کاهش ریسک پیش فروش مسکن با تاسیس شرکت ضمانت ساخت

مسیر اقتصاد/ کره جنوبی جزو کشورهایی است که مدت کوتاهی پس از  استقلال و درگیری‌های ناشی از جنگ و بلایای طبیعی، با برنامه ریزی در صنعت خود توانست رشد قابل قبولی در اقتصاد داشته باشد. در راستای این رشد اقتصادی، مسکن یکی از اصلی‌ترین صنایعی بود که به عنوان صنعت پیشرو، رشد صنایع دیگر را ایجاد کرد. اهتمام جدی بر روی تولید مسکن، متولیان این حوزه را بر آن داشت که در راستای تکامل روش‌های تامین مالی از سال ۱۹۹۳ سیستم پیش فروش مسکن را به خدمت گیرند.

ورشکستگی سازندگان مسکن به علت بحران مالی آسیا

در سال ۱۹۹۷ با ظهور بحران مالی آسیا، افزایش نرخ ارز خارجی در کره جنوبی به ورشکستگی تجارت و رکود اقتصاد این کشور منجر شد. بازار مسکن نیز به واسطه آن به سرعت منقبض و کوچک گردید و ورشکستگی بسیاری از سازندگان را به دنبال داشت.

در نتیجه به دلیل حجم بالای تعداد ورشکستگی، ساخت مسکن معلق ماند و بسیاری از متقاضیان مسکن با زیان مواجه شدند. در واقع ورشکستگی سازندگان موجب سرگردانی مشتریانی شد که مبالغی به عنوان پیش پرداخت هزینه کرده بودند.

تاسیس شرکت ضمانت مسکن به منظور کاهش ریسک پیش فروش

در روش پیش فروش مسکن مسئول اتمام پروژه سازنده آن است. اگر چه در این روش، بازار مالی عرضه مسکن منبسط می‌گردد، اما در شرایط وقوع بحران، مشکلاتی از قبیل ورشکستگی سازنده و ایجاد مشکلات حقوقی را بهمراه خواهد داشت و در نتیجه باعث عدم اعتماد مردم به این روش و کاهش عرضه مسکن می‌شود.

به همین دلیل سیاستگذاران کره جنوبی پس از تجربه بحران مالی آسیا، به منظور کاهش ریسک قرارداد‌های پیش فروش دست به ایجاد شرکت ضمانت مسکن زدند. سیستم ضمانت اتمام مسکن، سیستم مکملی است که سازندگان و پیمانکاران مسکن را به تکمیل پروژه‌های ساخت سوق داده و یا در صورتی که سازنده قادر به اتمام پروژه نباشد، پرداخت‌های اقساطی را به خریداران دارای قرارداد مسترد می‌کند و به تعهدات قرارداد فروش در نتیجه ورشکستگی سازنده پایبند است.

شرکت تضمین مسکن کره جنوبی چنین سرویسی را بعنوان یک شاخص حمایتی از ورشکستگی سازندگان و در جهت منافع متقاضیان مسکن استفاده می‌کند. در واقع ساز و کار این روش به این صورت است که سازنده می‌بایست تضمین تکمیل مسکن را به منظور استفاده از سیستم پیش فروش خریداری نماید و در ادامه نیز شرکت ضمانت مسکن کره، تکمیل مسکن را به متقاضیان تضمین می‌دهد. این شرکت در دو بخش ساخت خانه‌های استیجاری و مالکیتی عمل ضمانت را انجام می‌دهد.

حمایت دولت کره جنوبی از شرکت ضمانت مسکن از طریق صندوق ملی مسکن

در حال حاضر سهامداران عمده شرکت ضمانت مسکن کره جنوبی متشکل از دولت (۵۵ درصد)، بانک‌ها (۱۷.۸۸درصد) و شرکت‌های ساختمانی (۱۳.۸۳ درصد) است. در دهه ۱۹۹۰ سیاست آزاد‌سازی بیشتر بازار در کره اجرایی شد، اما پس از بحران‌های مالی ایجاد شده که به تعارضات بین پارامترهای اقتصادی مسکن همچون عرضه و تقاضا و قدرت خرید مردم منجر شد، دولت تصمیم گرفت نقش‌آفرینی بیشتری در بازار مسکن داشته باشد.

از همین رو دولت کره جنوبی در سال‌های پس از بحران مالی آسیا، از طریق صندوق ملی مسکن[۱] از شرکت ضمانت مسکن حمایت مالی نمود و از این طریق باعث افزایش اعتماد مردم شد که به رشد مجدد عرضه مسکن در قالب سیستم پیش فروش منجر گردید.

پینوشت:

[۱] صندوق ملی مسکن یک صندوق دولتی است که پس از تصویب قانون ارتقا ساخت مسکن در سال ۱۹۸۱ از طریق ادغام با حساب ملی مسکن بوجود آمد. این صندوق تحت مدیریت وزارت زمین، حمل و نقل و امور دریایی است.

تا دهه ۱۹۹۰، دولت نقش زیادی در بازار رهنی کره جنوبی داشت که باعث شد این صندوق نقش اساسی در بازار مالی توسعه مسکن ایفا کند. از سال ۱۹۸۱ تا ۲۰۰۲ این صندوق توانسته تامین مالی ساخت ۳.۵ میلیون واحد مسکونی برای ۳۵.۷ درصد از کل خانوارها در کره جنوبی را انجام دهد.

منابع:

مقاله Housing Finance Mechanisms in the Republic of Korea ؛ plink.ir/vO1D0

مقاله Housing Policy Systems in South and East Asia ؛ plink.ir/h3fbJ

فصلنامه شماره ۵۰ وزرات مسکن  plink.ir/RZeyX

انتهای پیام/ راه و ساختمان