۰۰، شرایط مذکور برای اقاله املاک تملیکی حذف شد. اما در سال ۱۴۰۱، امکان اقاله املاک تملیکی با تغییراتی گسترده‌تر نسبت به نسخه سال ۱۳۹۹، به دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری بازگشت. بر این اساس، ارزش روز ملک مسکونی باید حداکثر معادل یک صد میلیارد ریال باشد. همچنین مالک قبلی در زمان ارائه درخواست، ملک مسکونی دیگری نداشته باشد. این دو مسئله، از موارد مهمی است که در آخرین نسخه مصوبه شده از سوی شورای پول و اعتبار اعمال شد.
البته در حال حاضر، سامانه اطلاعاتی برای برآورد تعداد اموال غیرمنقول مالک قبلی وجود ندارد و اطلاعات سامانه املاک و مستغلات نیز کامل و قابل اتکا نیست. بنابراین اعمال چنین رویکردی بدون توجه به زیرساخت‌های لازم و ضروری، امکان‌پذیر نیست.
پی‌نوشت و منابع:
[۱] آیین‌نامه نحوه واگذاری دارایی‌های غیرضرور و اماکن رفاهی بانکها، مصوب هیئت وزیران (۱۳۸۶)
[۲] دستورالعمل نحوه‌ی واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری، مصوب شورای پول و اعتبار (۱۳۹۹)
[۳] دستورالعمل نحوه‌ی واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری، مصوب شورای پول و اعتبار (۱۴۰۰)
[۴] دستورالعمل نحوه‌ی واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری، مصوب شورای پول و اعتبار (۱۴۰۱)
گزارش پژوهشی اندیشکده اقتصاد مقاومتی با موضوع «وضعیت املاک و مستغلات بانکها و تبیین چالش‌های واگذاری»
انتهای پیام/ پول و بانک
