مسیر اقتصاد/ مالیات بر عایدی سرمایه در مسیر اجرایی شدن نیازمند برخی ابزارها و اطلاعات است. البته این ابزارها و اطلاعات به سادگی قابل وصول هستند و در حال حاضر مانعی برای اجرایی کردن و دریافت مالیات بر عایدی سرمایه وجود ندارد.
سازوکار دریافت مالیات بر عایدی سرمایه مبتنی بر مشخص بودن مابه التفاوت قیمت خرید و فروش ملک و یا دارایی است و در اکثر کشورهای جهان به دلیل وجود شفافیت، بدون هیچگونه مشکلی انجام می شود. اما نکته ای که ممکن است به عنوان یک شبهه مانع اجرای این نوع مالیات شود، شرایط ایران برای اجرایی کردن CGT در بخش مسکن است. شرایطی که به بهانه عدم اطلاع دقیق از خرید و فروش و قیمت ملک مبتنی بر ابزار اصلی خرید و فروش های غیررسمی یا همان اسناد عادی تعریف شده است.
معضل اسناد عادی
اسناد عادی مشکلات بسیاری را برای کشور و به خصوص در مورد املاک پدید آورده است. سند عادی سندی است که در محاکم قضایی قابل استناد است ولی ثبت رسمی نشده است. مبایعه نامه ها و قولنامه ها از دسته اسناد عادی هستند.
منشأ حداقل ۵۰ درصد از پرونده‌های حقوقی در کشور در معاملات عادی و اختلافات مالی است.[۱] سند عادی به دلیل این که توسط حاکمیت قابل رصد و نظارت نیست، محملی برای انواع جرائم شده است و زمینه را برای ایجاد اختلافات و دعاوی فراهم کرده است. اسناد عادی علاوه بر افزایش ورودی پرونده و بار دادگاهها به واسطه ایجاد امکان انجام معاملات معارض بر روی اموال غیر منقول و فروش مال غیر، تزلزل حقوق مالکیت، گسترش حاشیه نشینی، کلاهبرداری و زمین خواری را نیز به دنبال داشته است.[۲]
اسناد عادی مانع اجرای مالیات بر عایدی سرمایه نیست
اسناد عادی مانند قولنامه ها و مبایعه نامه ها در فضایی غیررسمی شکل می گیرند و مبنای خرید و فروش و انتقال املاک قرار می گیرند.
بر این اساس ادعای برخی از مخالفان اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه این است که به دلیل عدم ثبت رسمی این نوع معاملات، امکان ردگیری املاک و اجرای مالیات بر عایدی سرمایه ممکن است با مشکل مواجه شود. بدین ترتیب فرار مالیاتی اتفاق می افتد و تمایل افراد برای انجام معاملات غیررسمی بیشتر می شود.
در پاسخ باید گفت معضل اسناد عادی از مدت ها قبل گریبانگیر کشور بوده است و مشکل تازه ای در اثر اجرای مالیات بر عایدی سرمایه نیست. لذا هرچند ضرورت جدی برای حل مسئله اسناد عادی مطرح است، اما دلیلی برای تعویق اجرای مالیات بر عایدی سرمایه وجود ندارد.
مالیات بر عایدی سرمایه را می توان بدون توجه به مسئله اسناد عادی پیاده و اجرایی کرد. البته که معضل اسناد عادی باید به عنوان یک مسئله جداگانه و به طور موازی با اجرای مالیات بر عایدی سرمایه حل و برطرف شود. در صورتی که طرح مهمی مانند مالیات بر عایدی سرمایه معطل رفع معضل اسناد عادی شود، ممکن است ساماندهی بازار مسکن سال ها به تعویق بیفتد.
ریسک و خطر زیاد معامله با اسناد عادی
با توجه به موارد پیش گفته در مورد معارضات و تشکیل پرونده های فراوان پیرامون اختلافات ملکی، خطر معاملات با اسناد عادی بر همگان روشن شده است. لذا اگر فردی مایل به انجام معامله با سند عادی باشد، ریسک بالایی را پذیرفته است. این در حالی است که سوداگران به دلیل ارزش زیاد مسکن حاضر به تحمل چنین ریسک بالایی در مورد همه واحدهای مسکونی خود نیستند.
اگر تبانی زنجیره ای نیز رخ دهد و ملک به صورت قولنامه ای دست به دست شود، در صورت قطع زنجیره فرد اولی که اقدام به فروش غیررسمی ملک نموده است مجبور به پرداخت غرامتی سنگین با مالیات خواهد شد. بدین صورت تمایل افراد به معامله با سند عادی از جهت داشتن چنین ریسک هایی منتفی خواهد بود.
املاک گران قیمت سوداگران را به سمت اسناد رسمی سوق می دهد
معمولا املاکی که در حاشیه شهرها هستند و یا ارزش بازاری کمی دارند با سند عادی معامله می شوند و املاک گرانقیمت معمولا با سند رسمی معامله می شوند. همچنین آن دسته از املاکی که گرانقیمت هستند بیشتر مورد توجه سوداگران قرار دارند.
بنابراین به طور طبیعی ماخذ اصلی دریافت مالیات بر عایدی سرمایه، به دلیل وجود ریسک های معاملاتی به سمت اسناد رسمی رفته است و مشکلی از این بابت وجود ندارد.
احتمال بالای قطع زنجیره سند عادی به خاطر استفاده از امکانات
اگر تبانی زنجیره ای در معامله با سند عادی در مورد ملکی صورت بگیرد، چنانچه صاحب جدید ملک خواهان استفاده از تسهیلات مربوط به سند ملک باشد، زنجیره قطع خواهد شد.
استفاده از سند برای گرفتن مجوز ساخت و ساز و یا استفاده از آن به عنوان وثیقه نیازمند رسمی شدن آن است. در این صورت ملک به کانال مالیات بر عایدی سرمایه وارد خواهد شد.
همچنین اگر سند تعهد به انتقال یا همان قولنامه به دست سازمان امور مالیاتی برسد، طبق تبصره ۶ متن طرح، مالیات بر عایدی سرمایه قابل وصول خواهد بود.
پینوشت:
[۱] عیارآنلاین؛ کدخبر: ۲۵۴۱۲۶
[۲] همان
