مسیر اقتصاد/ نبود سیاستگذاری جامع در مهار و هدایت درست نقدینگی، نرخ رشد قیمت در بازارهای فیزیکی و مالی را بدون ایجاد ارزش افزوده کافی و رونق تولید بالا برده است. در چنین شرایطی سوداگری در بازار مسکن در کنار سایر بازارهای موازی تولید از جمله بازار سرمایه یا بورس، سکه، خودرو، دلار و … قرار گرفته است. طی سال‌های متمادی، ورود نقدینگی سرگردان به بخش مسکن، عموما صرف واسطه گری شده و صرفاً بی نظمی این بخش را بدنبال داشته و علاوه بر اینکه موجب رونق ساخت و ساز نشده، تورم و افزایش قیمت را ایجاد کرده است.
افزایش قیمت مسکن در فروردین ماه ۹۹ علی رغم کاهش معاملات انجام شده
به طوریکه طبق گزارش اخیر تحولات بازار مسکن توسط بانک مرکزی، میزان معاملات مسکن در فروردین سال ۹۹ نسبت به فروردین سال ۹۸ ، ۶۳.۷ درصد کاهش داشته است. این در حالیست که قیمت مسکن در فروردین ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۵.۷ درصد افزایش داشته است.
همچنين با توجه به رابطه مستقیم بین قیمت مسکن و قیمت اجاره‌بها، در ماه مورد بررسی شاخص کرايه مسکن استیجاري در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل ۲۸.۷ درصد رشد نشان مي دهد که این مسئله نیز فشار تأمین مسکن برای مستأجران را به دنبال خواهد داشت.
تورم ناشی از تقاضا و تورم در هزینه دو عامل اصلی افزایش قیمت مسکن
افزایش قیمت مسکن نتیجه تورم ناشی از تقاضا و تورم هزینه‌ای است که در دوره‌های رونق و رکود اتفاق میفتد. تورم هزینه‌ای معلول تغییر در قیمت ارز است و تورم ناشی از تقاضا معلول افزایش سرعت گردش پول و هجوم آن به بازارها از جمله بازار مسکن است. از طرفی تعادل در بازار مسکن[۱] تابع سه پارامتر عرضه، تقاضا و سوداگری است. اگر هرکدام از این پارامترها در زمان مناسب دارای عملکرد مقتضی نباشند باعث ايجاد شکاف در عرضه و تقاضا میشود و در نتیجه قدرت تهیه مسکن مردم پایین میاید.
در طول سالیان گذشته در ایران همواره میزان تولید از میزان تقاضا کمتر بوده است. در چنین شرایطی همواره سوداگران با سفته بازی و ایجاد هیجانات روانی در مردم ، شکاف بین عرضه و تقاضا را بیشتر و بیشتر کرده‌اند. در مجموع در مواقعی که تورم هزینه‌ای رخ میدهد یا سرعت گردش پول در جامعه افزایش ميابد، بازار مسکن يا خود باعث تورم ميشود يا تحت تاثیر سایر بازارها به محلی برای ورود نقدينگي[۲] تبدیل میشود.
افزايش نقدينگي در بازار سرمایه عامل افزایش تورم در بازار مسکن
این در حالی است که از سال گذشته تا کنون اقبال نسبت به بازار سرمایه رو به افزایش بوده و به افزایش نقدینگی در این بازار منجر شده است. در واقع با کاهش بودجه نفتی دولت، بازار سرمايه به ابزاري براي استفاده از نقدينگي‌هاي جامعه تبديل شده است[۳].
در همین خصوص رئیس جمهور در آخرين اظهار نظر از مردم خواسته است که به دليل افزايش نقدينگي در جامعه، مردم بايد مشارکت نموده و سرمايه خود را به بورس بياورند که به کمک آنان تورم کنترل گردد. اين در حاليست که گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که سوداگران در بازار مسکن به علت افزايش نقدينگي در بازار سرمايه، با ايجاد قيمت گذاري کاذب و سواستفاده از هيجانات مردم، قيمت مسکن را افزايش داده‌اند.
در واقع عده‌اي همچنان که از بازار بورس نقدينگي خود را افزايش ميدهند به دليل نگراني از افزایش مجدد تورم در آينده و یا سوداگری در بازار برای کسب سود‌های بیشتر، در کنار بازار سرمایه به بازارهاي ديگر از جمله مسکن نیز ورود ميکنند.
عامل کاهش تورم، مشارکت مردم در بازار سرمایه است یا قانونگذاری دولت؟
به طور کلي طبق روانشناسي بازار، مردم همواره در راستاي افزايش سرمايه خود اقدام ميکنند. مهم اين است که از اين ويژگي در راستاي توليد و ايجاد ارزش افزوده استفاده گردد. در حاليکه بازار سرمايه ميتواند به مکاني براي استفاده درست از نقدينگي مردم تبديل گردد، عدم توجه به قوانين کنترل کننده سوداگری مانند ماليات بر خريد و فروش مکرر، ممکن است در آينده به يک ابر تورم در اقتصاد ايران منجر گردد.
بنابراین انتظار می‌رود دولت بجای آنکه از مردم برای هدایت پول به بازار سرمایه در جهت کاهش تورم درخواست کند، گام مهمی در سیاستگذاری و کنترل جریان نقدینگی بردارد و از ابزار‌هایی (مالیات، اصلاح نظام بانکی و …) که در اختیار دارد برای کاهش تورم افسارگسیخته استفاده کند.
پینوشت:
[۱] زمانی یک بازار مسکن متعادل است که همه خانوارهای یک جامعه توانایی مالکیت خانه را داشته باشند و منابع موجود در بازار مسکن عادلانه بین مردم توزیع شده باشد.
[۲] لازم به ذکر است که ورود نقدينگي به بازارها زماني ممدوح است که به ايجاد ارزش افزوده، کارآفريني و توليد منجر گردد. در واقع در شرايطي که امکان سوداگري در بازار وجود داشته باشد، مردم در رقابت با يکديگر به صورت غريزي بجاي توليد مسکن به سوداگري و حفظ ارزش پول خود روي خواهند آورد.
[۳] در بودجه سال ٩٩ مبلغ ٨٠ هزار میلیارد تومان برای انتشار اوراق در نظر گرفته شده که نسبت به سال گذشته حدود ۴۰ درصد افزایش را نشان میدهد و ظرفیت افزایش به بیش از این مقدار را نیز دارد.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
