مسیر اقتصاد/ همان طور که در گزارش قبل ذکر شد رشد اقتصادی قوی کره جنوبی و تقاضای بالا برای مسکن طبقه متوسط در دهه ۱۹۸۰ منجر شد دولت کره سیاست کنترل قیمت را از طریق عرضه مسکن در قالب ۵ شهر جدید در اطراف سئول دنبال کند که از این بین فقط یک شهر موفق بوده است. حال سؤال این است توفیق شهر جدید بوندانگ بر پایه چه اصولی استوار بوده است؟ در این گزارش فرآیند توسعه شهر بوندانگ به عنوان موفق‌ترین شهر جدید در تاریخ کره مورد بررسی قرار گرفته است.
اقتدار سیاسی و نظام متمرکز؛ تسریع روند توسعه شهرهای جدید
از آنجا که در برنامه توسعه شهرهای جدید کلانشهر سئول، مهار قیمت مسکن در اولویت بود، تمام ظرفیت دولت برای اجرای این طرح به کار گرفته شد. دولت ساختوساز سریع را کلید حل این مشکل ملی می‌دانست و وجود یک نهاد قدرتمند برای کنترل تضاد منافع[۱] بین سازمان‌های دولتی درگیر را در رأس امور قرار داد.
نظام سیاسی کره در آن زمان متمرکز بود و کاخ آبی (دفتر رئیس جمهور) اقتدار بسیار زیادی داشت. برای تسریع روند توسعه، رئیس جمهور وقت، ریاست تمام جلسات وزیران مربوط به مسکن را بر عهده داشت و کارگروه طرح مسکن مقرون‌به‌صرفه را تأسیس کرد. همچنین یک کارگروه جداگانه به نام تیم ویژه توسعه شهر جدید در وزارت ساختوساز کره تشکیل شد. این تیم قرار بود برنامه‌های خاص توسعه شهر جدید را مدیریت کند. اگرچه این تیم پس از تکمیل ۵ شهر جدید غیرفعال شد، اما بیشترین اختیار را در طول دوره توسعه داشت.
پس از تدوین طرح‌ها و دستورالعمل‌ها، شرکت زمین کره[۲] (KLC) مجری آنها بود. این شرکت دولتی دارای حقوق انحصاری در زمینه تملک و عرضه زمین در تمامی توسعه‌های عمومی بود. KLC به عنوان توسعه‌دهنده اصلی بوندانگ، مسئولیت تملک و تخصیص زمین و ساخت زیرساخت‌ها و سیستم حمل‌ونقل را بر عهده داشت.
تملک زمین و جبران خسارت؛ اولین گام توسعه شهر جدید
چشم‌انداز بوندانگ در افق ۷ ساله، اسکان ۳۰۰ هزار نفر بود؛ بنابراین در آوریل ۱۹۸۹ روند تملک زمین و جبران خسارت ساکنان بوندانگ به صورت مخفیانه و بدون اعلام عمومی انجام شد. ساکنان محلی بوندانگ (عمدتا کشاورزان) می‌ترسیدند که مجبور شوند با دریافت غرامت ناچیز سکونتگاه خود را ترک کنند که همین موضوع منجر به اعتراضات عمومی شد و در ماه می ۱۹۸۹ حدود ۲ هزار نفر شهرداری را اشغال کردند تا غرامت عادلانه دریافت کنند و از تبدیل شدن بوندانگ به یک شهر صرفاً برای طبقه متوسط جلوگیری کنند.
ظرف دو ماه پس از شروع پروژه، KLC برنامه خود را برای پرداخت غرامت با نرخ بازار به مالکان زمین اعلام کرد. از آنجایی که بوندانگ عمدتاً زمین کشاورزی بود، توسعه آن توسط قانون محدود شده بود و قیمت زمین بسیار پایینی داشت. برای متقاعد کردن صاحبان زمین، KLC قیمت زمین را مطابق قیمت مناطق همسایه بوندانگ اعمال کرد، که صاحبان زمین تحت عنوان قیمت به نرخ بازار زمین آن را پذیرفتند. در نهایت، ۴۰۴۵ خانوار (۱۶۶۵ مالک و ۲۳۸۰ مستاجر) تا سال ۱۹۸۹ غرامت دریافت کردند.
فروش زمین به بخش خصوصی؛ تأمین مالی ساخت شهر جدید
KLC پس از تملک زمین آن را به چند بلوک تقسیم کردند. برای به حداقل رساندن سرمایه‌گذاری عمومی، دولت به دنبال مشارکت چند شرکت بزرگ خصوصی بود. مساحت بلوک‌ها از ۱.۸ تا ۳۵.۳ هکتار متغیر بود. ۷۳ بلوک برای کاربری مسکونی توسط توسعه‌دهندگان خصوصی و ۳ بلوک توسط سازمان‌های دولتی خریداری شدند.
شرکت‌هایی که زمین را از KLC خریداری کردند، می‌توانستند هزینه آن را در ۴ قسط پرداخت کنند. خریدار زمین باید ۱۰ تا ۴۰ درصد از قیمت زمین را هنگام امضای قرارداد، ۱۵ تا ۲۰ درصد را ظرف شش ماه، ۱۵ تا ۲۰ درصد دیگر را در مدت دوازده ماه و مابقی را پس از پایان پاکسازی زمین پرداخت می‌کرد. شرکت‌های خصوصی که مسکن ارزان قیمت را توسعه می‌دادند، تنها باید ۱۰ درصد از قیمت زمین را هنگام امضای قرارداد می‌پرداختند. فروش موفق زمین در مدت کوتاهی سود قابل توجهی را برای KLC به ارمغان آورد. درآمد حاصل از فروش زمین (معادل ۴.۹۵ میلیارد دلار تا سال ۱۹۹۸) هزینه‌های تملک زمین (معادل ۱.۰۳ میلیارد دلار در سال ۱۹۹۸) را پوشش داد. حتی با در نظر گرفتن سایر هزینه‌های توسعه (یعنی هزینه‌های حمل‌ونقل و زیرساخت)، KLC به سود غیرقابل انتظاری دست یافت.
سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها به واسطه سود حاصل از فروش زمین
در اوایل و اواسط دهه ۱۹۹۰، رشد اقتصادی کره بسیار بالا بود و تقاضای زیادی برای مسکن به خصوص در منطقه شهری سئول وجود داشت. در نتیجه، شرکت‌های ساختمانی خصوصی مشتاق شرکت در روند مناقصه زمین بودند. این شرکت‌ها می‌دانستند که تقاضای مسکن به قدری زیاد است که حتی قبل از شروع ساختوساز می‌توان فروش را تکمیل کرد. بنابراین شرکت‌های ساختمانی توانستند هزینه خرید زمین را به راحتی به KLC بپردازند. از این رو بر اساس درآمدهای مازاد عظیم خود، KLC توانست سرمایه‌گذاری هنگفتی در خدمات اجتماعی و زیربنایی انجام دهد. از جمله پروژه‌های زیربنایی اصلی، یک کارخانه دفع فاضلاب و یک کارخانه زباله‌سوز و مترو بود که به سیستم حمل‌ونقل اصلی سئول متصل می‌شد. KLC حدود ۷۷.۴ میلیون دلار تا سال ۱۹۹۸ برای سیستم مترو و ۵۲.۵ میلیون دلار در سال ۱۹۹۸ برای ساخت جاده هزینه کرد. این موضوع جذابیت شهر را افزایش داد و باعث شد که تقاضا برای مسکن در بوندانگ همیشه وجود داشته باشد.
واحدهای همسایگی؛ اساس طراحی بوندانگ
چشم انداز بلندمدت بوندانگ تبدیل شدن به شهری خودکفا با تعادل بین اشتغال و مسکن بود. با این حال ضروری‌ترین نیاز بوندانگ، تامین مسکن برای خانوارهای دهک‌های متوسط و بالای جامعه بود. در آن زمان، میانگین بعد خانوار ۴ نفر بود؛ بنابراین، اصول برنامه‌ریزی و طراحی در بوندانگ برای اسکان خانواده‌های ۲ فرزندی متمرکز شد. واحدهای همسایگی دارای امکانات خرید و مراکز آموزشی بود و مدارسی که در مرکز یک بلوک قرار داشتند و محیط امن پیاده روی را برای کودکان ایجاد می‌کردند. پارک‌ها و امکانات زندگی در محله در مجاورت هر مدرسه قرار داشتند تا فعالیت‌های اجتماعی را تحریک کنند. نظریه کلاسیک «واحد همسایگی» کلارنس پری (۱۹۲۹) اساس طراحی بوندانگ را تشکیل داد و این پروژه اکثر اصول پیشنهادی پری را برآورده کرد:
- مدرسه در مرکز واحد همسایگی قرار داشته باشد.
- خیابان‌های داخلی با اصل سلسله مراتب طراحی شوند تا به راحتی خیابان‌های محلی را از خیابان های شریانی متمایز گردند.
- حداقل ۲۰ درصد از زمین محله‌ها به پارک‌ها و فضای باز اختصاص داده شوند.
عوامل کلیدی برای توسعه موفقیت‌آمیز شهر جدید
استراتژی‌های اجرا شده در بوندانگ نتایج مطلوب را به همراه داشت. از عوامل کلیدی برای توسعه موفقیت‌آمیز شهر جدید، تملک سریع زمین، تفکیک زمین و عملیات توسعه ساختمان و تامین مالی با حمایت دولت است. اگر دوره توسعه بیش از حد طولانی باشد، پیشرفت‌ها ممکن است آسیب‌پذیر شوند. به عنوان مثال، اگر این دوره چندین دهه باشد، توسعه مستعد عبور از چرخه‌های اقتصادی است که می‌تواند شامل رکودها و نوسانات شدید اقتصادی باشد. این تغییرات در شرایط اقتصادی ثابت کرده است که برای بسیاری از توسعه‌دهندگان شهر جدید زیان مالی به همراه دارد. برای موفقیت آمیز بودن توسعه بوندانگ، چند اصل مهم به عنوان درس‌آموخته می‌تواند مدنظر قرار گیرد:
- اقتدار: حمایت کامل دولت مرکزی مقتدر بسیار مهم بود. اقتداری که از طریق قوانین هدفمند به KLC اعطا شد به آژانس‌های توسعه اجازه داد تا در مراحل تملک و پاکسازی زمین حرکت کنند و شرایط را برای ساخت یک شهر جدید ایجاد مهیا نمایند.
- برنامه‌ریزی: طرح تقسیم زمین به قطعات بزرگ برای فروش به شرکت‌های ساختمانی خصوصی منجر به ساخت سریع مسکن‌شد، در سال ۱۹۹۲، تنها ۲ سال پس از اعلام رسمی پروژه بوندانگ، اولین شهرک مسکونی تاسیس شد و ۳ سال بعد، جمعیت شهر به ۲۹۶،۰۰۰ نفر رسید که بیش از ۷۵ درصد از چشم‌انداز برنامه‌ریزی شده بود.
- سودآوری: تملک سریع زمین با قیمت نسبتاً پایین توسط KLC، همراه با تصمیم برای عدم رقابت با شرکت‌های ساختمانی خصوصی در ساختوساز و مدیریت ساختمان‌های مسکونی، منجر به دستیابی به سود سریع شد. بخش زیادی از این سود دوباره برای تأمین زیرساخت‌ها در شهر سرمایه‌گذاری شد و جذابیت آن را بهبود بخشید.
- طراحی: هدف طراحی بوندانگ تمرکز بر خانوارهای معمولی طبقه متوسط ۴ نفره بود. تمرکز بر آموزش، که دغدغه اصلی خانواده‌های کره‌ای است، منجر به تعیین بوندانگ به عنوان یک منطقه آموزشی مستقل شد. طراحی بلوک‌ها و قطعات از طرح‌های برنامه‌ریزی واحد همسایگی پیروی می‌کرد که ایمنی، آموزش و زندگی خانوادگی را ارتقا می‌داد.
- برندینگ: اگرچه به سختی می‌توان گفت که متولیان برنامه‌ریزی به جای اینکه صرفاً تقاضای بازار را دنبال کنند، واقعاً بوندانگ را تبدیل به «برند» کردند، با این وجود برای شهروندان رو به رشد دهک‌های متوسط و بالا مشخص شد که بوندانگ مکانی عالی برای زندگی با هزینه کمتر خواهد بود. مسکن با نزدیکی معقول به مراکز تجاری سئول و با زیرساخت‌ها و امکانات جدید جذابیت زیادی به بوندانگ بخشید.
پینوشت:
[۱] conflicting interests
[۲] Korea Land Corporation (KLC)
منبع:
Peiser, R., & Forsyth, A. (Eds.). (۲۰۲۱). New towns for the twenty-first century: a guide to planned communities worldwide. University of Pennsylvania Press
انتهای پیام/ مسکن
