رمزگشایی از «عامل اصلی» فاصله مردم با خرید مسکن

به گزارش مسیر اقتصاد رکود خرید و فروش در بازار مسکن اثر خود را بر حوزه تولید و ساخت و ساز نیز گذاشته است. نتایج واکاوی دلایل ایجاد رکود در بخش تولید مسکن، نشان دهنده نقش پر رنگ سوداگری بر کاهش توان خرید تقاضای مصرفی و در نتیجه کاهش تقاضای کل است.

بر اساس گزارش مرکز آمار، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کل کشور، از افت ۵۰ درصدی میزان تولید مسکن در سال‌های ۹۲ تا ۹۶ نسبت به چهار سال قبل از آن خبر می‌دهد.[۱]

بخش ساخت و تولید مسکن برای بقا و رونق خود، مانند هر بخش اقتصادی دیگر به گردش سرمایه متناسب نیازمند است. هنگامی که سرعت گردش سرمایه کاهش می یابد، تولید کاهش یافته و با کم شدن بازدهی مورد نظر سرمایه گذار، انگیزه ادامه فعالیت در تولید مسکن از دست می رود.

علل و عوامل مختلفی در رکود ساخت و ساز و کاهش سرعت گردش سرمایه موثر است که از جمله می توان به عدم پیش بینی پذیری اقتصاد، کاهش قدرت خرید تقاضا، عدم تناسب عرضه با تقاضا، دشواری تامین مالی و … اشاره کرد.

لزوم کاهش هزینه خانوار برای افزایش قدرت خرید مسکن

هر یک از عوامل ایجاد رکود مسکن به بررسی جداگانه و عمیق نیازمند است، اما در مورد «کاهش قدرت خرید تقاضا» علاوه بر دیدگاه های مربوط به اقتصاد کلان و شرایط درآمد خانوار، باید به نکات مغفول و تاثیرگذار دیگری نیز توجه کرد.

قدرت خرید خانوار به دو عامل اساسی مربوط است. عامل اول میزان درآمد خانوار و عامل دوم میزان هزینه خانوار است. این دو عامل در کنار یکدیگر تعیین کننده قدرت خرید خانوار است. افزایش سطح درآمد خانوار و یا کاهش هزینه خانوار، به افزایش قدرت خرید منجر می شود.

در مورد کالای مسکن بر اساس گزارش وزارت راه و شهرسازی از سال ۱۳۹۴ شکاف بین درآمد خانوار و قیمت مسکن به حدی رسیده است که خانوارهای سه دهک اول درآمدی و بخشی از خانوارهای دهک چهارم حتی با افزایش وام هم نمی توانند نیاز خود را برطرف کرده و مسکن بخرند.[۲]

در چنین شرایطی که افزایش قدرت خرید خانوار از طریق بهبود شرایط اقتصاد کلان و اعطای تسهیلات دشوار به نظر می رسد، باید بیش از گذشته به دلایل افزایش قیمت مسکن که به افزایش هزینه خانوار منجر شده است، پرداخت.

ضمن اینکه بهبود بازار مسکن و تسهیل شرایط تامین مسکن متناسب با نیاز خانوار، در صورتی محقق خواهد شد که در گام اول، شرایط تعیین کننده قیمت مسکن کنترل و مدیریت شود. در غیر این صورت هر قدر هم که به شرایط تامین مالی و افزایش درآمد خانوار توجه شود، نتیجه مطلوبی حاصل نخواهد شد.

تلاش برای افزایش درآمد خانوار بدون سازماندهی عوامل تعیین کننده قیمت مسکن، مانند تلاش برای پر آب نمودن استخری است که نشتی دارد. بنابراین استخر هیچ وقت پرآب نخواهد شد و تنها منابع هدر می رود.

رمزگشایی از «عامل اصلی» فاصله مردم با خرید مسکن

طبق گزارش وزارت راه و شهرسازی تا سال ۱۴۰۵ سالانه بیش از یک میلیون تقاضای بالقوه مسکن وجود دارد.[۳] با وجود اینکه تقاضا به میزان کافی موجود است، اما میزان عرضه ۳۴۶ هزار واحدی[۴] مسکن متناسب با تقاضا نیست.

این در حالی است که اکنون بالغ بر ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. در محاسبات نیازسنجی، نرخ بهینه خانه های خالی معادل ۵ درصد در نظر گرفته شده است که به عنوان ذخیره بازار عمل می کند؛ در صورتی که این نرخ در حال حاضر در نقاط شهری ۱۰.۳ درصد و در نقاط روستایی ۸.۵ درصد است. [۵]

بنابراین مشکلی از منظر کمبود تقاضا برای ایجاد رکود وجود ندارد. عامل اصلی در ایجاد رکود، شکاف قدرت خرید خانوارها و قیمت مسکن است. بررسی‌ شاخص‌های حوزه مسکن نشان می‌دهد عامل اصلی بالا رفتن قیمت مسکن، هجوم تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه به این بخش در برهه‌های مختلف زمانی بوده است.

احتکار خانه‌های خریداری شده و خالی نگه‌داشتن آن‌ها، خرید و فروش مکرر مسکن در بازه زمانی کوتاه، ایجاد تقاضای کاذب به طمع کسب سود بیشتر و … از جمله آثار نامطلوب عدم مدیریت تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه در بخش مسکن بوده که به کاهش قدرت خرید مردم، رکود ساخت و ساز و ضرر تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان منجر شده است.

جلوگیری از سوداگری با ابزارهای مالیاتی

بررسی ها نشان می دهد مهمترین فعالیتی که در سال «رونق تولید» برای خروج از رکود ساخت و ساز در بخش مسکن لازم است، جلوگیری از فعالیت های سوداگرانه با استفاده از ابزارهای متداول جهانی است.

یکی از ابزارهای مورد استفاده جهانی برای تحقق این هدف، با بیش از یک قرن سابقه، مالیات بر عایدی سرمایه نام دارد. این مالیات بر سود حاصل از سرمايه‌گذاري در تملك دارایی وضع می شود و باعث به جریان افتادن سرمایه و دارایی ها برای رونق تولید می شود.

پینوشت:

[۱] مسیر اقتصاد، کد خبر: ۷۹۶۷۶

[۲] وزارت راه و شهرسازی، طرح جامع مسکن ۹۶، صفحه ۱۶

[۳] همان، ص ۲۵

[۴] گزارش مرکز آمار و اطلاعات پروانه های صادره از شهرداری های کل کشور

[۵] وزارت راه و شهرسازی، طرح جامع مسکن ۹۶، صفحه ۲۶

انتهای پیام/ راه و ساختمان