به گزارش مسیر اقتصاد طی سالیان گذشته، نظام تامین مالی مسکن در ایران عمدتا بر محور نظام بانکی بوده است. یعنی ساخت و خرید مسکن از طریق پس‌اندازهای شخصی و یا از طریق گرفتن تسهیلات بانکی رخ داده است.
از طرفی، در نبود اهرم های کنترل کننده سوداگری، مسکن تحت تاثیر افزایش غیرمنطقی قیمت قرار گرفته و همین مسئله باعث کاهش قدرت خرید مردم شده است. لذا بررسی شاخص های تامین مالی فعلی ایران برای ارزیابی و بهبود آن ضروری است.
سهم هزینه مسکن از بودجه خانوار، نسبت وام به ارزش دارایی (مسکن)، شیوه و دورۀ بازپرداخت وام ها از جمله شاخص های ارزیابی وضعیت تامین مالی بخش مسکن بوده که بررسی آن حائز اهمیت است.
افزایش سهم هزینه مسکن از بودجه خانوار تا ۸۰ درصد
در شاخص سهم هزینه مسکن از بودجه خانوار، هزینه مسکن به صورت درصدی از کل درآمد خانوار نشان داده می‌شود. بالا بودن این شاخص نشان دهنده سهم بالای مسکن در سبد هزینه های خانوار است. بر اساس استاندارد تعریف شده توسط دپارتمان مسکن و عمران شهری ایالات‌متحده، مسکن زمانی دست یافتنی تلقی می‌شود که برای اجاره آن بیش از ۲۵ درصد درآمد یا برای بازپرداخت اقساط وام‌های رهنی بیش از ۳۰ درصد درآمد ناخالص شخص هزینه نشود.
طبق داده های بانک مرکزی این شاخص در سال ۹۶ حدود ۳۵.۵ درصد بوده است. بررسی ها نشان می‌دهد این آمار در سال ۹۷ برای دهک های پایین درآمدی به ۷۰ الی ۸۰ درصد رسیده است.
سهم هزینه مسکن از بودجه خانوار (درصد)
| شرح | ۱۳۶۵ | ۱۳۷۵ | ۱۳۸۵ | ۱۳۹۰ | ۱۳۹۲ | ۱۳۹۳ | ۱۳۹۴ | ۱۳۹۵ | ۱۳۹۶ |
| سهم هزینه مسکن | ۲۴ | ۲۶ | ۲۴ | ۲۸ | ۳۲.۴ | ۳۳.۴ | ۳۵ | ۳۵.۵ | ۳۵.۵ |
مأخذ: گزارش بررسی بودجه خانوار، بانک مرکزی
نسبت وام به ارزش مسکن در تهران تنها ۱۶ درصد است
شاخص نسبت وام به ارزش مسکن، بیانگر قدرت و اثربخشی وام های مسکن است. نسبت وام به ارزش، عبارت است از مبلغ وام، به ارزش بازاری ارزیابی شده دارایی که در بخش ساختمان منظور از دارایی، ملک است. پایین بودن این نسبت، به مفهوم پایین بودن مبلغ وام در مقایسه با ارزش ملک است.
در حال حاضر به دلیل تورم مستغلات و سوداگری در این بخش، قیمت مسکن به شدت افزایش یافته و شاخص نسبت وام به ارزش ملک بسيار پايين است. اگرچه اين مسئله ريسک اعتباری بانک ها را کاهش می دهد، اما موجب از بين رفتن اصلی ترين کارکرد يک نظام تأمين مالی کارا، که همان تبديل تقاضای افراد قادر به خريد مسکن به تقاضای مؤثر است، می شود. طبق آمارهای تیر ۹۸ این شاخص در کلان شهر تهران تقریبا ۱۶ درصد بوده است.
شیوه و دوره بازپرداخت وام های مسکن برای عموم مردم مناسب نیست
دوره بازپرداخت مهمترین پارامتر وام های مسکن است. هر چه دوره بازپرداخت بیشتر باشد، مقدار اقساط ماهیانه کمتر خواهد بود که این حالت برای وام گیرندگان ایده‌آل است. البته انتخاب بازپرداخت توسط وام دهندگان منوط به آگاهی داشتن از بهره بازار در آینده خواهد بود تا ریسک بانک های عامل تا حد ممکن کاهش یابد و بهینه ترین حالت بین پارامترهای سال های پرداخت، بهره وام ها و درآمد خانوار ها انتخاب گردد. در کنار انتخاب دوره بازپرداخت وام ها، شیوه پرداخت آنها نیز به صورت ساده و پلکانی طراحی می‌گردد که این مسئله نیز با در نظر گرفتن پارامترهای مذکور صورت می‌گیرد.
در حال حاضر مقدار اقساط وام های مسکن برای زوجین در شهر تهران و به صورت اقساط ساده مبلغ ۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است. این رقم در شهر های بزرگ بجز تهران ۱ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان و در شهر های کوچک ۸۶۶ هزار تومان است که به تناسب برای هر شهر رقم بالایی محسوب می شود.
وضعیت نامناسب تامین مالی مسکن طبق شاخص های ارزیابی
بررسی شاخص های ارزیابی نظام تامین مالی مسکن در ایران نشان می دهد کشور از وضعیت مناسبی در این حوزه برخوردار نیست. لذا بازنگری در ساختار نظام تامین مالی مسکن و طراحی این سیستم متناسب با دهک های درآمدی برای افزایش قدرت خرید مردم، مسئله ای ضروری است.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
