به گزارش مسیر اقتصاد بازار املاک و مسکن نیز همچون سایر کالاها، بازیگران و ذینفعانی دارد. شناسایی و تحلیل ذینفعان میتواند مقدمه اقدامات سیاستی برای حل مشکل تامین مسکن اقشار جامعه باشد.
رشد بیش از ۱۸۸ درصدی قیمت مسکن طی ۲ سال
مسکن از جمله مهمترین کالاهای مورد نیاز خانوار است که بیشترین سهم را در سبد هزینه‌ای خانوار دارد. قدرت خرید پایین مردم همزمان با روند غیرمنطقی افزایش جهشی قیمت مسکن، نه تنها اقشار متوسط و کم درآمد را از خرید خانه نا امید کرده، بلکه پرداخت اجاره بهای مسکن را به یک معضل بزرگ تبدیل نموده است.
طبق گزارش‌های بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در مردادماه سال ۱۳۹۸ در شهر تهران برای هر متر مربع به رقمی بیش از ۱۳ میلیون تومان رسیده است؛ که نسبت به ماه مشابه در سال ۱۳۹۶ و در سال ۱۳۹۷ به ترتیب بیش از ۱۸۸ و ۷۶ درصد افزایش داشته است. با توجه به تاثیر مستقیم قیمت مسکن بر اجاره‌بهای آن، تامین مسکن اجاری نیز با افزایش هزینه مواجه شده است.
اختلال عرضه و تقاضا مشکل اصلی بازار مسکن
بنابر نظر کارشناسان و از منظر اقتصاد کلان، ریشه افزایش قیمت مسکن باید در اختلال سمت عرضه یا تقاضا یافت شود. کمبود عرضه کالا در مقابل کثرت تقاضای آن به افزایش قیمت کالا منجر می گردد. مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست، بلکه محدودیت‌های بیشتری را نسبت به سایر کالاها در این زمینه دارد و این محدودیت ها آن را آسیب پذیرتر کرده است.
مسکن کالایی اساسی و مورد نیاز تمامی اقشار جامعه است و میزان بهره مندی از آن، اثراتی مستقیم در سطح رضایت‌مندی و رفاه عمومی دارد. از طرف دیگر این کالا، غیرمنقول بوده و مهمترین رکن آن یعنی زمین، دارای محدودیت و غیرقابل تولید و واردات است.
املاک، جذاب‌ترین بخش اقتصادی از نظر بازدهی
تمامی عوامل مذکور موجب شده است که از دیرباز تاکنون زمین و مسکن به عنوان یک منبع ثروت و قدرت اقتصادی همواره مطرح باشد؛ لذا یکی از فرصت‌های جذاب سودآوری در ایران که بخش زیادی از سرمایه‌های جامعه به سمت آن سرازیر میگردد، در بخش زمین و مسکن یا املاک و مستغلات است.
نتایج پژوهش دکتر محمودی و همکاران بر روی میزان بازدهی انواع دارایی‌ها در ایران طی بازه زمانی سالهای ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۲ نشان میدهد که طی این مدت بازده املاک و مستغلات (زمین و مسکن) به نسبت سایر دارایی‌ها نظیر دلار، سکه، سهام و اوراق مشارکت بیشتر بوده است.[۱]
جذابیت بالای بخش املاک به جهت سودآوری زیاد و ریسک کم، بازیگران سمت تقاضا را بیشتر کرده است. در واقع شرایط بازار املاک به نحوی است که فقط تقاضای مصرفی وجود ندارد و اتفاقا تقاضای غیرمصرفی که عمدتا قدرت خرید بالایی دارد، نقش‌آفرین اصلی در سمت تقاضا است.
سمت عرضه نیز ضعیف بوده و عرضه به میزان کافی نبوده است. طبق گزارش وزارت راه و شهرسازی، تا سال ۱۴۰۵ سالانه بیش از یک میلیون تقاضای بالقوه مسکن وجود دارد. با وجود اینکه تقاضا به میزان کافی موجود است، اما میزان عرضه ۳۴۶ هزار واحدی سالیانه مسکن که طی سالهای گذشته انجام شده، متناسب با تقاضا نیست.
ذینفعان بازار مسکن چه کسانی هستند؟
بررسی وضعیت بازار مسکن نشان میدهد که بازیگران و ذینفعان این بازار در سه بخش عرضه، تقاضا و نهاد حاکمیتی حضور دارند. در سمت عرضه، ملّاکان و سازندگان مسکن اعم از سازندگان حقیقی و تخصصی و سازندگان غیرمتخصص و سودجو حضور دارند. در سمت تقاضا نیز تقاضای مصرفی و تقاضای غیرمصرفی حضور دارد؛ طبق گزارش مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی تقاضای غیرمصرفی طی دهه ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ بیش از ۷۷ درصد کل تقاضای مسکن را تشکیل داده است.
نهاد حاکمیتی نیز موظف به تامین مسکن متناسب با نیاز خانوار طبق اصول ۳، ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی و به عنوان یک نهاد فرادست، ذینفع پرنفوذ و تنظیم‌گری است که میتواند با دخالت در سمت عرضه و تقاضا به بازار سامان ببخشد.
دخالت کم، بدون اولویت و نابه‌جای دولت در بازار مسکن موجب شده است که عرضه و تقاضای غیرمولد و غیرمصرفی به طمع کسب سود و ثروت در این بازار رشد کرده و عرصه را برای پاسخگویی به عرضه و تقاضای متناسب بازار تنگ کند.
طبق سرشماری سال ۱۳۹۵ بالغ بر ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. در محاسبات نیازسنجی، نرخ بهینه خانه های خالی معادل ۵ درصد در نظر گرفته شده است که به عنوان ذخیره بازار عمل میکند در صورتی که این نرخ در حال حاضر در نقاط شهری ۱۰.۳ درصد و در نقاط روستایی ۸.۵ درصد است.
احتکار خانه‌های خریداری شده و خالی نگه‌داشتن آنها، ساخت خانه‌های لوکس و با متراژ بالا، خرید و فروش مکرر مسکن در بازه زمانی کوتاه، ایجاد تقاضای کاذب به طمع کسب سود بیشتر و … از جمله آثار نامطلوب عدم مدیریت عرضه و تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه در بخش مسکن است.
کدام ذینفعان مانع ساماندهی بازار مسکن می‌شوند؟
تحلیل ذینفعان بازار مسکن نشان میدهد نهاد حاکمیتی بالاترین قدرت و نفوذ را در بخش مسکن دارد، اما انباشت ثروت در بین عدهای سوداگران و ملّاکان و نفوذ آنها در نهادهای حاکمیتی مانع از پیشبرد تصمیمات و سیاست‌های اصلاحی شده است.
به عنوان مثال مالیات بر عایدی سرمایه مسکن که بیش از ۱۸۰ کشور جهان از آن برای تنظیم بازار و جلوگیری از سوداگری استفاده می‌کنند، پس از ماه‌ها و سال‌ها کش و قوس بین نهادهای حاکمیتی معطل مانده است و هنوز به تصویب نرسیده است.
راه رهایی از چنین وضعیت و گلوگاهی، آگاهی و به میدان آمدن تقاضای مصرفی و عامه مردم است. اگر ساماندهی بازار مسکن از طریق حذف ملّاکیت، احتکار و سوداگری مطالبه عموم مردم شود، دیگر هیچ ذینفعی قادر به جلوگیری از اصلاح بازار به نفع عامه مردم نخواهد بود.
پینوشت:
[۱] محمودی، وحید و همکاران؛ بررسی نقش املاک و مستغلات در سبد دارایی سرمایه‌گذاران در ایران، فصلنامه پژوهش‌ها و سیاست‌های اقتصادی، ش ۸۰، ۱۳۹۵
انتهای پیام/ راه و ساختمان
